Многих волнует вопрос: стоит ли покупать квартиру сейчас? Возможно, разумнее дождаться лучшего момента? Своими прогнозами о том, как долго продлится падение цен на жилье и когда начнется их рост, с Gipernn.ru поделились нижегородские эксперты.
Елена Недоспасова, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов, директор агентства недвижимости «Виват-Риэлти»
— На мой взгляд, существенного снижения цен больше не произойдет. По-прежнему наиболее востребовано жилье эконом-класса в ценовой категории до 4 млн рублей. В результате торга, как правило, удается добиться снижения не более чем на 50 тысяч рублей. Такова ситуация на вторичном рынке.
На первичном себестоимость строительства также не допустит снижения цены. Разовые акции на отдельные объекты — это все, что может позволить себе застройщик.
О том, что рынок достигнет дна и начнется рост цен, мы узнаем, когда цены начнут расти вверх, то есть пройдут самую низкую отметку.
Ирина Малыгина, директор агентства недвижимости «Кварц»
— На ХХ Национальном конгрессе по недвижимости, который проходил в Екатеринбурге в июне 2016 года, аналитики пришли к однозначному выводу: новостроек станет еще меньше из-за трудностей финансирования этой отрасли. Застройщики больше не смогут искусственно сдерживать цены из-за высокой инфляции и удорожания строительства. Как следствие, цена квадратного метра поднимется.
Уже выросли в цене новостройки в столицах: в Москве — на 17%, в Санкт-Петербурге — на 15% по сравнению с прошлым годом. Нижний Новгород догонит столицы месяца через 3–4. Так что для покупки именно нового жилья летние месяцы — самое удачное время. В период традиционного летнего «затишья», застройщики предлагают всевозможные акции, подарки и бонусы. К осени, когда покупатели станут значительно активнее, таких преференций уже не будет.
Теперь о вторичном рынке. Отличие этого кризиса от 2008 года в значительно менее заметном падении цен на недвижимость. В основном колебания происходили на уровне 15%. «Сжатый» первичный рынок подтягивает за собой вторичный, поэтому кардинального снижения цены ожидать не приходится. И если изменение жилищных условий действительно необходимо, то сейчас можно, не торопясь, подобрать варианты и выгодно приобрести жилье.
Рынок недвижимости очень зависим как от экономических и политических процессов внутри страны, так и от внешних факторов. Трудно давать прогнозы на длительный срок. Например, в случае отмены антироссийских санкций либо снижения процентных ставок по ипотеке, о которых объявили, рынок стартует очень быстро. Но, если сделка с недвижимостью необходима, ее нужно совершать — время ожиданий прошло.
Елена Соловьева, директор по продажам агентства недвижимости «Адрес», вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов
— Рост цен на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга уже начался. Застройщики уже практически не получают прибыль. При этом стоимость стройматериалов растет, уровень инфляции остается высоким. Таким образом, никакой экономической целесообразности в снижении цен сейчас нет.
Ограничение предложения на рынке в связи со значительным сокращением объемов ввода жилья (в настоящее время в основном достраивается то, что было заложено два года назад) также приведет к увеличению стоимости новостроек.
Рост цен на строящееся жилье заложен самим законодателем. Уже принят закон, предполагающий создание компенсационного фонда долевого строительства, так называемого фонда помощи обманутым «дольщикам». Перед ним ставится задача достройки жилья, в которое «дольщики» вложили свои средства, если застройщик обанкротился или не справился с финансированием строительства. Застройщики должны будут перечислять в фонд около 1% от стоимости строящегося объекта. Эти средства и направляться на достройку жилья.
Для тех, кто рассчитывал приобрести жилье на первичном рынке, лето — самый благоприятный период. В это время застройщики проводят различные акции. К осени они начнут поднимать цены, так как увеличатся транспортные расходы (в осенне-зимний период растет стоимость доставки любых товаров), коммунальные платежи (например, за электроэнергию).
Кажущееся снижение стоимости жилья в новостройках сейчас происходит за счет уменьшения его площади. Если раньше размер типичной однокомнатной квартиры составлял 42–45 квадратных метров, то сейчас — 30–33 квадратных метра. Подстраиваясь под спрос, застройщики пересматривают свои проекты. Увеличение количества студий — это тоже веяние времени, которое позволяет что-то приобретать людям с небольшим достатком. Однако, хотя общая стоимость жилья кажется меньше, цена квадратного метра в тех же студиях, например, выше, чем, скажем, в трехкомнатных квартирах.
Вторичный рынок в плане цен всегда идет за первичным. Эти рынки взаимосвязаны. В большинстве случаев, чтобы что-то купить на первичном рынке, мы продаем имеющееся жилье на вторичном. И, конечно, если цены на новостройки увеличиваются, то они будут расти и на «вторичку». Цены первичного рынка всегда на виду (во всех рекламных буклетах), и человек, видя их, повышает свою цену на вторичное жилье, подтягивается за «первичкой». Безусловно, вторичный рынок в этом смысле более «живой», потому что у людей разные обстоятельства: кто-то согласен продать по цене ниже рыночной, лишь бы побыстрее.
Цена на вторичное жилье обычно корректируется в течение 2–3 месяцев, на такой же процент, как на первичном. Кроме того, следует учитывать, что, как только уменьшится предложение на первичном рынке, интерес ко вторичному вернется, и это опять же приведет к коррекции цен на «вторичку». Как только спрос оживляется, любой продавец начинает повышать стоимость.
Анатолий Рябинин, генеральный директор агентства недвижимости «Чекни»
— Вопрос формирования цены на рынке недвижимости относится к области макроэкономики государства. Если, по данным Нижегородстата, за январь—май 2016 года число убыточных организаций в области составило 33,9% к общему числу предприятий, а размер их убытков превысил 16,5 млрд рублей, то о каком платежеспособном спросе вообще можно вести речь?
Отсутствие прибыли у предприятия означает задержки по выплате заработной платы. А ведь именно стабильный доход позволяет накопить деньги на квартиру или взять ипотечный кредит с возможностью его выплаты. В нынешних условиях число людей, которые могут себе позволить купить недвижимость, неуклонно снижается. Будут падать и цены на вторичном рынке.
Конечно, есть много предприятий, в которых все стабильно и даже очень хорошо. Сегодня это сфера сельхозпроизводства, пищевой промышленности, военно-промышленного комплекса и т. п. Работники этих предприятий и создают спрос в настоящее время.
На первичном рынке, конечно, свои особенности. Постоянно растущие издержки на строительство, ужесточение правил страхования и кредитования приводят к сужению предложения. А это неизбежно вызовет повышение цен.
Как долго продлится эта ситуация, сказать трудно. Судя по всему, кризис пришел надолго. Рынок недвижимости очень инертен. Цены и снижаются, и растут медленно.
