В последнее время экономика Нижегородской области показывает стабильный рост. За первые семь месяцев 2024 года валовый региональный продукт увеличился на 4,5%. Индекс промпроизводства за этот же период составил 104,3%, что почти не уступает среднероссийскому показателю. Вместе с тем рынок труда остается дефицитным. На фоне роста загрузки мощностей в промышленности региона образовалось свыше 70 тысяч открытых вакансий.
Один из самых эффективных способов утоления кадрового «голода» — развивать производство там, где концентрируется потенциальная рабочая сила. Речь идет о сложившихся территориях, на которых уже есть и привлекательные для инвесторов предприятия, и жилые районы, «снабжающие» эти предприятия рабочей силой, и, конечно, перспективы к дальнейшим преобразованиям. Если правильно выбрать площадку, в Нижнем Новгороде можно создать настоящий «новый Автозавод». Как это сделать, разбирался GIPERNN.RU.
Где искать рабочую силу?
Новые районы и города, как правило, всегда вырастали вокруг индустриальных гигантов. Государство открывало градообразующие фабрики и заводы, которые обеспечивали людей рабочими местами. Такие производства «запускали» жизнь вокруг: поблизости активно начинала формироваться инфраструктура и строились жилые кварталы, куда переезжали заводчане со своими семьями.
В современном мегаполисе ситуация изменилась. Сегодня нижегородцев привлекают локации, где уже есть все необходимое для комфортной жизни: новые дома, детские сады и школы, магазины, транспортные развязки. Если размещать новые предприятия рядом с такими микрорайонами, проблему кадрового «голода» можно решить с минимальными затратами.
Какую площадку выбрать?
Центром «нового Автозавода» в Нижнем Новгороде может стать многофункциональный имущественный комплекс (МИК) «Ока», который выставлен на продажу на улице Коминтерна в Сормовском районе. Объект, расположенный в крупнейшей промышленной агломерации, можно считать перспективным индустриальным гигантом: он сочетает в себе функциональные возможности производственной площадки, склада и офисного пространства.
МИК «Ока» занимает участок площадью 6,3 га. Нынешним владельцем имущественного комплекса является компания «Нижегородец», рассказал директор по развитию и корпоративному управлению Алексей Макаров. В состав МИК «Ока» входят 13,7 тысячи кв. м недвижимости.
Раньше на этом месте располагался дилерский центр «Лада» — дочернее предприятие «АвтоВАЗа». Со временем компания решила продать слишком просторную площадку. Мы купили ее, намереваясь организовать еще три дилерских центра известных европейских брендов. Однако в 2022 году потенциальные партнеры ушли, и площадка была сдана под арендный бизнес. Фактически на этом месте получился многофункциональный имущественный комплекс, — поделился Алексей Макаров.
Критерии успеха
Местоположение. МИК «Ока» находится рядом с двумя крупными жилыми комплексами — «Бурнаковский» и «Город времени». В непосредственной близости от предприятия проживает около 300 тысяч человек. А значит, проблемы кадрового «голода» здесь точно не возникнет. Неподалеку планируется реализовать несколько проектов комплексного развития территорий (КРТ), предполагающих не только строительство новых домов, но и развитие инфраструктуры. Это означает, что в перспективе численность населения вырастет еще больше.
Например, Минград уже утвердил документацию по планировке территории в границах улиц Линдовской, Бийской и Коминтерна. Там должно появиться 38,9 тысячи квадратных метров новой недвижимости, из которой 23,8 тысячи «квадратов» придется на жилье. Проект КРТ также включает строительство стадиона.
Комплексному развитию подлежит площадка на месте сельскохозяйственного рынка около ЖК «Бурнаковский» и озера Нефтяник. Объемно-пространственное решение нового жилого квартала в 2022 году согласовал Архитектурный совет.
Еще один проект планируется реализовать в другой части микрорайона — поблизости от Волги и Борского моста. Предполагается, что в Бурнаковской низине возведут более 15 новостроек, а также совмещенные школу и детский сад.
Площадка в районе улицы Коминтерна — идеальное место для «нового Автозавода». В перспективе МИК «Ока» может быть тем самым индустриальным гигантом, обеспечивающим рабочими местами новые микрорайоны, — отметил Алексей Макаров.
Транспортная доступность. Многофункциональный комплекс «Ока» расположен на пересечении двух крупных транспортных артерий заречной части города — улиц Бурнаковской и Коминтерна, с которых оборудован удобный заезд на площадку. В шаговой доступности находятся несколько остановок общественного транспорта, а в считанных минутах езды — станция метро «Буревестник».
Коммуникации. Еще одно ключевое преимущество площадки — наличие всех необходимых инженерных коммуникаций. Здание оснащено системой безнапорных трубопроводов для отведения бытовых и промышленных стоков, реконструированных 2023 году. Также объект подключен к водоснабжению и оборудован системой пожаротушения — специальным трубопроводом с постоянно поддерживаемым давлением воды.
Круглогодичную комфортную работу в помещениях обеспечивают сети отопления, обновленные в том же 2023 году, а также системы вентиляции и кондиционирования. В собственной трансформаторной подстанции на территории МИК «Ока» установлены два трансформатора мощностью 1000 кВт каждый. К имущественному комплексу проведены связь, телефония, интернет и другие системы, необходимые для полноценной работы современного производства.
Наличие всех необходимых коммуникаций позволит покупателю сэкономить на новом строительстве более 300 млн рублей. Газ не проведен, поскольку в непосредственной близости находится Сормовская ТЭЦ, и эта территория попадает под ее санзону. Жилье здесь строить нельзя, но для производства площадка подходит идеально, — рассказал Алексей Макаров.
Инфраструктура. Имущественный комплекс оснащен торгово-выставочным помещением, производственным цехом, автомойкой, офисным центром, местами для разгрузки и погрузки товаров, складскими, сервисными и техническими помещениями. Например, сейчас там оборудованы просторные площади для хранения автомобилей, мебели и поддонов — новый инвестор, возможно, захочет использовать их по другому назначению. Территория многофункционального имущественного комплекса охраняется.
Важно, что весь объект принадлежит одному собственнику, а не распродан отдельными блоками. Кроме того, площадка имеет надежного якорного арендатора, — добавил Алексей Макаров.
Как обеспечить прорыв?
МИК «Ока» эффективно совмещает в себе функции производственной площадки, офисного пространства, логистического центра и склада. Якорным арендатором является компания из оборонно-промышленного комплекса. Предприятие занимает большую часть — около 9,8 тысячи кв. м — первого этажа производственного здания и примерно 1,2 тысячи кв. м второго.
Оставшиеся площади на втором этаже и весь третий этаж могут быть отданы новым арендаторам. К примеру, пространства отлично подойдут для швейного, сборочного или пищевого производства, а также для офиса в формате open space. Высота потолков на первом этаже достигает шести метров, на втором и третьем — четырех метров.
Стоимость готового арендного бизнеса с надежным арендатором и узнаваемым брендом с позитивным рейтингом кредитоспособности — 1,1 млрд рублей. С уверенностью можно сказать, что такое коммерческое предложение обеспечит рентабельность и надежность вложений, — подчеркнул Алексей Макаров.
Сценарии дальнейшего развития «нового Автозавода» различны и главным образом зависят от финансовых возможностей будущего покупателя. К примеру, он может приобрести готовый арендный бизнес в «вечное владение» за собственные или кредитные средства, а после этого сдать в аренду пустующие площади. При этом арендный поток будет покрывать ежемесячный платеж в банк. Еще одна опция — продать незастроенную часть участка после сделки.
Если же инвестор захочет сохранить свободные земли, он вправе использовать их по назначению — построить там склад площадью 8–10 тысяч квадратных метров. Склад может быть «теплым» или «холодным», более или менее просторным — все зависит от бюджета, которым располагает инвестор.
Готовых зданий и земельных участков, соответствующих требованиям производственников, в Нижнем Новгороде немного. А если говорить о подходящих вариантах в наиболее перспективных локациях, то таких и вовсе единицы. Чтобы решить проблему кадрового «голода», производства нужно создавать в окружении быстрорастущих жилых микрорайонов с развитой инфраструктурой.
Строительство современных технологичных предприятий с нуля потребовало бы многомиллиардных инвестиций. Однако покупка готового имущественного комплекса обойдется значительно дешевле. Если ваша цель — превратить свое производство в полноценный «новый Автозавод», то МИК «Ока» может стать той самой уникальной площадкой для рождения настоящего гиганта.
