При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.
Как распознать ликвидную недвижимость?
Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.
Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.
Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.
На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).
Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:
- скорость заключения сделки и время, требующееся для ее завершения;
- расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, нотариальные расходы, а также расходы на проверку и оформление документов);
- неопределенность, связанную с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.
Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:
| Местоположение |
— близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; — низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; — низкая безработица; — хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов). |
| Ситуация на рынке |
— превышение спроса над предложением; — высокая активность и хорошая емкость рынка (чем больше объектов продается/покупается, тем ликвиднее рынок); — доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); — устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность); — сезонность (осенью и зимой, как правило, рынок активнее, чем летом и весной). |
| Характеристики объекта |
— небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки высокой степени готовности и квартиры в недавно построенных домах продаются лучше, чем жилье в домах 20-30-летней давности); — класс жилья (чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на его востребованность. Если в эконом-классе покупатель обращает внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики. Квартиры с окнами на улицу, где присутствует повышенный шум от оживленной трассы менее ликвидны, а самые ликвидные варианты — с окнами на набережную, так называемые видовые квартиры. Кроме того, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах города, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются достаточно долго); — удобство объекта (панорамный вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого, наличие готового качественного ремонта); — обустроенность территории (наличие наземного и подземного паркингов, детской игровой площадки, придомового ландшафтного дизайна). |
| Прочие факторы |
— привлекательность цены (срок продажи во многом зависит от правильной цены объекта. Конечно, квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант будет востребован. По низким ценам не покупаются только совсем плохие варианты, например, квартиры мизерной площади рядом с дымящими заводами в отдалении от транспорта, на первом этаже и в ужасном состоянии. Продать по заниженной цене — дело нехитрое. Однако большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремятся извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж). |
Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.
А как у нас?
В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.
