Государственная дума РФ приняла в первом чтении законопроект о расширении полномочий кабмина и новых мерах поддержки бизнеса в связи с пандемией коронавируса. В частности, документ содержит нормы об особом порядке продления и расторжения договоров аренды недвижимости. Редакция первого чтения дает арендаторам право расторгать договоры в одностороннем порядке. Предполагается, что воспользоваться такой возможностью смогут лишь добросовестные ретейлеры, потерявшие более 50% выручки с начала установления режима повышенной готовности.
При этом обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, за исключением случая, если после принятия органом государственной власти указанного решения арендатором были не исполнены или ненадлежащим образом исполнены обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей, — написано в пункте 5 статьи 18 данного законопроекта.
Таким образом, арендаторы торговых площадей смогут разрывать договорные отношения с владельцами коммерческой недвижимости без выплаты штрафов. Собственники нижегородских ТЦ однозначно высказались против такого решения, разделив позицию Российского союза торговых центров (РСТЦ).
На грани разорения
Новый законопроект о поддержке арендаторов смело можно назвать палкой о двух концах. С одной стороны, он помогает ретейлерам, давая право беспрепятственно снять с себя душащее арендное бремя. А с другой — оставляет на грани банкротства владельцев торговых центров. Казалось бы, в этой ситуации роль спонсора должно взять на себя государство, включив ТЦ в перечень наиболее пострадавших от коронавируса отраслей. Но пока этого не произошло, владельцы торговой недвижимости продолжают оплачивать содержание здания и вносить налоги в казну.
Как и торговые центры по всей стране, нижегородские ТЦ просят у государства послабления финансового бремени: в частности, сократить НДС, налоговые и страховые выплаты по зарплатному фонду, сборы на имущество и аренду земельных участков.
Мы терпим колоссальные убытки, даже коммуналку покрыть не можем. После принятия закона еще и арендаторы уйдут. Как быть? Не знаем, — рассказали корреспонденту GiperNN в арендном отделе ТЦ «Март».
Помощь нужна все та же, которую мы ранее просили у губернатора, — снижение на 50% налога на имущество, ослабление или полное освобождение от коммунальных платежей, — добавил представитель ТЦ «Фестиваль» Олег Токарев.
В данный момент подавляющее большинство арендаторов в ТЦ приостановили работу в связи с введением в Нижегородской области режима повышенной готовности. Доходная база торговых центров существенно сократилась, но оператор коммерческой недвижимости вынужден поддерживать ТЦ в операционном состоянии, обеспечивать работу персонала, техническую поддержку, безопасность, функционирование всей инженерной и коммунальной инфраструктуры зданий, — пояснил руководитель пресс-службы компании «Столица Нижний» Андрей Журавлев.
Игра в одни ворота
В Государственную думу поступили многочисленные обращения от арендодателей и арендаторов торговых площадей. И те и другие просят решить проблему в свою пользу: владельцы ТЦ — отказаться от законопроекта, потому что он приведет к коллапсу отрасли, ретейлеры — поторопиться с принятием документа. Председатель Госдумы Вячеслав Володин пообещал найти оптимальное решение.
Вопрос важный для обеих сторон. Поэтому решение должно быть с учетом мнения и одних, и других. Это тот случай, когда его нельзя принимать в ущерб кому-то. Будем искать оптимальное решение, — отметил Володин.
Нижегородские арендодатели единогласно выступили против законопроекта. К слову, в «Столице Нижний» — компании, владеющей торговыми центрами «Республика», «Фантастика», «Жар-Птица», «Седьмое небо» и «Этажи», — считают документ однобоким, потому что защищает он лишь одну сторону коммерческого договора — арендатора.
По мнению специалистов компании, принятие закона может привести к тому, что пострадает весь сектор торговой недвижимости в России. Особенно серьезными последствия будут на этапе выхода из карантина, когда трудно будет искать замену покинувшему ТРЦ арендатору, — подчеркнули в пресс-службе «Столицы Нижний».
Представитель ТЦ «Фестиваль» Олег Токарев назвал законопроект «игрой в одни ворота». Он добавил, что если у арендатора упала выручка, то нужно решать проблему на внутреннем уровне торгового центра путем переговоров. Обе стороны должны пойти на уступки и принять обоюдовыгодное решение.
Если арендатор хочет уйти, значит, у него не все хорошо. А если так, то с этим надо что-то делать. Когда заключается договор, надо предусматривать его расторжение на равных условиях для обеих сторон. А так получается, что мы играем в одни ворота. В одни ворота бизнес не делается. Жили без этого закона, и дальше проживем. И арендаторы тоже проживут, — считает он.
В ТЦ «Март», в свою очередь, предрекают катастрофу отрасли. По мнению представителей торгового центра, в случае принятия законопроекта сферу торговой недвижимости ждет крах.
Этим законом представители власти отпихивают от себя арендаторов. Кто такое будет поддерживать? Сектору торговых центров в этом случае грозит катастрофа! Как это так — разрывать отношения в одностороннем порядке? То есть арендатор может просто так расторгнуть договор? Если закон примут, все арендаторы напишут заявления, а мы даже предъявить ничего не сможем! Все разбегутся! — заявляет представитель ТЦ.
Странный закон, однобокий. Надеюсь, он еще не принят? — уточняет ведущий специалист по рекламе и PR ТЦ «ГАНZА», «Водный мир», «Бурнаковский», «КРЫМЪ», «ПОРТ АРТУР», «Бурнаковский 3» Алексей Кузьмин.
Сейчас законопроект о поддержке арендаторов готовится ко второму чтению, поправки должны быть предоставлены парламенту в срок до 20 мая. Как сообщает РИА «Новости», в обновленной версии документа арендатор получает право разорвать договор в одностороннем порядке лишь в том случае, если арендодатель отказывает в просьбе снизить арендную плату. При этом обеспечительный платеж останется за арендодателем — в этой части новая редакция документа учитывает интересы владельцев коммерческой недвижимости.
В ожидании открытия
Пока режим самоизоляции еще действуют в регионе, основная часть отделов в торговых центрах остаются закрытыми. Например, в ТЦ «Фестиваль» работают лишь Fix Price и магазин «Электрон». В «Водном мире» функционируют EUROSPAR, аптека, ремонт обуви и зоомагазин. Чуть больше отделов открыто в ТРЦ «КРЫМЪ» — гипермаркет «АШАН», аптека, магазин зоотоваров, отделы связи, цветочный и некоторые другие.
Многие ретейлеры переформатировались в дистанционный режим работы с доставкой товаров на дом. Например, магазин одежды «ЛЭЙБЛ» в «Водном мире»: фотографии моделей, размерный ряд и цены владелец публикует в соцсетях, предлагая доставку в любую часть города за 99 рублей.
Кстати, не одни арендаторы с нетерпением ждут разрешения открыть магазины. Многие нижегородцы предвкушают возможность обновить свой гардероб и закупить другие необходимые товары. Конечно, одежду и обувь можно заказать в интернет-магазинах, спрос на которые особенно возрос в период самоизоляции. Однако зачастую трудно подобрать нужный размер вещи без примерки. Например, пользователи группы «ВКонтакте» ТРЦ «КРЫМЪ» задают вопрос, когда начнет работать «Лапоток» и сетуют на открытый «Детский мир», в котором, как и в любом другом магазине, одежду нельзя мерить.
Тем временем в Нижегородской области начнется первый этап выхода из режима COVID-ограничений. Свои двери для посетителей совсем скоро откроют салоны красоты и магазины непродовольственных товаров. Работать им разрешат лишь с соблюдением строгих требований Роспотребнадзора, в том числе при условии подключения к региональной системе видеоаналитики. Нижегородские ТЦ выразили готовность открыть магазины при первой возможности, чтобы как можно скорее встать на ноги и удержать своих арендаторов, пусть даже закон об одностороннем расторжении договоров все-таки будет принят.
