Кризис — не причина отказа от покупки квартиры. Чем бы ни «болела» российская экономика, жизнь россиян продолжается. Спрос на рынке недвижимости есть. Однако срок принятия решений удлинился: люди ведут себя гораздо осторожнее и избирательнее, чем в «жирные» времена.
У первичного и вторичного жилья есть свои плюсы и минусы. GiperNN поставил себя на место покупателя и выяснил, какие аспекты покупки квартир строящихся и уже обжитых, готовых связаны с риском. А также какие условия этот риск оправдывают.
«История» квартиры
Очевидно, что квартира в строящемся доме не имеет большой истории владения. Как правило, человек заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве на низкой стадии реализации проекта, а по его завершении вступает в права. Бывают случаи, когда человек перекупает это право. Но по окончании строительства он, фактически, становится первым владельцем жилплощади.
С квартирами на вторичном рынке всё не так просто. В зависимости от срока эксплуатации список тех, кто владел и пользовался жилплощадью, может быть довольно длинным. В таком случае процедура установления всех владельцев квартиры бывает довольно сложной — возрастает риск мошенничества. По данным агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в 2015–2016 годах резко возросло количество сделок с отрицательными отзывами юристов. Стало на 20% больше случаев, когда квартиры продавались с применением мошеннических схем. В частности, с использованием поддельных документов, подставных лиц (как бы собственников), по доверенности, оформленной на умершего человека, с оспариванием завещаний.
Чтобы установить собственника готовой квартиры и узнать о возможном обременении (жилплощадь арендована, куплена в кредит, который не погашен, фигурирует в судебном споре), нужно запросить в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП). Нередки случаи, когда действия продавца квартиры оспаривает её предыдущий собственник. С таком случае не лишним будет запросить также сведения о переходе прав на объект собственности. Если квартиру часто продавали, это подозрительно. Подробную инструкцию о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, можно изучить по ссылке //www.gipernn.ru/poleznye-instrukcii/kak-kupit-kvartiru.
При покупке квартиры в строящемся доме вероятность оспаривания договора купли-продажи предыдущим владельцем существенно ниже. Просто потому, что дом новый.
Этап строительства
Готовое жильё хорошо тем, что в него можно заселиться сразу, не ожидая, пока оно достроится (через год-два, как это бывает с новыми домами). В кризис готовые квартиры предпочитают новостройкам и потому, что владельцы нередко продают их вместе с мебелью, сантехникой, хорошим ремонтом — можно жить, не тратя дополнительных денег на отделку и обустройство. Кроме того, дом построен, давно заселён, район сформирован и известен. Информацию о жилье с 20-50-летней историей легко найти в интернете. К примеру, в СМИ и на различных форумах.
Очевидно, что главным риском при покупке жилья в строящемся доме является неплатёжеспособность, банкротство застройщика и другие обстоятельства, которые удлиняют срок завершения строительства или вообще делают его невозможным.
В Нижнем Новгороде свыше 20 долгостроев, число обманутых дольщиков — тысячи человек. Каждая история долгостроя уникальна, однако итог, как правило, один. Люди берут кредиты, вкладывают в строительство последние деньги, рассчитывая на скорую сдачу дома — и внезапно оказываются ни с чем. К примеру, в Советском районе Нижнего Новгорода есть заброшенный жилой комплекс «Столичный». Каменный микрогород должны были сдать в эксплуатацию в 2011 году. Однако он так и не был достроен из-за иска о банкротстве девелопера. Многие дольщики ЖК «Столичный» до сих пор живут в съёмных квартирах и платят кредиты за жильё, которое они так и не обрели.
1 января 2017 года вступили в силу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Они ужесточают требования к застройщикам. В частности, девелоперы обязаны публиковать основную информацию о себе, своих проектах в интернете и регулярно отчитываться о ходе строительства. Сделана привязка уставного капитала к масштабности проекта. К примеру, если площадь всех проектов долевого строительства составляет до 100 тысяч кв. м, уставный капитал должен быть не менее 150 млн рублей.
Второе важное изменение — это создание Фонда защиты прав дольщиков, который наполняется из кармана застройщика (1% от стоимости проекта). Формально это неплохо: если один из сотен застройщиков по каким-то причинам не сможет завершить проект, его профинансирует фонд. Но что, если так произойдёт не с одним, а с несколькими застройщиками — лидерами рынка, каким, к примеру, являлась ГК «СУ-155»? В таком случае сила «страховки» существенно снижается. Есть и ещё одно сомнительное обстоятельство. Сам фонд может инвестировать собранные средства, к примеру, в покупку государственных ценных бумаг. В случае если инвестирование окажется неудачным, это негативно скажется на размере капитала фонда.
Таким образом, покупка квартиры в построенном доме меньше похожа на кота в мешке. Может не повезти с соседями по подъезду или парковке, но главное есть: заселённый дом с готовой, рабочей инфраструктурой.
Качество жизни
Рынок новостроек Нижнего Новгорода является высококонкурентным (при сравнительно небольшом количестве застройщиков). Девелоперы соревнуются не только в цене, сроках строительства, условиях продажи квартир, но и качестве проработки проектов. Каждый застройщик стремится привлечь покупателей какой-то «изюминкой», начиная с готовой отделки квартир до собственной лодочной станции, парка, вида на реку и так далее.
Новое жильё — это и определённый социум. Как правило, в новых микрорайонах уровень культуры, достатка населения примерно одинаков. Покупка квартиры в престижном районе снижает риск краж, неблагополучного соседства и так далее. В сложившихся районах состав жителей дома может быть довольно разным. Выбирая зелёный район, можно получить не самых приятных соседей, дом с протекающей крышей, ленивую управляющую компанию и так далее — то есть привыкать к существующим условиям, а не создавать свои.
Преимущество существующего, а не вновь создаваемого микрорайона заключается в существующей инфраструктуре: больницах, садиках, школах, магазинах, ФОКах и так далее. Как известно, жителям новостроек приходится ждать строительства садиков, появления удобных автобусных маршрутов годами. Минус вторичного жилья в том, что выбор довольно однообразен. Основу составляют квартиры с небольшой кухней и ограниченным числом планировок. Хорошие квартиры продают очень быстро.
Плюс вторичного жилья в том, что практически все преимущества и недостатки вы видите сразу, невооружённым глазом. Как известно, при заключении договоров долевого участия в строительстве застройщики часто лукавят. К примеру, предлагают детский сад во дворе, а вместо него строят ещё одну высотку.
Цена вопроса
В 2016 году на рынке недвижимости Нижнего Новгорода впервые за долгое время цены на жильё в строящихся и готовых домах практически сравнялись. В такой ситуации цена не является ключевым аргументом в пользу покупки квартиры на первичном, вторичном рынке. Правда, этот баланс в скором времени может быть нарушен.
По данным сайта «Новостройки Нижнего Новгорода», в декабре на рынке строящегося жилья наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная цена квартир в новостройках составила 62793 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, цена повысилась на 505 рублей за квадратный метр или на 0.81%.
По данным портала «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода», на рынке готового жилья в декабре наблюдалось повышение цен. Средневзвешенная по городу цена предложения готового жилья составила 62173 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за ноябрь, средневзвешенная цена на готовое жильё в Нижнем Новгороде повысилась на 89 рублей за квадратный метр или на 0.14%.
Генеральный директор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Бердюгина отмечает, что в этом году количество сделок, проведённых агентством на вторичном рынке, увеличилось. Это связано с существенным снижением цен на рынке. «В заречной части можно приобрести квартиру по цене 35–40 тысяч рублей за 1 кв. м. В верхней части города сделки идут порой по цене 50 тысяч рублей за 1 кв. м, — отмечает она. — Такая ценовая политики сегодня очень выгодна тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, имея 600–700 тысяч рублей доплаты. Такие покупатели очень активны сегодня».
Покупатели новостроек платят за новизну квартиры, которая также означает крупные расходы на первый ремонт. «Вторичка» хороша тем, что в квартиру, как правило, можно заезжать сразу, а обновлять её впоследствии.
От первого лица. «Продуманный авантюризм»
Наталья Зорина вместе с мужем вложилась в строящееся жильё. Решение о покупке квартиры в новостройке она называет «оправданным авантюризмом». «Мы решили купить квартиру в кризис, потому что десять лет жили в чужом доме: то на съёмном жилье, то у родственников, — рассказывает она. — Когда тебе тридцать, не иметь собственной квартиры как-то не комильфо. Мы решили, что аренда — это путь в никуда».
Как отмечает нижегородка, в покупке квартиры в кризис есть элемент авантюризма: если долго думать, никогда не решишься брать ипотеку. «Надо, как в омут, с головой, — рассуждает она. — Но, правда, с ограничением. Мы не рискнули взять „двушку“, потому что кредит придётся платить дольше. Купили однокомнатную квартиру с ежемесячным платежом 18 тысяч рублей при первоначальном взносе 40%. Кредит рассчитан на 10 лет — довольно комфортные условия»
Наталья Зорина добавляет, что выбрали самого надёжного застройщика, с большим опытом строительства — таким и банки быстрее оформляют кредит. «Мы купили квартиру незадолго до сдачи дома. Выиграли и во времени, и в цене. После сдачи дом подорожал примерно на 10%», — добавила она, отметив, что в случае проблем с кредитом они с мужем могли вернуться на съёмное жильё или к родне. «Большую роль сыграла и программа „Ипотека с господдержкой“. Кредит под 11% на вторичку не давали», — добавляет она.
ПО ТЕМЕ:
В ЦИФРАХ. По данным опроса в , большинство респондентов приветствуют покупку вторичного, а не первичного жилья. 51,6% респондентов поддержали «спокойной» покупки квартиры в «хрущёвке» с последующим ремонтом. 29,2% высказались за жильё в готовом современном доме: «долгострои пугают». В меньшинстве оказались сторонники долевого строительства: 19,2%. Всего в голосовании приняли участие 218 человек.
