Поправки в 214-ФЗ, часть которых должна вступить в силу уже в следующем году, безусловно, необходимы для усиления дисциплины на строительном рынке в условиях кризиса. Однако некоторые инициативы пока вызывают много вопросов. В частности, предложение Минстроя РФ ввести альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков, а именно размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах. В этом случае банки будут выполнять роль контролера целевого использования девелоперами средств граждан.
Своими мнениями об инициативе мы попросили поделиться представителей компаний-застройщиков и эксперта в сфере юриспруденции.
Елена Олифер, руководитель аналитического отдела АН «Кварц»
— Напомним, что Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. Внесение корректировок в существующий закон — это инициатива Сбербанка, Газпромбанка и ВТБ по заморозке средств обманутых дольщиков до завершения строительства либо повышению банковского контроля над их распределением.
Уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах намечено примерно к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема — к цепочке «застройщик — покупатель» добавится банк.
Банки для осуществления контроля над застройщиками будут вынуждены привлекать сторонние организации — органы технического надзора, увеличивать штат менеджеров и рядовых исполнителей. За технический надзор экспертам необходимо платить, а это немалые деньги.
По нашему мнению, готовящаяся реформа способна не только увеличить себестоимость строительства, лишив граждан возможности покупать квартиры по более доступным ценам, но и увеличить стоимость жилья. В случае принятия изменений в закон застройщики будут вынуждены либо строить жилье на свои деньги, либо, что скорее всего, привлекать дорогие на данный момент банковские кредиты. А повышение затрат на строительство скажется и на повышении цены на готовую квартиру, которая станет не по карману многим потенциальным покупателям.
Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»
— Существующая схема долевого участия максимально возможно сохраняет баланс интересов обеих сторон данных взаимоотношений: «дольщика» и «застройщика». Только при такой схеме взаимоотношений дольщик может приобрести жилье по более выгодной цене, и если дольщик изучит репутацию застройщика, ознакомится с его историей строительства, то риски и потери можно свести к минимуму.
Финансирование долевого строительства через спецсчет в банке и под банковскую гарантию грозит вылиться в очередное повышение цен для покупателей, принести больше вреда, чем пользы. Согласен, что при банковском контроле гарантий для граждан прибавится. Но для застройщиков эта схема не выглядит столь привлекательной: получается, что дольщик вносит деньги на депозит банка, а банк этими денежными средствами кредитует застройщика под немалый процент и еще прокручивает деньги в обороте. Для банков — это дополнительный способ заработать, для застройщиков — это увеличение цепочки «покупатель — застройщик», что неизбежно приведет к новым сложностям по привлечению и получению денежных средств дольщиков. В итоге это может привести к новым долгостроям, поднятию цен, а в дальнейшем есть риск появления новых мошеннических схем продаж с применением нового вида инвестиционных договоров и, как следствие, новой волны обманутых дольщиков.
Анна Покровская, руководитель проекта «Precedent Consulting»
— Если подобная законодательная инициатива будет реализована, то, по моему мнению, следует ожидать таких возможных последствий, как удорожание стоимости квадратного метра на этапе строительства (по оценкам большинства экспертов на 30–40%), уменьшение числа сделок на первичном рынке и отток покупателей на вторичный рынок, а также еще большее уменьшение числа девелоперов. Дополнительные минусы для дольщика: если застройщик не строит, то он сможет вернуть свои деньги через банк, однако деньги сильно упадут в цене за несколько лет строительства, а квартира, в худшем варианте, так и не будет построена. Дополнительные минусы для застройщика: предположительно 50–60% региональных компаний будут вынуждены уйти с рынка, потому что просто «не потянут» новую схему работы.
Важный момент: будет ли оглашен список конкретных банков? По идее он должен быть сформирован, а банки должны пройти своеобразную аккредитацию правительства на предмет надежности. И их список должен быть доступен на официальных сайтах органов государственной и муниципальной власти. В противном случае, учитывая волну отзывов лицензий у банков, дольщик может оказаться в ситуации, когда не застройщик, а уже банк не сможет вернуть ему средства, так как окажется неплатежеспособным. На данный момент в Правительстве обсуждается, что аккумулировать счета дольщиков смогут только четыре банка: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и Россельхозбанк. Как это будет в действительности, покажет время.
Особо хочу отметить, что последнее слово в изменении законодательства в этой сфере еще не сказано. Очень интересная инициатива поступила от Союза Строителей. Предлагается три варианта страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. Первый — для компаний, у которых доля собственных средств, вкладываемых в проект, больше, чем привлеченных. Им не разрешается страховать свою ответственность вовсе. Но они обязаны представлять ежеквартальные аудиторские отчеты. Если на каком-то этапе выяснится, что средства дольщиков перевесили собственные, застройщик должен застраховать свою ответственность по одному из двух вариантов: либо в коммерческой страховой компании, которая будет обязательно перестраховывать свои риски, либо вступив в ассоциацию. Ассоциация будет выполнять обязанности контролера. Если данная инициатива пойдет дальше и дойдет до стадии законопроекта, то это может быть альтернативным вариантом предлагаемой схеме «дольщик-банк-застройщик».
