21 марта более 200 специалистов сферы недвижимости собрались в нижегородском Premio Centre на экспресс-курс «Инструменты, технологии и риски — 2019». Профессионалам рынка обещали полезную информацию и мощную мотивацию к развитию — ради этого стоило оторваться от работы в будний день.
Информационный портал GiperNN и агентство недвижимости «Кварц», выступающие организаторами экспресс-курса, сделали максимум для того, чтобы каждый гость почувствовал себя уютно и получил тот самый «импульс роста» в профессии. Среди присутствующих были руководители компаний, юристы по недвижимости, риелторы с опытом и те, кто делает первые шаги в профессии.
«Реалии на нашем рынке стремительно меняются, поэтому нужно постоянно развиваться, быть в курсе событий, — отметила директор по развитию агентства „Чекни“ Юлия Рябинина. — Мне особенно интересно выступление московского спикера, потому что все главные тенденции сначала проявляются в столице».
Анастасия Стус, руководитель агентства «Миэль», рассказала, что привела своих сотрудников, можно сказать, на первое обучение. Агентство работает в Нижнем Новгороде всего несколько месяцев, и для некоторых из его представителей это совершенно новая сфера деятельности.
«Хочу, чтобы в их сознании появилось четкое и правильное понимание того, как это — работать с недвижимостью, что нужно для достижения результата. Конечно, мы ждем, чтобы с нами поделились полезным опытом», — призналась Анастасия.
И у спикеров действительно было чем поделиться: интересной аналитикой, историями из практики и личными прогнозами.
Наталия Пылина: «Мы знаем, что нужно покупателю жилья»
Руководитель проекта GiperNN Наталия Пылина представила участникам экспресс-курса уникальную статистику, которая поможет понять, как ведет себя потенциальный покупатель на вторичном рынке жилья. Успешность работы риелтора напрямую зависит от того, насколько правильно и полно он может ответить на этот вопрос.
И вот что полезно знать риелторам Нижнего Новгорода:
- среднестатистический покупатель квартиры в России — это семейный человек 25–45 лет с детьми, который точно знает, где хочет купить жилье (улица, район) и, как правило, имеет четкое ограничение по бюджету;
- самый востребованный район как для покупки, так и для аренды квартир в Нижнем Новгороде — Автозаводский. На втором месте — Нижегородский, на третьем — Советский. Реже всего люди ищут квартиры в Канавинском и Приокском районах;
- самые популярные улицы для аренды жилья расположены рядом с вузами и в местах крупных транспортных артерий: проспект Гагарина, улицы Родионова, Белинского, Горького, проспект Ленина и др.
- самый распространенный ценовой диапазон для поиска квартир на продажу — 2–2,5 миллиона рублей, в аренду — 10–15 тысяч рублей;
- самыми запрашиваемыми квартирами являются однокомнатные и двухкомнатные. 59% арендаторов ищут однушки, вдвое меньше — двушки. А вот для покупки одинаково популярны и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры — 34% и 36% соответственно.
Статистика составлена по данным портала GiperNN в результате обработки более 100 тысяч запросов по фильтрам сайта.
«Эти данные могут существенно повлиять на продуктивность работы агентов по недвижимости, — говорит Наталия Пылина. — Они дают возможность выбирать наиболее ликвидные объекты, составлять „работающие“ объявления, уверенно чувствовать себя в спорных ситуациях и лучше понимать клиента. Давно известно: тот, кто владеет информацией — владеет миром».
Ирина Малыгина: «Учитесь на чужих ошибках»
Руководитель АН «Кварц» поделилась с гостями экспресс-курса ситуациями из практики агентства, которые могут загнать риелтора в угол и привести к большим неприятностям. Ирина Малыгина призвала коллег учиться на чужих ошибках, чтобы не попасть в капкан: решение этих проблем стоило агентству больших усилий, но в результате все сложилось благополучно.
Первая история — о том, какие подводные камни могут возникнуть при использовании материнского капитала для приобретения жилья. Из-за условий договора с банком абсолютно благонадежная семья более полугода не могла получить маткапитал для погашения ипотеки и все это время выплачивала проценты с полной суммы кредита. Стандартный договор содержал условие о том, что средства банка, предоставляемые заемщику на покупку квартиры, поступят сразу на счет продавца квартиры, минуя самого заемщика. Пенсионный фонд отказал в перечислении маткапитала, так как средства должны были поступить лицу, которое не имеет на них права, — то есть продавцу.
Риелторам всегда следует тщательно изучать условия договора, который предлагает банк. Материнский капитал должен поступать именно на счет обладателя сертификата, иначе ПФР может заподозрить в мошенничестве и отказать в выдаче денег.
Вторая история — настоящий юридический детектив: нижегородской семье пришлось в суде добиваться страховых выплат по ипотеке после смерти мужа и отца. Мужчина успел взять ипотеку, заключил кредитный договор и по требованию банка застраховал жизнь и здоровье. Но в день подписания заявления на перечисление денежных средств застройщику внезапно скончался. Миллион рублей первоначального взноса «завис» на счету банка, так как заемщик умер, а его родные еще не вступили в права наследства. И тут страховая компания попыталась прекратить отношения, ссылаясь на то, что кредитный договор так и не был заключен, ведь первый транш не поступил на счет застройщика.
Юристы АН «Кварц» взяли ведение дела на себя и в суде добились выплаты страхового возмещения в полном размере: вдова и ребенок покойного смогли полностью погасить ипотеку и еще получили моральную компенсацию.
Ирина Малыгина посоветовала агентам внимательно изучать договор страхования на предмет «зацепок», а клиентам объяснять, что при наступлении страхового случая они ни в коем случае не должны принимать возврат страховой премии. Это автоматически лишит их возможности получения полной суммы страхового возмещения.
Руководитель «Кварца» также дала практические рекомендации о том, как продать квартиру по рыночной цене за короткий срок. В частности, ее агентство не берет объект в работу без заключения максимально вероятной рыночной стоимости от аналитического отдела.
По словам Малыгиной, провальной стратегией является изначальное завышение цены, а потом постепенное снижение. Продаются такие квартиры долго, а уступка в результате получается большой.
Когда клиент настаивает на «своей» цене, существенно превышающей рыночную, ему предлагают внести предоплату за две-три недели рекламы объекта и отправляют отчеты о продвижении. Видя, что реклама идет, а звонков не поступает, обычно клиенты вскоре соглашается выставить реальную цену.
Юлия Плетнева: «Профессия риелтора не умрет»
Юрист и бизнес-тренер из Москвы, руководитель юридического блока в цифровом агентстве недвижимости «33 слона» Юлия Плетнева призналась, что ее «дружба» с недвижимостью завязалась еще в детстве: она родилась в семье архитекторов. Потом Плетнева поступила на юридический и после нескольких лет поисков выбрала сферой своей деятельности именно недвижимость.
Эксперт виртуозно удерживала внимание аудитории более двух часов: истории из жизни, профессиональный юмор и вместе с тем содержательное повествование о главных опасностях сделок купли-продажи квартиры.
Казалось бы, сейчас, в век цифровизации, возможностей для мошенничества должно почти не остаться. Однако квартирные аферы все так же процветают, и часто именно чутье опытного риелтора позволяет найти подвох.
«Никакие онлайн-проверки, никакие базы данных полностью не заменят агента и юриста в сфере недвижимости, — уверена Плетнева. — Многие слышали утверждение, что профессия скоро закончится. Могу с уверенностью вам сказать, что профессию агента по недвижимости можно оцифровать только частично. Переговоры, выстраивание цепочек, анализ рынка — все это оцифровке не поддается».
Вот лишь несколько советов от известного юриста:
- паспорт нужно не просто пробивать по базе, но и тщательно исследовать со всех стороны. Если внутри имеется иностранный штамп или от руки сделанная надпись, то документ считается недействительным. Сделка по нему — естественно, тоже.
- наличие водительского удостоверения и разрешения на ношение оружия — не повод не требовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Особенно осторожно нужно подходить к сделкам с пожилыми владельцами жилья;
- квартиры и дома, недавно переданные в наследство, нуждаются в более тщательной проверке. Могут найтись наследники, которые вовремя не вступили в свои права. Если они докажут, что на то была уважительная причина, продажа квартиры может быть оспорена;
- риелтор должен быть в том числе и психологом. Если клиент торопит с продажей, готов отдать квартиру значительно дешевле рыночной стоимости и рассказывает о необходимости срочной операции — есть смысл хорошо покопаться в истории жилья;
- по закону разрешение на покупку у супруга брать не обязательно, но лучше все-таки попросить. Потому что потом он может оспорить сделку, заявив, что это совместно нажитое имущество.
Плетнева, которая более 15 лет работает в сфере недвижимости, уверена: никто не даст стопроцентной гарантии, что проблем по сделке не возникнет, но грамотный риелтор может проработать все главные риски и свести вероятность обмана к минимуму. По словам юриста, на полную проверку квартиры уходит несколько дней, а «прогнать» ее по основным базам можно в течение часа.
Успеть за четыре часа
Довольны экспресс-курсом остались и гости, и организаторы: многие участники сошлись во мнении, что услышанное было полезно и абсолютно применимо к жизни и работе.
«Мне понравилось все, я получила удовольствие, — призналась сотрудника АН „Дельта“ Татьяна. — Рекламу увидела на GiperNN. Очень довольна, что приехала Юлия Плетнева, ранее я смотрела ее видео не YouTube. В общем, было полезно — я бы еще раз пришла».
«Выступление Юлии — просто супер, — отметила риелтор Валентина Денисова. — Я сидела с широко открытыми глазами, ловила каждое слово. Все очень четко и по существу, по полочкам — никакой „воды“!»
«Мне кажется, у нас получилось очень хорошее мероприятие, — говорит Ирина Малыгина, директор АН „Кварц“. — Нам удалось сделать его насыщенным, за четыре часа представили максимально много. Были названы реальные инструменты, технологии и риски, мы совершенно открыто поговорили о них, дали коллегам конкретные методы проверки — все это можно брать и использовать прямо завтра».
Главный спикер Юлия Плетнева заявила, что организация мероприятия оказалась на высшем уровне. «По десятибалльной шкале — 20 баллов! — оценила гостья из Москвы. — Отличный зал, отличные спикеры, которые говорили близко и понятно публике. Думаю, у нас получилось замечательно».
Впрочем, позитивные эмоции — это не все, с чем ушли гости экспресс-курса «Инструменты, технологии и риски — 2019». В конце дня состоялся розыгрыш подарков от организаторов и спонсоров, главными из которых были годовой абонемент в фитнес-клуб, сертификаты на продвижение от GiperNN, билеты в театр, косметика и другие приятные мелочи. Словом, баланс между полезным и приятным специалистам сферы недвижимости удалось соблюсти идеально.
Анна Синаревская
