Специалисты по недвижимости утверждают, что желающих продать свои дачи в России становится все больше, а вот роста спроса на дома и участки не наблюдается. По информации портала «Мир квартир», в первом квартале 2019 года количество предложений выросло на 8,7%, а спрос снизился на 6,3%.
Похоже, наступает время, когда дача перестанет быть хорошим подспорьем и превратится в обузу. И новый закон, вступивший в силу с 1 января текущего года, играет в этом не последнюю роль. По крайней мере, так считают в Профсоюзе садоводов России. А вот другая организация с похожим названием — Союз садоводов России — придерживается иного мнения, полагая, что реформа пойдет во благо, нужно лишь преодолеть трудный переходный период.
Дачный сезон — 2019, традиционно открывшийся в майские праздники, станет для россиян особенным. Они будут учиться вести загородное хозяйство по новым правилам. При этом самого понятия «дачники» в законе больше нет, потому что нет и понятия «дача». Почему так случилось, к чему это приведет и как с этим жить? Расскажем подробнее.
Что прописано в новом законе?
Федеральный закон от 29.07.2017 года № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает следующие изменения, связанные с дачным хозяйством:
- Все участки теперь поделены на два типа — садовые и огороднические. Владельцы первых — садоводы, вторых — огородники. Дачников более не существует как класса. На садовых участках теперь можно строить дома, причем даже капительные, а вот на огороднических — нет. Там разрешено возводить только строения без фундамента — сараи, беседки, вагончики, бытовки и т. д.
- Теперь законно могут существовать только две формы некоммерческих объединений собственников недвижимости — садовые некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Для сравнения, раньше их было 9. Минимальное количество членов СНТ или ОНТ — 7 человек. Те, кто не хочет вступать в товарищество, могут этого не делать, но платить за пользование инфраструктурой поселка они должны наравне со всеми.
- В доме на садовом участке теперь можно прописаться, но для этого постройка должна соответствовать ряду требований: наличие фундамента, крыши, стен, электричества, отопления, воды, газа и почтового адреса; высота потолков в комнатах не менее 2,5 метров. В этом случае дом считается пригодным для постоянного проживания. Но если строение предназначено для сезонного проживания, зарегистрироваться в нем нельзя.
- Все расчеты должны вестись через банк. Представителя товарищества в финансовом учреждении выбирают члены ОНТ или СНТ. На специальный счет будут поступать членские и целевые взносы.
- С 1 марта введен единый уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов ИЖС, а также их оформления в собственность. Так, теперь необходимо поставить в известность местные власти, если вы намерены строить дом. Сделать этом можно лично, через МФЦ или портал госуслуг. В документе должны быть данные владельца, кадастровый номер участка, параметры будущего строения. По окончании строительства в местную администрацию тоже отправляется уведомление, с приложением технического плана. А она должна провести проверку и выдать документ о соответствии стройки требованиям законодательства. После этого органы власти сами направляют документы в Росреестр для регистрации прав собственности.
Взгляд с двух сторон
Авторы документа заявляют, что новый закон должен упорядочить деятельность садовых товариществ и сделать жизнь садоводов проще. В частности, одним из сторонников «дачной реформы» является председатель Союза садоводов России, депутат Госдумы, член комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Олег Валенчук.
«Людей разбаловало беззаконье, — заявил заместитель Валенчука, глава московского отделения Союза садоводов России Юрий Шалыганов в . — Председатель мог собрать любые взносы, потратить их как угодно, а садоводы на него даже написать заявление о растрате в полицию не могли, потому что сами отдали деньги. Их отправляли выяснять все в суды».
Теперь отношения в садоводческих товариществах, по мнению представителей Союза садоводов, должны стать упорядоченными: официальные уполномоченные, официальные взносы, официальная бухгалтерия — все абсолютно прозрачно.
Также в организации уверены, что возможность прописываться на дачах будет востребована, потому что все больше людей возводят на своих участках полноценные дома со всеми удобствами и стремятся жить на природе.
Но не все дачники с радостью принимают изменения. Как утверждает председатель Профсоюза садоводов России Людмила Голосова, в законе множество подводных камней, которые могут больно ударить по владельцам загородной недвижимости.
«В законе 55 статей, но авторы говорят о них выборочно. Уверена, что это делается специально, чтобы люди не понимали всю серьезность ситуации», — говорит глава Профсоюза садоводов России.
Кроме того, есть теория, а есть практика и реалии жизни в России. И они, по словам Голосовой, не очень гармонично сосуществуют.
Главные опасности для дачника
Противники дачной реформы утверждают, что она приняла в интересах кого угодно, но не дачников. Путаница начинается с определений СНТ и ОНТ. Как поясняет Голосова, в налоговых документах должно фигурировать определение «товарищество собственников недвижимости», а СНТ и ОНТ — виды этой организационно-правовой формы. Создать его могут только те, кто имеет в собственности земельные участки и доли в имуществе общего пользования — это должна подтверждать запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Но ее нет у большинства садоводов и огородников.
Право собственности
Огромная проблема российских дачников — то, что их право собственности может быть поставлено под сомнение. Единственным подтверждением законного владения недвижимостью является запись в ЕГРН. Однако многие россияне имеют лишь свидетельства старого образца.
«Юридически они пока признаются, — поясняет Людмила Голосова. — Но в новых законопроектах уже есть тенденция к снятию таких участков с кадастрового учета. То есть если записи в ЕГРН не будет, не будет и права собственности. Это очень вероятная перспектива».
Внести запись в ЕГРН не так просто, как хотелось бы. До 1 марта это можно было сделать декларативно, так как действовала дачная амнистия в части строений: достаточно было заказать технический план у кадастрового инженера, заполнить декларацию и подать документы в Росреестр через МФЦ. После 1 марта нужно уже отправлять уведомления и согласовывать «строительство» с местными властями, даже если дом уже давно построен.
И хотя премьер-министр Дмитрий Медведев поручил проработать вопрос продления «дачной амнистии», пока официального решения по этому поводу нет. Отказать в регистрации могут на том основании, что у вас, например, нет проекта планировки территории, а его нет у абсолютного большинства владельцев дачных участков.
«И таких бюрократических барьеров на деле много, — говорит Голосова. — Нам уже пишут из регионов и рассказывают: граждане, которые хотят зарегистрировать строение, должны были подать уведомление в органы местного самоуправления, что собираются построить дом, хотя этот дом там уже стоит 30 лет. Им отказывают на том основании, что на их землях сельхозназначения жилой дом строить нельзя. Но дом уже есть, и что с ним делать теперь — непонятно».
На огороднических участках, скажем, можно размещать только некапитальные постройки вроде беседок и сараев. Если там стоит какой-никакой домишко, он с большой вероятностью будет признан самостроем. По стране таких — тысячи, и они по закону могут быть снесены. Но, например, в Лыткарино Московской области, где дачники построили около 2 тысяч домов на огороднических участках, власти пошли навстречу людям и не стали трогать эти строения.
Сложность еще и в том, что продать участок с домом, который не внесен в ЕГРН, фактически невозможно. Для проведения любой сделки по закону должны быть в наличии межевое дело и технический паспорт на дом, а получить их без записи в госреестре недвижимости нельзя. Все эти процедуры требуют времени и денег, причем для пенсионеров, например, это очень существенные суммы.
Расчетные счета для взносов
Еще одно требование нового закона — все взносы членов садовых и огороднических должны поступать исключительно на расчетный счет, работа с наличными запрещена. Цель — сделать бухгалтерию прозрачной и дать членам товарищества четкое понимание того, куда и на что идут их деньги.
Проще говоря, дать пару тысяч какому-нибудь «шабашнику», чтобы он почистил дорогу или покрасил информационный стенд, по новым правилам уже нельзя. С одной стороны, это не дает простора для мошенничества нечистым на руку председателям. С другой — обходится людям дороже, причем существенно.
«Мы живем по средствам, — поясняет Голосова. — Например, если нам нужно убрать снег, мы должны нанимать дворника, платить ему зарплату и, соответственно, все налоги. Эта необходимость приведет к существенному увеличению расходов и, как следствие, к росту членских взносов».
Глава профсоюза садоводов отмечает, что в России — миллионы бедных и малообеспеченных, которым сады и огороды помогают выживать. По ним новые расходы ударят в первую очередь.
Социальное обеспечение
В 54-й статье нового закона говорится, что дачные дома, которые внесены в ЕГРН с назначением «жилое строение», признаются жилыми домами — объектами ИЖС. Неприятности в данном случае могут ожидать тех, кто живет в квартире по договору соцнайма — его, по утверждению Людмилы Голосовой, могут расторгнуть на том основании, что у нанимателя есть собственное жилье. Проблемы могут возникнуть и у тех, кто собирается претендовать на улучшение жилищных условий, ведь им приплюсуют к площади квартиры площадь дачного дома.
Прописка
Сторонники нового закона называют достижением то, что теперь на даче можно прописаться, если дом пригоден для постоянного проживания. Председатель Профсоюза садоводов России сомневается в том, что это так уж хорошо: постоянную регистрацию в дачных поселках разрешили, но новый закон вовсе не обязывает государство создавать условия для тех, кто собирается постоянно проживать на даче. Речь о больницах, детских садах и других объектах инфраструктуры.
Оплата по примеру многоквартирного дома
Проблема неплательщиков, которую должен решить ФЗ-217, сильно преувеличена — так считает Голосова. По ее словам, их и раньше можно было заставить платить.
«Нам говорят, что теперь якобы платить за пользование инфраструктурой дачного поселка должны все, а раньше те, кто не состоит в товариществе, могли этого не делать. Это абсолютная ложь, — говорит председатель Профсоюза садоводов России. — И раньше не было особых проблем взыскать деньги в судебном порядке, даже если владелец участка не желает платить. Есть такая статья в Гражданском кодексе РФ — „незаконное обогащение“, и неплательщики под нее подпадали».
Людмила Голосова резюмирует: материальная нагрузка на дачников растет, а уровень их защищенности снижается. По ее мнению, ФЗ-217 дает множество возможностей лишить россиян их дачных участков или как минимум обложить большим количеством штрафов.
Положительных моментов в новом законе Голосова не видит. Она уверена, что документ принят исключительно в интересах муниципальных властей и мощно лоббируется «наверху».
Что ожидает дачников?
Садоводам и огородникам останется два варианта — приспосабливаться к новым реалиям или избавляться от своих дач. Впрочем, не исключено, что некоторые владельцы продают дома и участки за городом из-за паники. Понять, насколько осложнят или упростят жизнь новые правила, можно будет только со временем, а переходный период — всегда непростое время.
«Как правило, эффективность и действенность закона определяется при практическом его использовании, так как обязательно выявляются пробелы, не предусмотренные законодателями, — уверена юрист Татьяна Воронова. — По данному закону еще рано говорить о преимуществах или недостатках. Каким образом будет использованы данные изменения в настоящее время, прогнозировать сложно».
И все же дачное законодательство в новой России менялось уже много раз, а дачники, несмотря ни на что, каждую весну дружно отправляются сажать картошку. И от этой традиции слишком трудно отказаться.
Анна Синаревская
