Договор дарения с правом проживания или договор купли-продажи с правом проживания при оформлении наследства?

Добрый день, Сергей. Предлагаю рассмотреть Ваш вопрос с нескольких сторон:
1.получение Вами квартиры в собственность от тети с минимальными налоговыми потерями;
2.сохранение за тетей прав на квартиру (права собственности или проживания), чтобы Вы ее не оставили на улице, а честно и до конца продолжали ухаживать.
3.поиск баланса между Вашими интересами и ее опасениями.
В идеале, что бы учесть Ваши интересы и интересы Вашей тети я бы предложила Вам оформить договор отчуждения (купли-продажи) квартиры на часть площади квартиры. Допустим, площадь квартиры составляет 40 кв. метров. Из них 39/40 доли (т.е. 39 кв.метров) следует оформить в собственность на Ваше имя, 1/40 доли (то есть 1 кв. метр) – оставить в собственности у тети и оформить завещание на 1/40 долю квартиры. Соответственно после сделки купли-продажи вы оба станете собственниками квартиры. Тетя сохранила за собой право проживания и право собственности на 1 кв. метр. Вы стали обладателем практически всей квартиры. И дальше вы продолжаете ухаживать, чтобы тетя не отменила завещание. Если после смерти тети завещание осталось в силе, то вы быстро оформите оставшийся 1 кв. метр квартиры в свою собственность (даже ждать 6 месяцев не придется). Если завещание будет отменено, то наследники будут делить 1 кв. метр квартиры.
Ваши варианты «с правом проживания» я не считаю 100% гарантией для тети ее проживания в данной квартире, так как по Семейному кодексу Вы с ней не являетесь близкими родственниками, а соответственно она может быть выселена из квартиры в судебном порядке. 100% пожизненную гарантию проживания в квартире дает только наличие у тети права собственности на долю в данной квартире.
Что касается налогов: - Если тетя является собственником квартиры более 3 лет, то при продаже квартиры (доли квартиры) налог с тети не взимается. Стоимость квартиры в договоре лучше указать равную стоимости по данным БТИ.
- Если тетя является собственником квартиры менее 3 лет, и если стоимость квартиры (доли) по договору купли-продажи составляет более 1 млн. руб, то тетя будет оплачивать налог в сумме 13% от суммы, превышающей 1 млн.р.
- При дарении квартиры налог оплачивает получатель дара (то есть Вы) в размере 13% от всей суммы дара. Стоимость квартиры в договоре нужно указать точно равную стоимости по данным БТИ.
В вашем письме не указано, сколько лет квартира находится в собственности у тети, поэтому выводы и подсчеты налогов вам придется сделать самостоятельно.