Президент России Владимир Путин, выступая перед Федеральным Собранием в феврале 2019 года, заявил о необходимости принятия мер, направленных на снижение ипотечных ставок. Впоследствии глава государства утвердил список поручений, в котором значится и уменьшение процентов по жилищным кредитам «до уровня 8% годовых и менее». Ответственными за исполнение распоряжения российский лидер назначил правительство и Центробанк. Впервые о результатах предпринятых мер премьер-министр Дмитрий Медведев и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина должны отчитаться перед президентом к 15 января 2020 года.
Подорожание ипотеки в начале года и реакция властей
Сначала 2017 года условия выдачи ипотеки постоянно улучшались — банки охотно шли на снижение ставок как на покупку вторичного жилья, так и на квартиры в новостройках. Однако с середины 2018 года ситуация резко изменилась: рост ставки рефинансирования, повышение ключевой ставки ЦБ РФ и другие экономические факторы заставили кредитные организации пересмотреть свои ипотечные программы. В начале 2019 года сообщил о повышении ставок в среднем на 1–1,2%, а (ПАО) — на 0,6%.
Несмотря на то, что ставки пошли вверх, что в корне противоречит поставленным президентом задачам, представители власти были уверены: сложившаяся ситуация вскоре изменится, а жилищные займы вновь подешевеют. Минстрой, в свою очередь, предложил принять меры для поддержки ипотеки, что позволило бы заодно повысить популярность жилье на первичном рынке.
Спрос мы простимулируем либо субсидированием процентной ставки, либо увеличением государственного финансирования на субсидирование госпрограмм для отдельных категорий граждан. Это тоже все несколько стимулирует спрос. Но главное — поддержать ипотеку.
Не допустить «скачка» процентов по кредитам призван и федеральный проект «Ипотека», ключевым показателем которого является достижение значений средней ставки по ипотеке на уровне 7,9% годовых к 2024 году. В рамках данной программы планируется, в частности, переход на новую схему финансирования жилищного строительства, перевод кредитования в электронную форму и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Мы ожидаем, что этот уровень будет достигнут раньше, но, видимо, не в этом году и даже не в следующем. Мы уверены, что к 2024 году покажем устойчивый тренд по выходу на 8%, а если у нас макроэкономические показатели будут хорошо развиваться, то даже и ниже.
Несмотря на то, что до первого отчета о принятии мер для снижения ставок остается еще шесть месяцев, Владимир Путин дал главе Минфина Антону Силуанову поручение осуществлять мониторинг за уровнем ипотечных ставок с тем, чтобы он не был номинальным. Распоряжение президента было сделано вскоре после проведенной им прямой линии с россиянами, которые жаловались, что у них не всегда получается оформить ипотеку на заявленных властями условиях. Речь шла, в частности, о семьях с детьми и кредитах под 6%.
Антон Германович, только нужно мониторить реальную ситуацию, мониторить, что в жизни происходит реальной. Надо проверить, просто, как это работает в жизни. Не каждый же месяц мне проводить эту прямую линию, чтобы выяснять, с чем люди сталкиваются в реальной жизни.
Снижение ипотечных ставок в мае—июле
Рассматривать повышение ставок как временный фактор предлагали не только чиновники, но и руководители финансово-кредитных организаций. Так, глава Сбербанка Герман Греф предрекал снижение процентов по ипотеке уже во второй половине 2019 года, а планами смягчить условия выдачи займов с Владимиром Путиным делился глава ВТБ Андрей Костин.
Представители банковского рынка не ошиблись: весна 2019 года завершилась пересмотром ипотечных программ главными кредиторами России. Например, с 25 мая снизил ставку на 0,6 п. п. по займам на покупку готового жилья, а также загородной недвижимости, и на 0,3 п.п. — на строящиеся дома.
С 10 июля ставки по ипотеке пересмотрел и АО «». Среднее снижение на приобретение квартир в новостройках, на вторичном рынке и по программам рефинансирования ипотечных кредитов составило 0,4 — 0,8 п.п. В этот же день стало известно и о решении АО «», предусматривающем снижение ставок по всей линейке ипотечных продуктов.
Оформить ипотечный кредит на квартиру в строящемся доме теперь можно по ставке от 9,5%. На покупку готового жилья минимальная ставка составляет 9,6%. Рефинансировать действующий ипотечный кредит можно по ставке от 9,5%, — говорится в сообщении банка.
Отдельно стоит сказать и о программах кредитования, ориентированных на отдельные категории граждан. В том же АО «» особые условия предусмотрены для семей, в которых появляется второй или третий ребенок. Такие заемщики могут взять деньги на решение квартирного вопроса под 5,25% годовых. Специальные предложения, предусматривающие пониженные ставки, действуют и в других финансовых организациях. Например, (ПАО) позаботился о клиентах, планирующих приобрести квартиру метражом более 100 «квадратов». Для них предусмотрена специальная ставка — 9,7% годовых.
Кстати, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, согласно отчету ЦБ РФ, составляла в мае 2019 года 10,54%, снизившись с апрельских 10,56%.
Что будет с ипотекой в ближайшем будущем: мнения экспертов
Ключевую ставку Центробанка эксперты называют одним из главных факторов, влияющих на стоимость ипотеки. На очередном заседании совета директоров ЦБ было принято решение о снижении ключевой ставки на 0,25 п.п. — до 7,5% годовых. Более того, регулятор не исключил дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из заседаний: ближайшее, кстати, назначено, на 26 июля.
Банк России будет принимать решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков, — информирует ЦБ.
В управлении по связям с общественностью ВВГУ ЦБ РФ нам пояснили, что в 2018 году ставки коммерческих банков снижались вслед за ключевой ставкой, однако данный фактор не является единственным влияющим на условия ипотечного кредитования. Немаловажную роль играет и инфляция.
Если темп роста цен будет существенным, то даже при низкой ключевой ставке банки не станут выдавать ипотечные кредиты под небольшой процент, так как их маржу «съест» инфляция. Именно поэтому сдерживание инфляции важно, чтобы не допустить более существенного роста банковских ставок в будущем, — уточнили в Волго-Вятском главном управлении Центрального банка Российской Федерации.
Кстати, по итогам заседания совета директоров ЦБ был озвучен прогноз, согласно которому инфляция в 2019 году составит 4,7–4,9%, а в следующем году снизится до 4%.
Заместитель директора РЦ «Волжский» Райффайзенбанка Светлана Помелова также отметила зависимость условий кредитования от общей ситуации в российской экономике, своеобразным индикатором состояния которой является ключевая ставка.
Предоставление займов по ставке ниже установленного Центробанком значения для финансовых организаций невозможно, так как это неизменно приведет к серьезным убыткам и поставит под угрозу стабильность всей системы. Иное развитие событий на сегодняшний день возможно при прямом участии государства.
Эксперт напомнила при этом о действующих в стране программах льготной ипотеки, ориентированных на определенные категории населения.
Управляющий российским филиалом Financer.com Давид Шарковский рассказал, что помимо ключевой ставки на финансовую политику банков будут влиять и другие нюансы, включая новые правила ЦБ в отношении «достаточности» банковского капитала. Речь идет о требованиях, нарушение которых может привести к отзыву лицензии. В частности, решением регулятора вводится плавающая нагрузка на этот норматив в зависимости от того, кому банк выдает кредит.
Повышенный коэффициент будет сопровождать займы, выданные тем, у кого уже есть открытые кредиты, или тем, у кого не особенно высокий доход. Естественно, повышенная нагрузка банкам не нужна и с высокой долей вероятности эта инициатива приведет к тому, что число людей, которым одобряют кредиты, снизится.
Кстати, по данным ЦБ, за май 2019 года на территории РФ было выдано 86,1 тысячи ипотечных жилищных кредита в рублях на 190,3 миллиона рублей, тогда как в апреле банки оформили 110,3 тысячи ипотечных договоров на 243,5 млн рублей.
По мнению Давида Шарковского, банки, скорее всего, не захотят терять выгоду из-за уменьшения числа одобряемых заявок на кредиты:
И тут возникает двоякая ситуация. С одной стороны, банки могут выбрать курс привлечения большего числа заемщиков — и тогда ставки вполне вероятно смогут снизиться до заявленных 8%. Но не исключено, что кредитные организации решат компенсировать потерю в числе клиентов за счет поддержания более высоких ставок. Поэтому шансы на снижение до 8% действительно есть, но пока все еще нужно наблюдать ситуацию в динамике, — подытожил эксперт.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко также допускает возможность исполнения поручения президента, называя в числе важных условий для этого отсутствие макроэкономических и геополитических шоков. Как и большинство экспертов, глава РАСК не исключает вероятности снижения ипотечных ставок до заявленных главой государства значений, но не берется называть точные сроки выхода на 8% годовых в связи с непредсказуемостью многих обстоятельств, влияющих на сферу банковского кредитования.
