Участники XXIV Конгресса лидеров рынка недвижимости, который проходил онлайн 9—10 июня, рассказали инвесторам о перспективных объектах в сфере коммерческой недвижимости и их ключевых особенностях, а также предостерегли от вложений, которые могут не окупиться. В частности, одними из наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций были названы апарт-отели. А вот к покупке торговых центров на фоне пандемии коронавируса следует отнестись с осторожностью, считают эксперты.
Генеральный директор ГК «Денова», вице-президент РГУД Наталья Девяткова, выступая на Конгрессе лидеров рынка недвижимости 10 июня, заявила, что эксперты выделяют четыре типа инвесторов: приобретающих недвижимость для собственных нужд (например, для бизнеса), «спекулянтов» (тех, кто намерен как можно быстрее получить прибыль за счет перепродажи объекта), девелоперов (покупатели земли под жилье и склады, а также готовые достраивать чужие здания) и так называемых ленивых (настроены на получение пассивного дохода).
Коммерческая недвижимость — это благодатный инструмент для того, чтобы сохранить и преумножить, — уверена Наталья Девяткова.
Однако, для того чтобы получить максимум от своих вложений, стоит оценивать все характеристики объекта. Например, для стрит-ретейла весомыми преимуществами будет расположение на знаковой улице или в гуще жилого массива в радиусе 500 метров от остановки и по соседству с госорганами, вокзалом или ТРЦ. Внимание стоит уделять и тому обстоятельству, может ли помещение использоваться под разные товарные группы, и какой была история прежних арендаторов. Хорошо, если недвижимость соответствует запланированному бюджету. Дополнительные баллы объекту добавляет тот факт, если его стоимость ниже рыночной цены в данной локации более чем на 30%.
Наталья Девяткова подчеркнула, что мода на покупку «пустых квадратов» уже прошла, и при просмотре предложений на рынке коммерческой недвижимости необходимо выбирать беспроигрышные локации, которые точно не устареют и не просядут. Еще один совет, который вице-президент РГУД дала инвесторам, — искать «вкусные» объекты на залоговых площадках, где часто представлены перспективные помещения по адекватной цене.
Тем, кто уже обзавелся коммерческой недвижимостью, Наталья Девяткова рекомендовала применять способы увеличения ее стоимости, например, использовать архитектурные «фишки» зданий (обустраивать подвалы и крыши зданий, не бояться переоборудовать промышленные территории), переводить жилые помещения в нежилые, делить большие лоты на маленькие и так далее.
Брокер по коммерческой недвижимости, автор курса «Коммерческая недвижимость в новостройках. Как инвестировать с умом» Даниил Торопов посетовал, что в Санкт-Петербурге инвесторы часто скупают все объекты подряд. Эксперт считает такой подход тупиковым, и советует учитывать месторасположение и технические характеристики недвижимости, а также условия покупки. По его словам, с начала 2000-х годов в квадратные метры не инвестировал только ленивый. Те, кто покупали площади (как правило, квартиры) в 2014–2016 годах, сейчас рады хотя бы просто вернуть свои вложения, не мечтая о прибыли.
Руководитель отдела инвестиций в коммерческую недвижимость АН «Итака» Вячеслав Лапочкин рассказал, что наиболее сложным на данный момент является рынок дорогих коммерческих объектов. Высокобюджетные проекты — это прежде всего торговые комплексы, бизнес-центры и гостиницы. Говоря о ТЦ, эксперт отметил значительное снижение их доходности, что необходимо принимать во внимание инвесторам. Это обстоятельство он объяснил падением трафика из-за роста популярности онлайн-торговли и переключение покупателей на магазины стрит-ритейла в условиях высоких эксплуатационных расходов в классических ТЦ (лифты и эскалаторы, системы вентиляции, собственной УК и т. д.).
Сооснователь инвестиционной компании Garnet, руководитель АН «Квадраты» Екатерина Сивова сообщила, что более половины сделок с коммерческой недвижимостью сегодня приходится на продажи апарт-отелей. По ее словам, такие объекты являются весьма привлекательными для инвесторов: если квартиры стоимостью от 3,5 млн рублей обеспечивают доходность 4–6%, а коммерческие помещения дороже 8 млн рублей — 8–12%, то апарт-отель по цене от 3 млн рублей — 7–12% годовых.
Также эксперт рассказала и о другом тренде — набирающих популярность совместных инвестициях — приобретении пула квартир для перепродажи. При вложениях от 2 млн рублей и минимальных рисках (ведь речь идет о покупке готовых или почти готовых объектов) и сроках инвестиций от 6 месяцев доходность составит от 20 до 25% годовых.
Ранее мы рассказывали о том, как изменился рынок коммерческой недвижимости за время действия режима самоизоляции.
