В Нижнем Новгороде более 70% квартир в новостройках покупают с использованием ипотеки. Этот финансовый инструмент реально помогает улучшить жилищные условия или приобрести первое жилье и съехать от родителей. Минимальный взнос, необходимый для оформления ипотечного договора, в том числе и по госпрограммам, в большинстве случаев составляет 15%.
В конце мая рынок недвижимости всколыхнула новость о том, что с 1 июня первоначальный взнос якобы увеличится до 20%, а с 1 января 2024 года — до 30%. Значит ли это, что теперь, не имея на руках хотя бы пятой части от стоимости квартиры, невозможно будет взять ипотеку? GIPERNN.RU разбирался вместе с экспертами.
Какие требования ввел Центробанк?
Средняя зарплата в Нижегородской области, по данным Росстата на конец 2022 года, составляет около 65 тысяч рублей. Как утверждают инсайдеры в финансовой сфере, примерно 40% россиян должны банкам порядка 80% своего дохода. При таком показателе долговой нагрузки у среднестатистического нижегородца на проживание остается всего 13 тысяч в месяц. Это запредельно мало, учитывая, что прожиточный минимум для трудоспособного населения в регионе — более 14,5 тысячи рублей.
Почти 70% заемщиков используют в качестве первоначального взноса по ипотеке именно минимальный. Кредиты с низким стартовым капиталом имеют высокую вероятность невыплат: если заемщик не смог накопить 20–30% от стоимости жилья на первоначальный взнос, будут ли у него средства на возврат долга?
Ипотека от застройщика под 0,1% — удача или обман?Чтобы ограничить рискованные практики, Центробанк поступательно вводит для банков надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Другими словами, Банк России не устанавливает требований к уровню первоначального взноса, но создает такие условия, при которых ипотека с низким взносом становится невыгодной для банков.
С 1 декабря 2022 года ЦБ РФ ввел запретительные надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. С 1 мая 2023-го — по остальным ипотечным кредитам, исключая те, которые были выданы по госпрограммам не слишком закредитованным заемщикам, чей показатель долговой нагрузки не превышает 60% от общего дохода.
С 1 июня регулятор ужесточил условия. Теперь надбавки могут не применяться только в том случае, если покупатели оформляют ипотеку по госпрограмме, не относятся к категории слишком закредитованных и готовы сразу внести не менее 20% от стоимости квартиры. С января 2024 года макропруденциальные надбавки будут действовать, если первоначальный взнос составляет менее 30%.
Что это означает для коммерческих банков?
Ипотечные кредиты, для которых установлены надбавки к коэффициентам риска, обходятся банкам дороже. Чем выше долговая нагрузка заемщика, получающего ипотеку с низким первоначальным взносом, тем больший резерв средств должна создать финансовая организация. По словам начальника отдела ипотечных продаж филиала «Приволжский» АО «Газпромбанк» Юлии Кочетковой, с этим связаны дополнительные расходы банков, так как им приходится под каждый более рисковый кредит замораживать часть средств, которые могли бы пойти в оборот.
Банки будут обязаны создавать увеличенные резервы под определенный кредит, чтобы сохранить достаточный объем капитала. На практике повышение надбавок приводит к тому, что банкам становится менее выгодно кредитование по определенному типу кредита и они реже одобряют займы с такими параметрами и/или предлагают более высокие ставки по ним. Иными словами, банки будут с осторожностью относиться к более рискованным жилищным кредитам.
В сообществе риелторов решение ЦБ оценили как вполне ожидаемое. Управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов считает, что оно поможет улучшить финансовую дисциплину на рынке недвижимости: многие брали кредит, не вполне осознавая хотя бы на ближайшие несколько лет, чем они будут его гасить. Это приводило к испорченной кредитной истории, просроченной задолженности и появлению дефолтных квартир, когда заемщики выставляют на продажу жилье, чтобы исполнить обязательства перед банком.
Решение логично с учетом того, что ЦБ хочет уйти от высокого уровня кредитных рисков финансовой системы и отдельных граждан, которые не совсем четко понимают, как этими рисками управлять. Им в итоге остается на жизнь 10–15% от семейного бюджета.
сети АН «Монолит»
Как изменится первоначальный взнос?
Для не сильно закредитованных заемщиков, которые имеют достаточный уровень дохода, ситуация на ипотечном рынке практически не изменится. Надбавки к коэффициентам риска будут минимальные, поэтому банк может оставить первоначальный взнос на уровне 15%. Да и небольшое увеличение суммы не станет для них критичным.
Для закредитованных потребителей, которые приобретают строящееся жилье даже по госпрограмме, банки будут вынуждены повышать первоначальный взнос либо ставку или вовсе отказывать в выдаче кредита. По словам начальника отдела ипотечных продаж филиала «Приволжский» АО «Газпромбанк» Юлии Кочетковой, увеличение ставки, скорее всего, будет незначительным — в пределах одной-двух десятых процента. Но нужно помнить, что в отношении каждого конкретного заемщика банк принимает решение индивидуально.
Останется ли ипотека доступной?
Повышение первоначального взноса по ипотеке затронет самые чувствительные слои населения, которые приобретают недвижимость в экономсегменте. В то же время изменения никак не отразятся на покупателях квартир повышенного класса комфортности: у них нет проблем собрать необходимую сумму или же приобрести жилье за наличный расчет.
В зону риска попадают молодые семьи, для которых был комфортным взнос в 15% и меньше, заметила начальник управления ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» по Нижегородской области Юлия Чапрак. Сложности могут возникнуть у нижегородцев, покупающих свою первую квартиру.
У клиентов, которые уже имеют в собственности квартиру и идут на улучшение жилищных условий, первоначальный взнос будет существенным именно за счет продажи жилья. Молодые люди и семьи без такого подспорья при увеличении первоначального взноса могут столкнуться с трудностями. Однозначно ипотека станет более труднодоступной для многих потребителей.
Зачастую в качестве первоначального взноса по ипотеке клиенты используют материнский капитал. В 2023 году при рождении первого ребенка нижегородцы могут получить от государства 586,9 тысячи рублей, а при рождении второго — 775,6 тысячи рублей. Если первоначальный взнос по ипотеке составляет 15% или чуть ниже, маткапитал способен покрыть большую его часть. Но если уровень взноса поднимется до 30%, ценность выплаты резко уменьшится, объясняет Юлия Чапрак.
Люди будут искать выход из ситуации. При повышении взноса до 20% и 30% потенциальным заемщикам, которым не хватает денег, придется отложить покупку или предпринять определенные шаги для достижения цели. По словам гендиректора АН «Чекни» Анатолия Рябинина, можно попробовать взять в займы у родственников, найти подработку или воспользоваться накоплениями на ремонт.
Деньги есть. Посмотрите, какие делаются ремонты! Зачастую люди откладывают, зная, что их ожидает ремонт. Но в имеющейся ситуации, возможно, придется использовать эти средства именно на первоначальный взнос.
Нижегородцы практикуют еще один способ: взять на первоначальный взнос потребительский кредит. Однако эксперты советуют сначала оценить свои возможности. Например, основатель юридической компании «Меридиан-Недвижимость», президент-элект Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин уверен, что не стоит пользоваться этим инструментом. Средства, выдаваемые под больший процент и на более короткий срок, увеличат долговую нагрузку на бюджет семьи.
Мы настоятельно не рекомендуем этим пользоваться. Покупатель квартиры будет вынужден платить и кредит за первоначальный взнос, и саму ипотеку. Кроме того, получается, что он обманул банк, поскольку ранее уже заполнил анкету и указал, что не имеет прочих кредитов. А еще таким образом заемщики обманывают и сами себя, нередко попадая в затруднительную финансовую ситуацию.
Потребительский кредит напрямую будет влиять на кредитный потенциал: ипотеку на нужную сумму могут уже не одобрить. Банк сразу увидит еще один заем и может отказать в ипотеке. Или одобрит, но другую сумму или под более высокий процент.
Как отреагирует рынок?
Ситуация может привести к тому, что нижегородцы станут меньше интересоваться жильем в новостройках. Покупательская способность не растет, а на потребительский кредит отважится далеко не каждый. По мнению управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, для застройщиков новые требования ЦБ обернутся снижением продаж до 10%.
Однозначно будут меньше покупать, хоть это и будет носить несущественный характер. Нужно понимать, что для кого-то и 15% было много.
При этом уже к настоящему времени застройщики имеют сложности: в остатках — от 30% до 70% нереализованных «квадратов», что говорит о признаках затоваривания на первичном рынке. Девелоперы будут вынуждены корректировать стоимость единицы площади: некоторые крупные игроки делают это уже сейчас.
Тем не менее пока стоимость нижегородских новостроек существенно обгоняет вторичку. Например, в июне разрыв превысил 17%: средневзвешенная цена строящегося жилья составляет 139 тысяч за единицу площади, а готовых квартир — 115 тысяч рублей. Удорожанию квадратного метра в том числе способствовали государственные программы, принятые для поддержки застройщиков в 2020 году, в период пандемии: потребителям снизили процентную ставку по ипотеке, увеличив доступность жилищного кредита, девелоперы почувствовали себя комфортно и ценник пополз вверх. Например, еще в мае 2021-го средневзвешенная стоимость «квадрата» в новостройках равнялась 107 тысячам рублей, а уже через год достигла 130 тысяч.
Вместо того чтобы повышать доступность жилья для населения, застройщики взяли курс на повышение цен. В результате на нижегородском рынке появились такие парадоксальные предложения, когда стоимость недавно сданной квартиры, но уже имеющей статус вторичной, ниже, чем аналогичной со сроком сдачи через полтора года. Это заставило беспокоиться риелторское сообщество и Центробанк.
У банков настрой более оптимистичный. Финансовые организации не прогнозируют снижения объемов выдачи ипотечных кредитов в 2023 году. Решение ЦБ не сильно скорректирует потребность физических лиц в жилищном кредитовании. Тем более что клиенту предоставляется выбор: оформить заем с первоначальным взносом в 15–20% с надбавкой к ставке или в 20% и более, но без ее применения.
Как поступить, если потребность в новом жилье уже сформировалась? Ждать лучшего времени не имеет смысла. Стоимость недвижимости совершенно точно не будет такой, как несколько лет назад, и время низких первоначальных взносов, вероятнее всего, уходит в прошлое. Так что если в распоряжении только минимальные 15%, лучше покупать не откладывая.
И наконец, нижегородцы всегда могут рассмотреть покупку вторичного жилья. Эксперты отмечают, что введенные регулятором меры не затрагивают данный сегмент. Здесь остаются неизменными и уровень первоначального взноса, и процентная ставка по кредиту — в среднем около 11%.
Кстати, на готовые квартиры тоже может появиться льготная ипотека. Правда, речь идет об адресной поддержке отдельных категорий населения, тем не менее сама идея уже получила одобрение главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной.
