В ближайшее время россиянам представят новый инструмент для решения жилищного вопроса — ипотеку на строительство частных домов. Соответствующий документ разрабатывают специалисты Минстроя. Для чего нужно создавать специальную кредитную программу и почему банки сегодня без энтузиазма относятся к выдаче займов на ИЖС?
Поддержка ИЖС в России
К 2024 году ввод жилья на территории РФ должен вырасти с сегодняшних 75,3 до 120 миллионов квадратных метров, однако, представители Минстроя уже предположили, что выйти на утвержденные президентом показатели вряд ли удастся. В перспективе двух-трех лет объемы строительства многоквартирных домов могут сократиться из-за перехода на новую схему финансирования и отказа от «долевки». Чтобы поддержать рынок, власти решили создать механизм, призванный стимулировать спрос на объекты ИЖС. Малоэтажка станет доступнее благодаря специальной ипотечной программе, над созданием которой и работает строительное ведомство.
Ранее СМИ со ссылкой на Минэкономразвития и Минпромторг сообщали, что льготная ипотека обеспечит равные условия для покупателей квартир в многоэтажных новостройках и тех, кто сделал выбор в пользу частного дома. В качестве наиболее возможного варианта законотворцы обсуждали субсидирование ставок и выдачу кредита максимум под 10% годовых либо под залог земельного участка, либо под залог дома (если речь идет о проекте комплексной застройки).
Кстати, за первые шесть месяцев 2019 года в России построили 15,6 миллиона квадратных метров индивидуального жилья, что на 0,3 млн кв.м превышает показатели аналогичного периода 2018 года. В январе—июне 2017 года было введено лишь 11,5 млн «квадратов» ИЖС, что указывает на значительный рост показателей малоэтажки. Согласно поручению Владимира Путина, к 2024 году ежегодный объем строительства частных домов должен выйти за отметку 40 млн кв.м.
В настоящее время федеральные власти уже тестируют программы поддержки ИЖС, без которых достижение поставленных главой государства целей выглядит сомнительным. Так, в Липецкой области региональное правительство выделило 24 млн рублей на обеспечение земельных участков коммуникациями, а еще 146 млн рублей на развитие инженерной инфраструктуры было предоставлено из федерального бюджета. Генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения Олег Панитков считает такой подход целесообразным, поскольку обеспечение поселков инфраструктурой за муниципальный или государственный счет является стандартной мировой практикой.
Почему банки не хотят выдавать ипотеку на частные дома?
Поддержка сегмента ИЖС на государственном и региональном уровнях — это не единственная мера, к которой хотят прибегнуть власти. Предполагается, что повысить спрос на частные дома поможет выгодная ипотека: в настоящее время банки кредитуют таких заемщиков без особого энтузиазма. По мнению руководителя проекта DOM TECHNONICOL Андрея Баннова, ипотечное кредитование малоэтажного домостроения вполне можно считать рабочим инструментом. Если предлагаемая мера будет носить системный характер, то она может дать импульс развитию данного сегмента.
Пока не так много банков, готовых предоставить данную услугу. В первую очередь это связано с тем, что банкам сложно прогнозировать риски строящегося дома, в том числе оценить его итоговую ликвидную стоимость, — пояснил эксперт.
Среди немногих финансовых организаций, предлагающих займы на возведение коттеджей, можно назвать Сбербанк, чья линейка кредитных предложений традиционно является одной из наиболее обширных. Подать заявку на ипотеку для строительства дома в этом банке можно, подготовив первоначальный взнос на уроне 25%, а деньги можно получить на срок до 30 лет по ставке от 9,7%.
По аналогии с проектным финансированием в многоквартирном строительстве в сегменте малой стройки банк снижает риски нецелевого использования средств. Однако остается опасность намеренного завышения стоимости работ со стороны подрядчика и клиента. В таком случае конечный продукт не сможет покрыть затраты банка в случае негативного исхода событий. Это вторая причина, по которой кредитные организации не любят выделять средства на малоэтажную стройку, — добавил Андрей Баннов.
Ипотека на ИЖС в Москве и Подмосковье
Этим летом программу ипотечного кредитования на индивидуальное жилищное строительство представил ДОМ.РФ. Банк предлагает взять на покупку недвижимости сумму от 500 тысяч до 30 миллионов рублей по ставке от 11% годовых при условии первоначального взноса не менее 20%. Рассчитаться с финансовой организацией заемщик должен в срок от 3 до 30 лет.
Что выгоднее в Москве — аренда или ипотека?На данный момент воспользоваться предложением можно только в Москве и Подмосковье и лишь у некоторых аккредитованных подрядных организаций. Как пояснил зампредседателя правления ДОМ.РФ Данила Литвинов, на рынке имеется серьезный потенциал роста спроса на строительство частных домов, но соответствующих финансовых инструментов для россиян практически не имеется. Оценив результативность программы на территории столичного региона, власти могут распространить ее и на другие субъекты РФ.
Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков считает, что сфера ИЖС на данный момент характеризуется неликвидными залогами, а финансовые организации вынуждены компенсировать свои риски при помощи ипотечных продуктов с более высокими ставками. Решить проблему могла бы стандартизация индивидуального жилищного строительства, над чем в настоящее время и работает экспертное сообщество. Стандарты позволят уменьшить расходы кредиторов на оценку частных домов, выступающих в качестве залогового имущества, и увеличить ликвидность таких построек.
Будет ли востребована новая ипотечная программа в России?
По информации Росстата, каждый год наши соотечественники за свой счет возводят 250–270 тысяч частных домов совокупным метражом более 30 млн «квадратов», то есть порядка 40–45% от общего объема ввода жилья. Например, в Нижегородской области за январь—сентябрь 2019 года граждане построили 4164 частных дома, что соответствует 63,9% от введенных в регионе жилых площадей.
Рост спроса на индивидуальное жилье, фиксируемый статистическим ведомством и прогнозируемый правительством на ближайшие годы, может стать хорошим фундаментом для строительства новой системы ипотечного кредитования. Однако, прежде чем ипотека для ИЖС начнет работать, законотворцам придется сформировать жесткую систему стандартов для рынка малоэтажки. По мнению простых граждан, у властей могут возникнуть проблемы уже на этом этапе.
Единые стандарты, о которых говорит Минстрой, очередная пустая бумажка. Нужно развивать СП и технадзор. Раз уж у нас совести не хватает на честный труд, — комментирует предложения Минстроя пользователь под ником Right-Hander.
Ознакомившиеся с инициативой чиновников, россияне скептически отнеслись к идее о том, что критерии оценки объектов ИЖС можно будет зафиксировать на нормативном уровне (а сделать это необходимо, чтобы банки смогли определять ликвидность домов, принимая решение о кредитовании).
Когда отсутствует институт репутации, действительно сложно оценить за что берутся деньги. Люди оценивают работу по-разному. Отзывам тоже сложно доверять. И даже если кто-то искренне кого-то хвалит, не факт, что эта работа была сделана правильно, и проблемы могут возникнуть через какое-то время, — пишет на форуме Alexander33.
Многие читатели сошлись во мнении, что если даже правительство и выстроит систему требований к объектам ИЖС, на которые банки будут с радостью выдавать ипотеку, то речь будет идти только об элитных коттеджах. Чтобы угодить финансово-кредитным организациям, малоэтажные проекты должны быть реализованы только зарекомендовавшими себя компаниями с внушительным стажем работы.
Эти опыт и качество днем с огнем не найти. Но если ценник зашкаливающий, то со спросом будут сложности. Куча народу самостроит по вечерам и выходным, потому что им даже на мигрантов лишних денег нет, — констатирует пользователь GrauRu.
На данный момент идея льготной ипотеки для желающих переехать в собственные дома выглядит довольно привлекательно, но как будет реализовано данное предложение и окажется ли оно действительно выгодным для широкой аудитории, пока остается под вопросом.
