Вопрос сохранения старинных домов в Нижнем Новгороде всегда вызывал споры. Десять лет назад ценность исторических зданий в основном отстаивали градозащитники. Многие знаковые постройки в то время оказались стерты с карты города ковшами экскаваторов. Постепенно движение по восстановлению объектов культурного наследия (ОКН) стало набирать обороты.
Сейчас регион всерьез задумался о сохранении архитектурного наследия и разработке системного подхода к восстановлению исторической среды с привлечением бизнеса. Ценные здания Нижнего Новгорода собрали , чтобы предлагать для выкупа инвесторам. А собственников таких объектов пригласили в неформальное сообщество единомышленников.
Клуб владельцев исторической недвижимости создан, чтобы помочь бизнесу в диалоге с экспертами и чиновниками подступиться к серьезной задаче — реставрации ОКН с последующим их включением в городскую жизнь. В октябре на площадке Корпоративного университета правительства Нижегородской области состоялась первая встреча клуба.
Лед тронулся!
Всего в Нижегородской области насчитывается более 3600 объектов культурного наследия, рассказал заместитель губернатора Егор Поляков. Основной частью памятников архитектуры владеют регион и муниципалитеты, несколько десятков ОКН являются федеральной собственностью, и только около трети принадлежит частным лицам. Большинство исторических домов ветшает и находится в состоянии, близком к разрушению. Показательна статистика по Нижнему Новгороду: из 93 зданий, включенных в каталог исторической недвижимости, почти половина — 40% — приходится на аварийное жилье в стадии расселения.
В восстановлении памятников архитектуры заинтересованы многие. Власти преследуют цель привести в порядок городские улицы, израсходовав как можно меньше средств из казны. Нижегородцы хотят чувствовать себя в безопасности и не видеть полусгнившие дома, которые часто становятся пристанищем маргиналов. Егор Поляков отметил, что регион и муниципалитеты не в состоянии осилить реставрацию всех ОКН: возродить их может только бизнес.
Для крупного бизнеса приведение ОКН в порядок — непрофильная сфера. Ни для кого не секрет, что в девелопмент вкладываются большие деньги. У нас строительство вообще один из локомотивов роста региональной экономики. Но девелопмент, связанный с ревитализацией архитектурного наследия, — это отдельная пьеса, она просто более дорогая. По этой причине такие объекты остаются невостребованными, — пояснил Егор Поляков.
Замгубернатора добавил, что недостаточный интерес к ОКН со стороны бизнеса также связан с малым количеством успешных кейсов. В свою очередь, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Нижегородской области Павел Солодкий указал на недоверие к сфере сохранения памятников архитектуры. Главное — преодолеть настороженность, с которой инвесторы смотрят в сторону таких проектов, считает бизнес-омбудсмен.
Компания «Асгард» купила объект в центре Сормова, который безуспешно продавался с 2008 года. Деятельность компании связана с архитектурой, она имеет лицензию. Она приобрела объект на аукционе и сейчас им занимается. Лед тронулся! Но следует понимать, что восстановление памятников — это постепенный процесс: есть и экспертиза, и нормативная документация, которую нужно пошагово исполнить, — предупредил Павел Солодкий.
Подводные камни
Инвесторы весьма неохотно берутся за сохранение ОКН из-за ряда проблем, которые им зачастую приходится решать в одиночку. Одной из трудностей является длительность процесса с момента приобретения объекта до его приспособления к современному использованию.
Расселение жилых домов порой затягивается на годы, а прибыль владельцам недвижимости хочется получить как можно скорее, отметил уполномоченный по защите прав предпринимателей в Нижегородской области Павел Солодкий. Пока собственник готовит проект и проходит нужные согласования, здание отключают от инженерных сетей и аннулируют лицевые счета.
Допустим, «ТНС энерго НН» должно хранить договоры не более трех лет. Три года — и все уничтожено. Найти даже, сколько подходило электроэнергии к этому дому, невозможно. Когда сегодня новый собственник стремится восстановить хотя бы то, что было, когда жили люди, это сделать невозможно, потому что договора нет и никто ничего не знает. Я написал обращение замгубернатору о том, что если власть хочет заходить в конкретный дом, существующие мощности при расселении должны быть сохранены, — отметил Павел Солодкий.
Речь идет не только об электроснабжении, но и других инженерных сетях. Пока владелец пытается получить необходимые согласования, дом, отключенный от отопления, будет сыреть, еще быстрее приходя в негодность. Что с ним станет к моменту, когда дело, наконец, дойдет до восстановительных работ? Павел Солодкий предложил создать при АНО «АСИРИС» специальную инженерную службу, которая возьмет на себя всю работу с коммуникациями. Инвесторы не должны тратить на это свое время, считает бизнес-омбудсмен.
Другая сложность реставрации ОКН заключается в ее дороговизне. Участвовать в процессе могут только лицензированные компании — причем как в части разработки проекта, так и в части выполнения восстановительных работ. Эксперты должны сделать фотофиксацию, обмерные чертежи и на основе полученных данных разработать проект по восстановлению здания, а затем согласовать его в региональном управлении госохраны ОКН. При этом никакие отступления от исходных параметров объекта культурного наследия не допускаются: за нарушения собственникам грозит строгое наказание.
В помощь инвесторам
Несмотря на трудности, интерес нижегородских предпринимателей к восстановлению памятников архитектуры продолжает расти. Об этом свидетельствует большое количество участников, собравшихся на встрече клуба владельцев исторической недвижимости. Как собственники, так и потенциальные покупатели ценных зданий пришли сюда за тем, чтобы узнать, какую помощь могут получить от государства в деле сохранения ОКН.
Одной из важных мер поддержки является субсидия на возмещение части затрат по сохранению объектов культурного наследия и выявленных ОКН, расположенных на территории Нижегородской области. Получить выплату может собственник, арендатор или пользователь ценного здания. Размер субсидии для ОКН варьируется от 30% до 70% от фактически понесенных и документально подтвержденных затрат, для выявленных памятников архитектуры — от 30% до 50%. Исключениями являются многоквартирные дома — ОКН и религиозные объекты: на них средства господдержки не выделяются.
Максимальная сумма выплаты установлена в размере 20 млн рублей. Деньги можно направить на восстановление фасадов и кровли дома, наружных инженерных сетей, несущих и ограждающих конструкций. Также субсидированию подлежат все возможные виды экспертиз и авторского руководства, получение техусловий, проектно-изыскательские и другие виды работ.
Минувшим летом правительство Нижегородской области разработало еще одну меру поддержки бизнеса при работе со старинными зданиями. Она заключается в субсидировании части процентной ставки по кредитам, привлеченным на создание гостиниц.
Займ может быть выдан на строительство, приобретение или реконструкцию, в том числе с элементами реставрации. При этом собственник продолжит уплачивать по кредитному договору минимум 3% годовых, если будущая гостиница расположена в объекте исторической среды. И не менее 6% в случае выбора под отель здания без статуса ОКН.
Несколько лет в Нижегородской области действует программа предоставления неиспользуемых памятников в аренду на 1 рубль. По ее условиям в течение двух лет после заключения договора арендатор должен разработать и согласовать проект реставрации, в течение семи — реализовать его. За пользование объектом с инвестора ежегодно взимается оплата в символическом размере 1 рубль. Тариф действует до окончания восстановительных работ и еще в течение десяти лет.
Несмотря на, казалось бы, привлекательные условия, программой до сих пор никто не воспользовался. Губернатор Глеб Никитин объяснил отсутствие инвесторов неопределенностью затрат на сохранение ОКН. В свою очередь бизнес-омбудсмен Павел Солодкий признал: предприниматели не готовы вкладываться в аренду — их больше интересует приобретение ОКН в собственность.
Зачем бизнесу наследие?
Федор Верховодов представлял на встрече клуба интересы владельца двух знаковых нижегородских памятников: усадьбы Каменских на Верхневолжской набережной — ОКН федерального значения — и ночлежного дома Бугрова на улице Рождественской — объекта регионального значения. Менее десяти лет назад нынешний собственник приобрел их на аукционе, чтобы восстановить и приспособить к современному использованию.
В 2023 году в усадьбе Каменских обновили фасады, заменили кровлю и благоустроили двор. После выполнения работ здание украсили архитектурной подсветкой. В отношении ночлежного дома Бугрова подрядчик оказался стеснен в действиях из-за строительства фуникулера. Тем не менее у здания восстанавливают разрушенный местами фасад и приводят в порядок территорию. Дом также оборудовали декоративной подсветкой. После запуска фуникулера планируется открыть объект для неких коммерческих проектов. Какими они будут — пока владелец держит в тайне.
Собственник решил восстановить эти здания, чтобы они украшали Нижний Новгород. Такой, скажем, оставить о себе след в истории нашего города. Процесс реставрации — трудоемкий и затратный. Условно пять лет назад он шел тяжело и медленно. На сегодняшний день появилась некая динамика и, самое главное, есть диалог с органами власти, — поделился Федор Верховодов.
Представитель инвестора добавил, что трудности были связаны с продолжительностью каждого этапа. В случае с усадьбой Каменских 2,5–3 года ушло только на разработку проекта и его согласование в Казанском государственном университете. Далее предстояло утверждение в нижегородском управлении госохраны ОКН, и лишь после этого начался поиск подрядчика.
Процесс восстановления ночлежного дома Бугрова двигается гораздо быстрее, поскольку этот ОКН регионального значения. За его реставрацию собственник рассчитывает получить субсидию, тогда как в отношении усадьбы Каменских этого сделать не удалось, поскольку федеральный памятник архитектуры не попал в региональную программу.
Другой гостьей клуба исторической недвижимости стала солистка Нижегородского камерного музыкального театра Марина Степанова. Вместе с мужем она планирует приобрести в собственность дом № 14/32, расположенный на пересечении улиц Студеной и Звездинки в центре Нижнего Новгорода. После реставрации здания, являющегося градоформирующим объектом, супруги мечтают открыть в нем музыкальный салон-галерею.
Пока потенциальные инвесторы не видят особых проблем в реализации своей задумки. Они подготовили интерьерные планы здания и активно взаимодействуют с АНО «АСИРИС». За более чем вековое существование дом 1917 года постройки многое пережил: например, в советское время здесь размещались коммунальные квартиры. Его возможная покупательница призналась, что выбрала здание без статуса ОКН, потому что хочет выполнить работы как можно быстрее.
Мы с супругом загорелись мечтой приобрести исторический дом в Нижнем Новгороде. Мы очень любим наш город, давно в нем живем и достигли уровня, когда хочется оставить после себя то, чтобы было бы интересно потомкам. Улица Студеная очень красивая и уютная, поэтому возникло желание создать там музыкальный салон-галерею. Наш проект направлен на то, чтобы культура в Нижнем Новгороде достойно развивалась, — рассказала Марина Степанова.
Чтобы подогреть интерес и укрепить доверие нижегородцев к реставрации памятников архитектуры, встречи клуба владельцев исторической недвижимости будут проводиться регулярно. Неформальное объединение возглавит Павел Солодкий, который сам является первопроходцем в деле восстановления ОКН. Дом № 8 по улице Ульянова, обновленный на средства бизнес-омбудсмена, уже стал одним из украшений центра Нижнего Новгорода. И возможно, его опыт вдохновит других инвесторов.
