Вековая застройка современного мегаполиса — дискуссионный вопрос, к которому сложно относиться однозначно. С одной стороны, старые дома со временем ветшают и приходят в упадок, с другой — именно они формируют историческую ткань города. Но среди зданий с богатым прошлым есть особенные: они признаны памятниками истории и культуры.
Дома, включенные в реестр объектов культурного наследия (ОКН), подлежат государственной охране. Их нельзя снести, но можно потерять, если вовремя не заняться реставрацией. За чей счет восстанавливают архитектурное наследие в Нижегородской области? Почему инвесторы опасаются вкладывать средства в памятники? И как защитить ОКН, если собственники не заботятся об их сохранности?
GiperNN представляет вниманию читателей важный и обстоятельный разговор об исторической городской среде с руководителем управления госохраны ОКН Нижегородской области Григорием Меламедом.
Григорий Викторович, в наш регион Вы переехали из Самары, где занимали один из руководящих постов в аналогичном ведомстве. На ваш взгляд, каковы основные особенности архитектурного наследия Нижегородского региона, в сравнении, например, с той же Самарской областью?
На территории Нижегородской области находится 3609 объектов культурного наследия — в четыре раза больше, чем в Самарской. Фонд памятников Нижегородской области представлен во всем историко-культурном многообразии. По ценности имеются памятники истории и культуры федерального, регионального и местного, муниципального, значения. В Нижегородской области есть исторические поселения и федерального значения — город Арзамас, и регионального — Дзержинск. Подготовлены обоснования для включения в список исторических поселений Балахны и Городца.
Проблемы и задачи в сфере охраны объектов культурного наследия Нижегородской и Самарской областей во многом схожи — это техническое состояние исторической застройки, особенно деревянных зданий. Сохранение ОКН требует многоканального финансирования, в том числе и привлечения внебюджетных инвестиций. Также процесс нуждается в регулировании архитектурно-градостроительной деятельности посредством установления зон охраны и требований к градостроительным регламентам в них.
В чем заключаются главные трудности в работе по сохранению исторической застройки в Нижнем Новгороде? Почему ценные объекты годами ждут реставрации, постепенно приходя в упадок и скрываясь за потрепанными фальшфасадами от глаз нижегородцев?
Главная проблема в работе по сохранению ОКН и ценной исторической застройки — необходимость соблюдения сложных процедур и порядков, которые предусмотрены действующим законодательством. По сравнению с работами на обычных зданиях реставрация памятников истории и культуры требует значительных финансовых затрат. Это во многом объясняет отсутствие повышенного интереса у физических и юридических лиц к инвестированию в исторические здания.
Инвесторов отпугивает высокая стоимость работ и небольшой выход площадей после реставрации памятника или реконструкции ценного объекта. Решением в данной ситуации должно быть создание максимально выгодных условий для бизнеса: это может быть льготная аренда или компенсация произведенных затрат на ремонтно-реставрационные работы.
Как в Нижегородской области обстоят дела с финансированием работ по восстановлению исторической городской среды?
Историческая городская среда состоит из объектов культурного наследия, исторически ценных градоформирующих объектов, фоновой исторической застройки и современной застройки, в той или иной мере соответствующей по своим объемно-пространственным и архитектурно-стилевым характеристикам задаче сохранения и поддержания исторического облика территорий. Сейчас наши основные усилия направлены на сохранение объектов культурного наследия, независимо от их форм собственности.
Бремя содержания исторических зданий лежит на их собственниках и иных владельцах. На реставрацию ОКН, относящихся к федеральной собственности или собственности религиозных организаций, можно получить финансирование из бюджета РФ по госпрограмме «Развитие культуры». Так, в 2019–2020 годах были выделены федеральные средства на реставрацию уникальных объектов культурного наследия федерального значения — Воскресенского (Спасского) собора на Соборной площади в Арзамасе и Успенской церкви на улице Пушкина в Нижнем Новгороде.
За счет средств российской казны реставрируются памятники архитектуры, находящиеся в оперативном управлении учреждений в ведении федеральных министерств. За последние годы проведены, ведутся или предусмотрены ремонтно-реставрационные работы на следующих зданиях:
- здание семинарии, здание нижегородской мужской гимназии, здание Георгиевского братства — Нижегородский педагогический (Мининский) университет;
- здание Мариинского женского института, здание индустриального института — Нижегородский государственный технический университет;
- здание Мариинской женской гимназии, особняк Марковых — Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет.
За счет средств областного бюджета проводятся реставрационные работы на ОКН, относящихся к региональной собственности. Это особняк Сироткина, Дворец военного губернатора.
В 2020 году из федеральной казны на ремонт и реставрацию ОКН в Нижегородской области выделено 872,3 млн рублей. Какие знаковые объекты планируется восстановить к 800-летию Нижнего Новгорода на эти деньги?
В рамках подготовки к 800-летию Нижнего Новгорода в прошлом году за счет федерального бюджета проведены реставрационные работы на объектах культурного наследия федерального значения — «Ансамбль нижегородского кремля. Стены и башни» и на 31 объекте культурного наследия. Назову наиболее яркие из них:
- дом С. А. Иконникова (ул. Малая Покровская, 9) — реставрация фасадов с частичным воссозданием лепного декора, рустов, восстановлением системы водоотвода;
- дом М. А. Зайцева (ул. Большая Печерская, 23/9) — реставрация фасадов и кирпичной ограды с коваными металлическими решетками;
- дом декабристов Белавиных (ул. Большая Покровская, 40) — реставрация фасадов с воссозданием архитектурного облика;
- Нижегородский кремль. Красный флигель кадетского корпуса (Кремль, корпус 11) — реставрация фасадов с докомпановкой кирпичной кладки, заменой оконных заполнений, архитектурная подсветка здания.
В 2021 году планируется провести реставрацию 29 объектов культурного наследия, где заказчиком будет выступать управление.
Кроме федеральных денег, на работы по сохранению ОКН выделяются средства бюджета Нижегородской области. Также привлекаются внебюджетные средства собственников.
Целесообразно ли, по Вашему мнению, тратить порядка 500–700 млн рублей на воссоздание фуникулера в Нижегородском кремле к юбилею города, в то время как существующим ОКН недостает финансирования на восстановление?
Фуникулер исторически существовал в Нижнем Новгороде с 1896 года. Его восстановление должно стать значимым звеном туристской инфраструктуры и объектом семейного отдыха: он привлечет нижегородцев и гостей города в кремль, приобщит их к истории столицы Приволжья. Считаю восстановление фуникулера интересным и перспективным проектом.
Кстати, в ходе археологических работ, предварявших строительство фуникулера, обнаружены фундамент и нижняя часть стен водонапорной башни, а также чугунные трубы водовода, некогда входившие в состав комплекса верхней станции фуникулера XIX века. Восстановление фуникулера повысит смысловую наполненность Нижегородского кремля и еще более подчеркнет связь времен.
Представляют ли исторические здания, особенно в центре Нижнего Новгорода, интерес для бизнеса? Любой ли ОКН может стать чьей-то собственностью?
В соответствии с действующим законодательством ОКН может находиться в любой форме собственности, в том числе частной, при условии соблюдения со стороны собственника требований к его сохранению, содержанию и использованию. Как я уже говорил, реставрация исторических зданий — дело дорогостоящее, зачастую не обещающее быстрого возврата вложений. С учетом того, что охрана культурного наследия является государственной, общенациональной задачей, считаю, что необходима поддержка инвестиций, вложенных в сохранение исторической застройки на государственном уровне, вплоть до субсидирования таких работ из бюджетов разных уровней. Особенно это касается многоквартирных домов, являющихся ОКН.
Дома с историей востребованы малым и средним бизнесом для размещения в них объектов социальной инфраструктуры, особенно если эти здания расположены на туристических маршрутах и в центральных исторических частях таких городов, как Нижний Новгород, Городец, Арзамас, Балахна. Наличие истории у объекта в ряде случаев является конкурентным преимуществом и определяет успешность расположенного в нем бизнеса, несмотря на значительные затраты на реставрацию и последующее использование исторического объекта.
Что проще и выгоднее для предпринимателя — купить или арендовать ОКН? Отличаются ли в этих двух случаях ответственность и обязательства собственника и арендатора?
Ответственность за сохранность ОКН несут его собственники, именно им управление госохраны ОКН выдает охранные обязательства и контролирует их исполнение. Однако обязательства по сохранению ОКН могут быть также возложены на арендатора объекта, если это предусмотрено договором аренды. Так или иначе, любой документ о передаче прав на ОКН содержит информацию о статусе объекта культурного наследия и существенное условие по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре этого существенного условия сделка является ничтожной.
Как и на рынке жилья, в коммерческой недвижимости вопрос «купить или арендовать?» вызывает у многих споры. У сторонников аренды одни доводы. У тех, кто настроен на покупку, — другие. Главный плюс приобретения коммерческой недвижимости — независимость. Собственник, в отличие от арендатора, не зависит от настроения наймодателя, его желания изменить ставку, условия договора, внезапного решения продать помещение и т. д. Очевидный плюс покупки — возможность долгосрочного планирования бизнеса, отсутствие неприятных сюрпризов в виде внезапного повышения арендных ставок или расторжения договора. Существенным аргументом в пользу приобретения является тот факт, что владение недвижимостью работает на репутацию компании, повышает ее авторитет. Также владельцу коммерческого помещения проще получить кредит в банке на развитие бизнеса.
В преддверии юбилея Нижнего Новгорода запланировано возрождение улицы Ильинской, в том числе, с помощью превращения исторических зданий в офисы IT-компаний. Как Вы относитесь к самой идее редевелопмента Започаинья и насколько востребованными, по Вашему мнению, окажутся ОКН для нужд бизнеса в сфере информационных технологий?
Редевелопмент района Ильинской с созданием здесь IT-кластера будет способствовать привлечению людей, инвестиций, повышению экономической активности, востребованности недвижимости, в том числе объектов исторической застройки. Для реализации этих планов необходимо осуществить комплекс мер экономического, градостроительного характера, усовершенствовать транспортную схему, благоустроить общественные пространства. Ремонт, реставрация, реконструкция объектов исторической застройки будет одним из направлений комплексного восстановления и развития территории, предусмотренных соответствующими инвестиционными лотами.
Расскажите подробнее о программе предоставления исторических зданий в аренду за 1 рубль, которая начала действовать в регионе летом 2019 года. Почему инвесторы неохотно ей интересуются? Удалось ли привлечь хоть кого-то к сотрудничеству?
Принятое в 2019 году положение о предоставлении в аренду неиспользуемых ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к государственной собственности Нижегородской области, пока не применялось на практике. Для большинства инвесторов более предпочтительным является приобретение объекта в собственность.
При проведении аукциона начальный размер арендной платы устанавливается в сумме 1 рубль в год за один объект культурного наследия и изменению не подлежит. ОКН предоставляются в аренду физическому или юридическому лицу на срок до 49 лет. В договор в обязательном порядке включается обязанность арендатора в течение двух лет подготовить и согласовать проектную документацию и в течение семи лет провести работы по сохранению, приспособлению такого объекта культурного наследия. Одновременно с заключением договора аренды ОКН с арендатором заключается договор аренды земельного участка.
Какие еще меры существуют в Нижегородской области для привлечения инвесторов к восстановлению ОКН? Какие изменения в законодательстве, по вашему мнению, могли бы способствовать интересу бизнеса к покупке и аренде исторических зданий?
Законодательством предусмотрена возможность компенсации собственнику ОКН затрат на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. В Нижегородской области проект соответствующего акта разработан, в нем предусмотрена компенсация собственнику до 70% понесенных им затрат на работы по сохранению ОКН.
Также коллеги из министерства имущественных отношений предложили в рамках разработки мастер-плана пилотной исторической территории сформировать инвестиционные лоты, в том числе по объектам исторической застройки, с учетом экономической целесообразности их ремонта и реставрации. Например, расселение жителей ветхого исторического объекта может быть осуществлено за бюджетные средства, а внебюджетные инвестиции могут быть при этом направлены на ремонт и реставрацию.
Кроме того, законодательство Нижегородской области предусматривает возможность предоставлять земельные участки в аренду без проведения торгов инвестору, который возьмет на себя обязательства по реставрации ОКН, и такой проект будет признан масштабным инвестиционным проектом.
Сейчас на согласовании находится первое такое соглашение. Инвестор обязуется провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия. Правительство в свою очередь предоставляет ему участок под жилищное строительство. При этом величина затрат на выполнение обязательства по сохранению ОКН не меньше рыночной стоимости предоставляемого в аренду земельного участка.
Также в стадии согласования находится проект постановления правительства области «Об утверждении порядка предоставления субсидий за счет средств областного бюджета юридическим и физическим лицам в целях возмещения части затрат на сохранение объектов культурного наследия, расположенных в границах исторических территорий Нижнего Новгорода, «Старый Нижний Новгород» и «Старое Канавино».
Какие меры предпринимает управление госохраны ОКН в случае, если собственник объекта не выполняет взятые на себя обязательства по его сохранению? Часто ли приходится отстаивать интересы в суде? Приведите несколько резонансных примеров.
В рамках полномочий управление проводит контрольно-надзорные мероприятия. В случае если состояние объектов культурного наследия признается неудовлетворительным, в отношении собственников, не принимающих необходимые меры по поддержанию объектов в надлежащем техническом состоянии, составляются протоколы об административных правонарушениях. После истечения сроков, указанных в предписании, проводится повторная проверка. Если будет установлено, что собственник не выполняет требования к сохранению объекта или совершает действия, угрожающие сохранности ОКН, в суд подается исковое заявление об изъятии здания.
Такие примеры уже есть. Объект культурного наследия регионального значения «Ярмарочная водозаборная станция» (Нижний Новгород, ул. Стрелка, д. 21в) изъят у собственника. Собственник дома № 6 по улице Нижегородской в Павлове за незаконный снос здания с признаками ОКН привлечен к административной ответственности.
В 2020 году выявлен факт нарушения технологии и методики проведения работ на объекте культурного наследия регионального значения «Дом Павловой», находящегося на территории музея архитектуры и быта народов Нижегородского Поволжья на Щелковском хуторе. В отношении подрядчика — ООО «Зодчие Северо-Запада» — составлен протокол об административном правонарушении, суд оштрафовал подрядчика на 100 тысяч рублей.
Популярный блогер-урбанист Илья Варламов включил «шахматный дом» в список крупнейших архитектурных потерь России. Согласны ли вы с его позицией?
«Шахматный дом» является объектом культурного наследия регионального значения «Особняк по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Пискунова, д.35» и представляет ценность как здание, в котором наиболее ярко в Нижнем Новгороде воплощены стилистические черты и идеи модерна. Объект принадлежит на праве собственности физическому лицу. В 2014 году ННГАСУ выполнил комплексное обследование состояния строительных конструкций здания. Эти исследования легли в основу проекта реставрации и сохранения, разработанного ООО «Возрождение». Проектная документация получила положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы и была согласована управлением в 2018 году.
В апреле 2019 года мы выдали организации, имеющей лицензию министерства культуры Российской Федерации на работы на памятниках истории и культуры — Нижегородскому филиалу АО «Владимирреставрация», с которым собственник заключил договор подряда, разрешение на выполнение работ до 29 августа 2020 года. Предполагалась реставрация кровли, заполнение внешних проемов фасада, отделка внутренних помещений, монтаж инженерных коммуникаций. Работы были приостановлены 1 ноября 2019 года и в 2020 году не проводились по причине расторжения договора. В начале 2020 года мы провели внеплановую проверку, которая показала, что работы велись с отклонением от проекта: стилевая характеристика заполнений оконных проемов и конфигурации кровли ризалита не соответствуют историческому облику здания и согласованной проектной документации.
Собственнику ОКН было направлено предостережение с требованием в срок до 31 декабря 2020 года заключить договор с другой организацией. Позже он сообщил, что у него возникли трудности с поиском реставраторов. По решению губернатора Глеба Никитина управление оказало помощь в поиске подрядчика, имеющего лицензию на проведение необходимых работ. Собственнику ОКН предложили список из трех организаций, имеющих лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, с одной из которых — ООО «ИнтерПроф» — в итоге был заключен договор.
На сегодняшний день проведен анализ соответствия существующих объемно-пространственных параметров ОКН ранее разработанной и согласованной проектной документации, существенных отклонений не выявлено. В отношении имеющихся несоответствий в отношении главного фасада рекомендовано их исправить при проведении работ по реставрации. В этой связи позицию Ильи Варламова о том, что «шахматный дом» включен в список крупнейших архитектурных потерь России, можно считать необоснованной.
Мы поговорили об утратах исторических объектов. А как происходит пополнение реестра ОКН? Какие условия необходимы, чтобы здание получило статус объекта культурного наследия?
Для того чтобы какой-то исторический объект получил статус объекта культурного наследия, его возраст должен составлять не менее 40 лет (у памятника археологии — не менее 100 лет), а также он должен обладать историко-культурной ценностью, подтвержденной соответствующими документами, материалами, аналитическими исследованиями. Любой гражданин либо организация может подать в управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области заявление о включении объекта в реестр объектов культурного наследия. Заявление должно содержать сведения об историко-культурной ценности объекта, его фотофиксацию.
Управление рассматривает такие заявления (как правило, с участием общественного совета) и по итогам принимает решение о включении либо об отказе включить данный объект в перечень выявленных объектов культурного наследия. Если объект включен в этот перечень, то в течение года проводится его государственная историко-культурная экспертиза. После общественного обсуждения акта государственной историко-культурной экспертизы принимается решение о включении объекта в реестр объектов культурного наследия либо об отказе включения в реестр.
В 2020 году в Нижегородской области в единый государственный реестр объектов культурного наследия по заявлениям градозащитников включено 59 объектов культурного наследия регионального значения (для сравнения: в 2015 году в реестр были включены 19 объекто, в 2016–2018 годах — 0, в 2019 году — 4). Приняты заявления о выявлении еще пяти объектов. В ходе археологического обследования земельных участков, подлежащих хозяйственному освоению, выявлено и включено в перечень выявленных ОКН 35 объектов археологического наследия, датируемых от эпохи мезолита до средневековья.
В каком случае выявленный объект культурного наследия может лишиться возможности в конечном итоге быть включенным в реестр? Почему для решения судьбы здания нередко привлекаются иногородние специалисты, которые, возможно, даже не видели строения вживую?
Здесь стоит вспомнить неоднозначную ситуацию с домами № № 16, 16а, 18/22 по улице Новой в Нижнем Новгороде, которым крымский эксперт отказал во включении в реестр ОКН. В соответствии с действующим законодательством каждый выявленный объект подлежит государственной историко-культурной экспертизе. В заключении экспертов указывается однозначный вывод об обоснованности или о необоснованности включения объекта культурного наследия в реестр. К проведению экспертизы допускаются эксперты, аттестованные министерством культуры на данный вид экспертизы, ограничения по территориальному признаку не установлены.
Безусловно, иногороднему эксперту требуются дополнительные усилия для погружения в региональный историко-культурный контекст, но эксперты являются профессионалами в своей области и способны на это. Кроме того, к полномочиям регионального органа охраны объектов культурного наследия относится принятие решения о согласии или несогласии с выводами, изложенными в заключении экспертизы.
В отношении домов № № 16, 16а, 18/22 по улице Новой управление согласилось с выводами государственной историко-культурной экспертизы о нецелесообразности включения данных домов в реестр объектов культурного наследия. В настоящее время прорабатывается вопрос их перемещения на новое место.
Еще один громкий скандал разразился вокруг строительства рядом с домом конструктора Ростислава Алексеева на улице Ульянова в Нижнем Новгороде. Почему потребовался столь широкий общественный резонанс для того, чтобы появилась возможность защитить ОКН?
Строительство рядом с объектом культурного наследия регионального значения «Дом, где в 1941—1980 гг. жил инженер-кораблестроитель Алексеев Ростислав Евгеньевич» (Нижний Новгород, улица Ульянова, 45а) планировалось в границе зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОКН, где разрешается ограниченное строительство. Проект строительства соответствует установленным в данной зоне ограничениям, кроме того, в составе проекта был разработан раздел об обеспечении сохранности объекта археологического наследия. Однако застройщик так и не реализовал раздел по археологии, был разрушен участок культурного слоя города, за что ООО «Дом на Провиантской» привлечено к административной ответственности.
Широкий общественный резонанс история получила в связи с тем, что застройщик так и не выполнил требования управления по охране ОКН о необходимости разработки и предоставления предусмотренного законодательством раздела об обеспечении сохранности дома Алексеева. В соответствии с этим разделом, в частности, должна быть выбрана технология производства работ, максимально обеспечивающая сохранность ОКН. Несмотря на многочисленные проверки, требования о предоставлении соответствующего раздела не выполнялись. В результате управление отозвало ранее выданное письмо о соответствии проектной документации нормам закона, а Минстрой, в свою очередь, отменил разрешение на строительство.
Застройщик обратился в Арбитражный суд, желая оспорить это решение. 25 января ему было отказано в удовлетворении заявленных требований. Сейчас он подал на решение суда апелляционную жалобу. Добавлю, что до настоящего времени доработанная проектная документация «Мероприятия по обеспечению сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Дом, где в 1941—1980 гг. жил инженер-кораблестроитель Алексеев Ростислав Евгеньевич» так и не представлена в управление.
Как Вы считаете, какое значение для города имеет фестиваль восстановления исторической среды «Том Сойер Фест»? Оказывает ли управление госохраны ОКН какую-либо поддержку волонтерам?
«Том Сойер Фест» — яркое явление в сфере охраны культурного наследия, безусловно, очень важное и полезное. Фестиваль уже принял общероссийский масштаб именно потому, что общество осознает задачи сохранения исторической застройки, архитектурного облика городов и ищет нетривиальные решения. Результаты фестиваля наглядно показывают, что при вложении даже не очень больших средств (и части души) старый дом преображается, становясь украшением города.
На Ваш взгляд, что необходимо для изменения ситуации с восстановлением городской исторической среды в Нижнем Новгороде в лучшую сторону?
Необходимые меры для сохранения архитектурного наследия нижегородцев — повышение правовой защищенности средовой застройки путем включения ее в зоны охраны объектов культурного наследия, установления ограничений ремонта и реконструкции, создание максимально комфортных условий для внебюджетных инвестиций, государственная поддержка, грамотное определение приоритетов и разумные компромиссы.
