Доли на детей при продаже/покупке квартиры

Здравствуйте! В моей однокомнатной квартире на 2 моих несовершеннолетних детей оформлено по 1/9 доли (7/9 принадлежит мне). Кроме того, мне принадлежит 1/3 доли в родительском доме. Сейчас я хочу продать 1-комнатную квартиру и купить 3-комнатную квартиру в ипотеку. Вырученные деньги с продажи 1-комнатной квартиры пойдут на первоначальный взнос. Но банки отказывают мне в ипотеке, когда узнают, что в залоговой квартире в долях будут несовершеннолетние дети. Органы опеки предлагают мне положить на счет детям денежную сумму в размере стоимости их долей в 1-комнатной квартире и еще подарить им мою долю в родительском доме. Т.е. чтобы у детей сохранились деньги от их доли и + имелись квадратные метры. Правомерно ли это? Ведь сейчас у детей есть всего лишь кв.м., а так будут и кв.м и деньги, т.е. их капитал увеличится в два раза. И что бы Вы посоветовали в моем случае предпринять, чтобы увеличить шанс на получение ипотеки, не нарушить закон и не оставить случайно детей без положенного им капитала. Спасибо.