В 2016 году на рынке недвижимости Нижнего Новгорода произошёл небольшой спад. Платёжеспособный спрос снизился, однако количество сделок осталось довольно большим. Следующий год, по мнению экспертов, поддержит «тренд» 2016-го: плавное снижение цен на фоне избытка предложений.
По данным Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода, в период с ноября 2015 по ноябрь 2016 гг. на рынке вторичного жилья цены снизились. Год назад средневзвешенная стоимость 1 кв. м в городе составляла 63,8 тысячи рублей, к ноябрю 2016-го — уже 62 тысячи рублей за 1 кв. м, т. е. на 2,8% меньше. GiperNN пообщался с экспертами в сфере недвижимости: аналитиками, риэлторами, застройщиками — и выяснил, с какими результатами завершается этот год и чего ожидать от рынка «вторички» в 2017-м.
2016-й. «Правда» на стороне покупателя
Главная особенность рынка вторичной недвижимости — большая инертность. Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшем будущем ситуация будет развиваться медленно в сторону снижения цен.
По мнению аналитика рынка недвижимости Алексея Чемоданова, 2016 год был спокойным для рынка готового жилья. Цены плавно, незаметно снижались. «В условиях устойчивого избытка предложения, который наблюдался в течение года, реальная цена продажи была на 10–15% ниже предложения. Покупатель не готов платить большие деньги, потому что сейчас правда на его стороне, он может рассчитывать на существенные скидки», — отмечает эксперт.
Конечно, многим хотелось купить квартиру «без истории», стать первым владельцем жилого помещения, сделать его «под себя». Но желания не всегда соответствовали финансовым возможностям. В 2016-м новостройки упали в цене больше, чем «вторичка», но не все застройщики предлагают квартиры с готовым ремонтом. «Во вторичном фонде тоже чаще всего нужно делать ремонт. Но это ремонт косметический, а не такого объема, как в новостройках. Да и риски покупки минимальны», — добавляет аналитик.
Директор агентства недвижимости «Виват-Риэлти», президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Елена Недоспасова подтверждает, что в настоящее время покупатели жилья чаще всего готовы вкладываться разве что в косметический ремонт. «Один из показателей кризиса — усложнение сделок, которые мы наблюдали в 2016-м, — добавляет эксперт. — Сейчас свободных денег не так много. Более того, увеличиваются сроки заключения сделок. Период экспозиции квартиры составляет около 3 месяцев. Кроме того, раньше мы работали от продавца, а сейчас — от покупателя».
Собственники жилья начали предъявлять повышенные требования к безопасности сделок: кризис — это стресс. «На сегодняшний день самые активные покупатели — те, кто до кризиса мог жить на зарплату. Это очень экономные, расчётливые люди. Но деньги у населения есть: порядка 300–700 тысяч рублей, которые могут быть использованы как начальный взнос или улучшение жилищных условий», — добавляет президент НГСР.
Генеральный директор агентства недвижимости «Золотой ключик» Ольга Бердюгина подчёркивает, что в 2016 году количество сделок купли-продажи квартир увеличилось, заявок об оформлении прав собственности на объект тоже стало больше. Одна из причин — активное снижение ставок по ипотечным кредитам.
«В течение трёх последних месяцев наши клиенты оформляли кредиты на покупку вторичного жилья по ставке от 12,1%. На рынке „первички“ проценты были ещё ниже за счёт программы „Ипотека с господдержкой“, — добавляет она. — Сейчас наступил благоприятный период для тех, кто стремится улучшить условия, покупая вторичное жильё. Цены снизились, однако „дельта“ осталась прежней. К примеру, разница в стоимости однокомнатной и двухкомнатной квартир сохранилась на уровне 600 тысяч — 1 млн рублей».
По словам генерального директора агентства недвижимости «Чекни» Анатолия Рябинина, наиболее востребованным на рынке является жильё сегмента эконом, что типично для кризисных периодов. «Тем не менее, объекты бизнес-класса, „элитки“ продаются при условии, что на них будет снижена цена. При этом достаточно дисконта в 5–10% от среднерыночной цены», — добавляет эксперт.
Участники рынка ожидали повышения спроса в четвёртом квартале: 31 декабря заканчивается программа господдержки ипотеки. «В октябре—ноябре, действительно, был небольшой подъём спроса. Однако в декабре он понизился. Мы полагаем, что это связано с ожиданиями на рынке ипотеки — прогнозами процентных ставок ниже 10% после Нового года. А рынки первичного и вторичного жилья сильно связаны. Все хотят жить в новостройках», — говорит Анатолий Рябинин.
2017-й. Без потрясений и чудес
В следующем году, по мнению экспертов, существенных изменений и сильных потрясений на рынке недвижимости не предвидится. Цены будут плавно понижаться. Эта ситуация наиболее благоприятна для покупки недвижимости, улучшения жилищных условий.
«Вторичный рынок будет продолжать приближаться к реальностям: платёжеспособному спросу. В 2015 году он испытал шок и „встал“, в 2016-м „привыкал“, а в 2017-м уже будет жить по новым правилам», — говорит аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов.
Эксперт добавляет, что на ситуацию опосредованно влияет макроэкономика, в частности цены на нефть. Это обусловлено, во-первых, связью барреля с российским ВВП и, во-вторых, динамикой ВВП страны и реальных доходов населения. «В Москве рынок недвижимости более динамичен, подвержен влиянию нефтяного рынка. Рынок регионов (таких, как Нижний Новгород) напрямую зависит от местных зарплат», — добавляет Алексей Чемоданов.
С аналитиком согласен Анатолий Рябинин. «Если в 2017 году ипотечные ставки понизятся до 10%, вероятно, спрос на жильё возрастет, а цены стабилизируются. Роста цен мы не ожидаем. Вряд ли инертный рынок недвижимости так быстро „раскачается“, — рассуждает он. — Можно, конечно, надеяться на чудо, как в 2006–2007 годах, когда цены на нефть резко выросли (до 120–150 долларов за баррель) и недвижимость стала так же стремительно дорожать. Если представить, что Евросоюз и США отменят санкции, нефть вырастет в цене и рынки наполнятся деньгами».
По мнению Ольги Бердюгиной, в следующем году объём сделок с недвижимостью сохранится на уровне 2016 года: банки продолжат стимулировать клиентов понижением ставок. «Люди смогут взять небольшую ипотеку, до 1 млн рублей. Мы полагаем, что существенного снижения цен на вторичное жильё не произойдёт. Наш прогноз — до 10% до конца года, — добавляет эксперт. — Полагаю, что снижение цен на вторичном рынке связано с экономическими факторами. Зарплаты не растут. Более того, многие компании сократили расходы и перестали выдавать премии, бонусы, урезали оклады. Нижегородцы боятся брать ипотеку, поскольку не уверены в собственной платёжеспособности».
Новостройки проиграют?
Не исключено, что рынок вторичного жилья активизируется из-за изменений в сегменте новостроек. Правительство уже отказалось от индексации материнского капитала в следующем году. Застройщики с опасением ждут новостей о продлении/прекращении программы «Ипотека с господдержкой». Как рассказал заместитель директора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгений Суменко, 70% покупателей жилья у застройщика пользуются ипотекой. Из них в 2016 году практически 100% клиентов заключали договоры по госпрограмме.
Ещё один негативный фактор — вступление изменений в закон о долевом строительстве. «Ряд требований существенно усложнит нашу работу. Фонд защиты прав дольщиков с отчислениями в размере 1%, введение счетов эскроу, требования к уставному капиталу застройщика (в зависимости от метража объекта), — рассказывает генеральный директор АО „ИКС“ Денис Синицын. — Все эти факторы при довольно низкой рентабельности строительства приведут к тому, что цена на недвижимость будет немного расти».
«Нам сказали, что размер взноса, который уплачивает застройщик, составляет 1% с 1 января, а с 1 июля может вырасти до 3% от стоимости объекта. Это может неблагоприятно сказаться на конечной цене квартир. Обещали, что будет градация: застройщики с хорошей репутацией будут платить по нижней планке», — добавил Евгений Суменко, отметив, что в предыдущие годы покупатели «бегали за застройщиками и просили продать им квартиру». Сейчас всё изменилось: выбор расширился, конкуренция ужесточилась, а ставки снизились. Выиграл покупатель.
По мнению аналитиков GiperNN рынок вторичного жилья практически достиг своего дна. Если подъем котировок нефти продолжится, то положительное изменение экономической ситуации остановит падение цен на недвижимость уже во втором полугодии 2017 года. Именно в этот период выгоднее всего покупать квартиру, поскольку в дальнейшем цены будут только расти.
