Эксперты ипотечного рынка не скрывают своего оптимизма в отношении 2020 года: расширение программ господдержки заемщиков и последовательное снижение ключевой ставки Центробанка дают основания полагать, что жилищные займы в ближайшем будущем станут еще дешевле. И власти, и банки, заинтересованы в том, чтобы получить ссуду на решение квартирного вопроса могли как можно больше россиян. Вот только новые требования ЦБ вынуждают финансовые организации значительно жестче оценивать платежеспособность клиентов, что может привести к резкому сокращению количества одобряемых заявок.
Почему 2019 год не смог повторить рекорды?
Рекордный для ипотечного рынка России 2018 год закончился выдачей 1,5 миллиона жилищных займов на сумму 3 триллиона рублей. Увеличив свои показатели почти на 50% с 2017 года, финансовые организации страны несколько сбавили свои обороты. Так, Бюро кредитных историй «Эквифакс» констатирует отсутствие заметного роста объемов кредитования: в четвертом квартале 2019 года выдача ипотеки всего на 3% превысила результаты аналогичного периода 2018 года. Генеральный директор БКИ Олег Лагуткин предположил, что, наблюдая за планомерным снижением ключевой ставки Центробанка, россияне откладывали момент обращения за ипотекой, чтобы дождаться еще более выгодных условий. Это обстоятельство и привело к тому, что 2019 год не смог повторить рекорды 2018 года по увеличению объемов кредитования.
Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников напомнил, что на выдачах жилищных займов негативно сказался еще и рост процентных ставок (почти на 1%) в первые месяцы ушедшего года. В лучшую сторону ситуация стала меняться только с начала лета, когда Центробанк приступил к последовательному снижению ключевой ставки и финансовые организации наконец смогли предложить заемщикам более выгодные условия. По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях в последний месяц 2019 года достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9%.
Какие изменения в законодательстве повлияют на ипотечный рынок?
Помимо решений Центробанка, связанных с возможным понижением ключевой ставки (на что надеются многие кредиторы), в ближайшем будущем на ипотечный рынок будут оказывать влияние и различные нововведения в законодательстве. Прежде всего, речь идет о поручениях президента Владимира Путина, направленных на принятие дополнительных мер поддержки семей. Напомним, российский лидер считает необходимым выдавать материнский капитал уже при рождении первенца, а также увеличить выплаты для семей, в которых появился второй ребенок. Не стоит забывать и об обязательствах, которые взяло на себя государство перед многодетными: этой категории населения из бюджета РФ будут компенсировать 450 тысяч рублей по ипотеке. Увеличение объемов финансирования позволит семьям активнее заниматься улучшением жилищных условий, что должно повлиять и на объемы выдачи ипотеки, и на темпы строительства многоквартирных домов.
По оценке, которую недавно провел аналитический центр ДОМ.РФ, названные меры поддержки с учетом налоговых вычетов при покупке жилья и погашения процентов по ипотеке, позволят семье с двумя детьми сэкономить около 2 миллионов рублей. Принимаемые на федеральном уровне решения упростят решение квартирного вопроса для более широкого круга граждан, чему также будет способствовать увеличение доступности ипотеки за счет снижения ставок.
Говоря о принятых федеральным правительством решениях, нельзя не упомянуть и о других мерах, которые обладают прямо противоположным эффектом: вместо увеличения выдачи ипотеки российский рынок может столкнуться с падением объемов жилищного кредитования. Согласно утвержденным ЦБ РФ требованиям, с 1 января 2020 года российским банкам придется информировать регулятор о долговой нагрузке заемщиков. Иными словами, они должны будут передавать властям сведения о том, какая часть дохода клиентов ежемесячно уходит на платежи по всем кредитам.
Это не означает, что банки будут отказывать в ипотеке тем, у кого имеется потребительский займ или ссуда на покупку авто. Но для того чтобы подписать договор с таким заемщиком (особенно обслуживающим несколько кредитов), банку придется позаботиться о дополнительном обеспечении. Предполагается, что таким образом будет проще сдержать рост закредитованности граждан. Справедливости ради нужно отметить, что данное требование коснется не всех участников рынка, а лишь тех, кто ранее вел рискованную кредитную политику и нередко выдавал займы гражданам, уже выплачивающим два-три и более кредитов.
Кстати, финансовые организации и в прежние годы учитывали тот факт, что желающий взять ипотеку гражданин уже исполняет обязательства по нескольким кредитным договорам. Теперь же банкам придется уделять этому вопросу еще больше внимания: считается, что на платежи по всем имеющимся займам клиент не должен будет тратить более 30% своего дохода. Эксперты рынка уже говорят о том, что с вступлением новых правил в силу взять ипотеку тем, кто расходует на погашение кредитов порядка 50% заработка, будет весьма проблематично. В худшем случае банк просто отклонит заявку, в лучшем — предложит оформить жилищный займ под более высокий процент.
Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, председатель Совета ассоциации банков России Анатолий Аксаков считает, что данная мера хоть и может привести к снижению числа одобренных заявок, все же будет иметь для рынка важное значение: банки будут осмотрительнее выдавать кредиты, а значит, проблемных заемщиков станет значительно меньше. По его словам, люди нередко совершают необдуманные поступки и оформляют все новые кредиты, хотя уже с трудом справляются с погашением имеющихся займов. По мнению парламентария, избежать стрессов от невозможности обслуживать кредит, можно только одним способом: не оформлять его.
Какие условия кредитования предложат заемщикам банки в 2020 году?
Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает, что в 2020 году ставка по ипотеке в России должна выйти на отметку 8,7% годовых, а к 2024 году — снизиться до 7,9%. Количество выданных жилищных кредитов в течение наступившего года не должно оказаться меньше 1,57 миллиона с увеличением до 2,26 млн к 2024 году.
В 2020 году ожидать резкого снижения ипотечных ставок не стоит. По данным агентства «Национальные кредитные рейтинги», средняя ставка по ипотеке в текущем году может составить 8,5%. К уменьшению ставок кредитные организации подтолкнет высокая конкуренция и снижение уровня инфляции. Кроме того, после отмены долевого строительства и появления в России эскроу-счетов банки, осуществляющие проектное финансирование застройщиков, будут предлагать новые программы ипотечного кредитования по сниженным процентным ставкам, — поделилась юрист, редактор проекта «ЛьготОтвет.ру» Ирина Задохина.
По мнению вице-президента Совета Национального объединения строителей, ответственного за организацию общественного контроля реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» Антона Мороза, снижение ставки и увеличение объемов выдачи ипотеки окажет положительное влияние на строительную отрасль. Он пояснил, что на данный момент заметный «перекос» жилищного кредитования фиксируется на вторичном рынке. Чтобы перенаправить денежные средства на «первичку» или индивидуальное жилищное строительство, эксперт считает целесообразным внедрять новые программы ипотеки для ИЖС и граждан, желающих переехать в собственный дом.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая напомнила, что в настоящий момент ключевая ставка Центробанка зафиксирована на рекордно низкой для посткризисного периода отметке — 6%. Она отметила, что уменьшение ставки ЦБ на 0,25 п.п., произошедшее в начале февраля, позволит банкам в очередной раз скорректировать ипотечные программы, сделав их еще доступнее для населения. При этом эксперт предупредила, что ситуация может измениться в любой момент и полагаться исключительно на данный тренд в долгосрочной перспективе не стоит.
Кстати, в своем отчете, посвященном развитию банковской сферы, ЦБ заявил о значительном потенциале ускорения роста доли ипотечного жилищного кредитования в 2020 году. Регулятор пояснил, что данное обстоятельство может быть связано с реализацией отложенного спроса на жилье, которая оказалась возможной благодаря планомерному снижению процентов по займам. Так, председатель Банка России Эльвира Набиуллина в сентябре ушедшего года говорила, что темпы роста ипотеки в 2020 году могут составить около 20%.
Как получить от государства 450 тысяч рублей на ипотеку?Свою точку зрения на ближайшее будущее ипотечного рынка представило и агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). Аналитики провели исследование, по итогам которого пришли к выводу: средняя ставка по новым жилищным займам по итогам года составит 8,5%. По мнению специалистов, еще дешевле ипотека может стать при достижении ключевой ставкой Центробанка отметки около 5,5%: в этом случае финансовые организации будут выдавать гражданам ипотечные кредиты под 8% годовых.
В числе прочих факторов, влияющих на условия кредитования, эксперты называют усиление конкуренции на ипотечном рынке. Профицит ликвидности банков вынуждает их вступать в борьбу за клиентов, предлагая все более льготные условия выдачи займов.
В АО «» GiperNN сообщили что в 2020 году ипотеку на новостройку можно оформить под 7,8% годовых, а на квартиру вторичного рынка — под 8,1% годовых. Стоит отметить, что минимальные ставки доступны лишь для зарплатных клиентов банка и клиентов, подтверждающих доходы выпиской из ПФР, при первоначальном взносе от 30% и сумме кредита более 3 млн рублей (в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 5 млн рублей, в Москве и Московской области — более 8 млн рублей). Рефинансировать взятую в других банках ипотеку можно по ставке от 7,7% годовых.
В ПАО Сбербанк оформить займ на новостройки можно под 6,5% годовых, ипотека на объекты вторичного рынка доступна под 8,5%. Банк предлагает своим клиентам средства на решение квартирного вопроса под 7,9%, а АО — под 7,99%. Однако в каждом конкретном случае финансовые огранизации оговаривают целый ряд особых условий, с которым можно ознакомиться на сайтах банков в разделе описания ипотечных программ.
Можно ли назвать будущее ипотечного рынка России безоблачным?
Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, отметивший рекордно низкий для страны уровень ипотечных ставок, не сомневается, что объемы выдачи жилищных кредитов в 2020 году продолжат расти. В текущем году банк собирается увеличить предоставление займов в соответствии с прогнозируемым ростом ипотечного рынка на 10–15%.
С экспертом солидарны многие специалисты, но Центробанк, обладающий максимально полной информацией об обстановке на рынке, указывает и на проблемные моменты:
Некоторое беспокойство вызывает по-прежнему высокая доля (около 36% в III квартале 2019 года) выдач ипотечного жилищного кредитования с низким (от 10% до 20%) первоначальным взносом, хотя она снизилась по сравнению с IV кварталом 2018 года (43,3%).
В то же время ЦБ констатирует и положительный тренд — малое количество займов, выданных с первоначальным взносом менее 10%: на таких условиях деньги в банках получают не более 1% ипотечников России.
Большое число кредитов с первоначальным взносом менее 20%, рост закредитованности и снижение покупательской способности населения некоторые аналитики относят к условиям, способным «отбросить» ипотечный рынок на несколько лет назад, когда Россия переживала последствия финансового краха. О том, что страну ждет новый кризис, сегодня рассуждают многие эксперты, в том числе менеджер по управлению проектами Kodix Денис Силантьев.
Для начала уточню: я не заявляю, что он 100% наступит в текущем году. Этого не может знать наверняка никто, разве что самый богатый человек на планете. Скажу только про однозначные факты. Экономика растет, а падения происходят циклично, — пояснил Силантьев.
В то же время министр финансов РФ Антон Силуанов указывает на ускорение экономики, а международное рейтинговое агентство S&P ожидает, что темпы роста ВВП в России в 2020 году повысятся до 1,8%. Оптимистичный прогноз специалисты объясняют смягчением денежно-кредитной и бюджетной политики. Другие эксперты дают положительную оценку реализации нацпроектов, повышению активности в промышленном секторе и расширению программ господдержки населения, что дает все шансы надеяться на дальнейший рост объемов выдачи ипотеки, разумеется, с более низкими ставками.
