Ипотека на вторичное жилье постепенно становится непозволительной роскошью для потенциальных заемщиков. На фоне повышения инфляционного давления с июля по октябрь 2023 года Центробанк четырежды повышал ключевую ставку, в результате чего она выросла с 7,5% до 15%. В соответствии с законами рынка в два раза поднялись и ипотечные ставки. Это привело к росту стоимости потенциального займа и увеличению ежемесячного платежа.
Рабочим способом, позволяющим оформить ипотеку по старой, более привлекательной ставке, является приобретение квартиры вместе с ипотечным долгом продавца. Несмотря на то, что некоторые покупатели избегают недвижимости с обременением, эксперты утверждают, что такие сделки не только не опасны, но и выгодны обеим сторонам. Конечно, если они проведены грамотно и с учетом всех требований законодательства.
Подробнее о том, как продать или купить вторичную квартиру вместе с ипотекой, Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU выяснил у ипотечного брокера, члена Ассоциации кредитных консультантов из Санкт-Петербурга Тамары Смирновой.
Почему сделка выгодна?
Расчеты по сделке купли-продажи ипотечной квартиры происходят не только за счет собственных средств покупателя, а также через переуступку долга по кредиту продавца. Проще говоря, покупатель становится обладателем и объекта недвижимости, и ипотеки, которую ранее взял продавец. По словам Тамары Смирновой, подобная сделка в нынешних реалиях является крайне выгодной для покупателя: вместо того, чтобы оформить жилищный кредит по базовым ставкам от 15%, его можно получить под более привлекательные 8–9%.
Для продавца реализация квартиры с расчетами через переуступку долга является отличной возможностью провести сделку максимально быстро и выгодно, добавила наша собеседница. Дело в том, что из-за повышения ключевой ставки рынок вторичной недвижимости постепенно охладевает: высокий процент по кредиту вынуждает многих отложить покупку. Поэтому в перспективе продавцам придется снижать цены, чтобы выйти на сделку. Однако те, кто реализует ипотечные квартиры с более низкими ипотечными ставками, могут не только сохранить стоимость объекта, но и даже поднять ее, считает Тамара Смирнова.
Представьте, что на рынке есть десять объектов со схожими параметрами. Допустим, это двухкомнатные квартиры стоимостью 10 млн рублей в центре Нижнего Новгорода. Но девять квартир покупатель может приобрести в ипотеку под 15%, а одну — под 8–9%, потому что выкупит старую ставку. Какой выбор сделает покупатель? Думаю, ответ очевиден.
Условия переуступки долга
Поскольку механизм еще не получил массового распространения, официально его предлагает только один банк в России — Сбер. Соответственно, ипотека, которую можно переоформить, должна быть оформлена именно в этом банке. Услуга была запущена в 2023 году, а первая сделка через переуступку ипотечного долга состоялась в Архангельской области.
Для того чтобы переоформить на себя кредитный договор, покупатель должен соответствовать стандартным требованиям банка: иметь гражданство РФ, быть не моложе 18 и не старше 75 лет, работать на последнем месте от трех месяцев. Дополнительно для того, чтобы сделка стала возможной, должны совпасть ряд условий.
- Возможность покупателя покрыть разницу между ценой объекта и остатком долга по ипотеке. Причем в некоторых случаях сумма, которую нужно иметь на руках, получается немаленькой. К примеру, квартира продается за 5 млн рублей, а по ипотеке за нее осталось выплатить 2 миллиона. Для перевода долга банк сможет выдать кредит в сумме остатка по ипотеке, то есть 2 млн рублей. Остальное покупателю придется оплатить за счет собственных средств. Если такой суммы на руках нет, придется оформлять обычную ипотеку по актуальной высокой ставке.
- Возможность покупателя подтвердить доход, достаточный для оформления ипотеки. Необходимый размер заработка рассчитывается банком индивидуально и зависит от суммы перенимаемого кредита, срока и действующей по данному кредиту процентной ставки.
Ориентировочно, если покупатель хочет взять в ипотеку 3 млн рублей, его ежемесячный доход должен составлять от 50 тысяч рублей. А если размер ипотеки больше, к примеру 7 миллионов, доход заемщика должен составлять от 90 тысяч рублей в месяц.
Какая квартира подойдет для сделки?
Для сделок с переуступкой долга подойдет фактически любая жилая недвижимость. Подобным образом можно приобрести квартиру, комнату с отдельным кадастровым номером, таунхаус или загородный дом с землей. Но, как правило, чаще всего речь идет о квартирах, причем с совершенно различными параметрами.
Не подойдут для переуступки долга объекты, купленные с помощью госпрограмм: льготной, семейной, сельской, дальневосточной, военной, IT-ипотеки, а также оформленные по корпоративной программе Сбера.
Схема покупки/продажи ипотечной квартиры
- До начала сделки следует проверить «одобряемость» потенциального покупателя ипотечной квартиры. В противном случае все дальнейшие усилия могут оказаться напрасными. Для этого ему нужно подать заявку на жилищный кредит в Сбере на сайте «Домклик». При положительном решении банка можно переходить к следующему шагу.
- Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотеки, это: паспорт, СНИЛС, документы о трудоустройстве и доходах.
- Заявление на переуступку долга подает продавец недвижимости через свой личный кабинет на сайте «Домклик». Для этого ему необходимо перейти в раздел «Обслуживание ипотеки» и выбрать услугу «Продать недвижимость» — «У меня есть покупатель».
- Вместе с заявлением на переуступку ипотечного долга продавец подгружает документы, подготовленные покупателем. Срок рассмотрения заявки банком обычно занимает пять — семь рабочих дней.
- Если заявление одобрено, банк приглашает покупателя и продавца для подписания кредитной документации: дополнительного соглашения к кредитному договору, договора переуступки долга и проведения сделки купли — продажи.
- Финальные шаги — переход права собственности на недвижимость в Росреестре, расчеты по сделке и непосредственная передача объекта по акту приема-передачи.
Всего от момента подачи документов в банк до согласования их банком проходит в среднем неделя, то есть пять рабочих дней. Потом нужно записаться на сделку, провести ее и получить результат государственной регистрации права собственности на имя покупателя. В совокупности можно уложиться в 14 дней, но лучше закладывать на этот процесс до трех недель.
В какую сумму обойдется сделка?
За сделку по переуступке ипотечного долга банк берет комиссию. Ее минимальный размер составляет 12 тысяч рублей, максимальный — 30 тысяч рублей. Дополнительные расходы потребуются на оформление полисов страхования недвижимости, жизни и здоровья, оплату госпошлины за регистрацию сделки, а также аккредитивную форму расчета или банковский сейф.
Суммарно общие расходы в среднем составляют 30–50 тысяч рублей. То, кто их оплачивает, нигде не прописано. Но на практике чаще их берет на себя покупатель ипотечной квартиры, как лицо, особенно заинтересованное в сделке.
Нюансы соглашения
- Неизменные параметры ипотеки
В кредитном договоре, который покупатель получает вместе с квартирой, фактически меняются только данные заемщика. Срок кредита, сумма и график ежемесячных платежей, а также другие условия остаются прежними, так как сохраняется сам кредитный договор.
- Остаток долга продавца выкупается вместе с процентами, начисленными на дату сделки
Поэтому такую сделку лучше проводить в день планового списания ежемесячного платежа. Иначе в любой последующий день фактическая сумма долга будет выше суммы остатка по кредиту, так как проценты банком начисляются ежедневно.
- Необходимость контроля и исправления кредитной истории продавца
Долг, переданный другому заемщику, не всегда автоматически исчезает из кредитной истории продавца. Во избежание отказа в новом кредите из-за высокой долговой нагрузки, связанной со старой ипотекой, рекомендуется проверить свою кредитную историю. Если ранее оформленный кредит не исключили оттуда, продавцу нужно получить в банке справку об отсутствии задолженности по уступленному долгу и самостоятельно обратиться в бюро кредитных историй для исправления данных.
- Отсутствие платежных документов от банка
При переуступке долга банк делает внутреннюю проводку, переводя кредит на нового заемщика. При этом привычного платежного поручения, подтверждающего погашение покупателем остатка долга продавца, кредитно-финансовая организация не выдает. Это означает, что для подтверждения платежа участникам сделки необходимо предусмотреть данный порядок расчетов в договоре купли-продажи и оформить соответствующую расписку продавца.
- Задвоение кредита у покупателя и продавца
После оформления переуступки долга может возникнуть так называемое задвоение ипотечного кредита. В этом случае кредит виден в личном кабинете банковского приложения и у старого заемщика, и у нового. Для разрешения такой ситуации необходимо, чтобы после перехода права собственности на недвижимость банк изменил данные залогодателя по объекту с продавца на покупателя.
Таким образом, для покупателя приобретение ипотечной квартиры через переуступку долга может стать уникальной возможностью оформить жилищный кредит по привлекательной ипотечной ставке. Продавец также остается в плюсе: для него это отличный шанс реализовать недвижимость максимально быстро и выгодно. Однако, решившись на переуступку ипотечного долга, важно учитывать все нюансы и подводные камни механизма сделки, а также внимательно подходить к выбору специалиста, который будет ее сопровождать.
