На заседании Совета директоров 21 июля Банк России повысил ключевую ставку сразу на 100 базисных пунктов — с 7,5% до 8,5% годовых. В последний раз процент, под который регулятор выдает кредиты коммерческим банкам и принимает от них деньги на депозиты, меняли в сентябре прошлого года: тогда ключевая ставка снизилась с 8% до 7,5%.
Нынешний рост ЦБ РФ объяснил увеличением внутреннего спроса и разгоном инфляции. Если последнюю не удастся оперативно взять под контроль, не исключены дальнейшие повышения. Как решение Центробанка отразится на ипотечных ставках и как повлияет на стоимость квартир, GIPERNN.RU выяснил у ведущих экспертов нижегородского рынка недвижимости.
Что происходит на рынке жилья?
В последние полгода ситуация на рынке недвижимости Нижнего Новгорода характеризовалась ростом стоимости первички и вторички, выраженной популярностью новостроек и появляющимися признаками стагнации в продажах квартир на вторичном рынке, рассказал основатель юридической компании «Меридиан-Недвижимость» и президент-элект Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин. По его словам, срок экспозиции объектов увеличился в два-три раза, а цены реальных сделок были несколько меньше, нежели устанавливали продавцы в рекламе.
Скидки и торг при покупке актуальны, кроме наиболее дешевого и востребованного жилья. Стало еще более явным разделение рынка на сегменты по качеству недвижимости и по ценовому признаку. Произошло вымывание самых дешевых квартир, студий, комнат и домов в городе и ближайшем пригороде, что увеличило среднюю цену квадратного метра.
Большинство сделок традиционно совершается с использованием ипотеки, отметил управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов. По словам эксперта, жилищный кредит за последние месяцы оформляли примерно в 75% случаев. Причем основная часть займов пришлась на новостройки и загородную недвижимость, при покупке которых можно воспользоваться льготными программами.
Если говорить о спросе и предложении, рынок выглядит очень хорошо — мы были более пессимистичны в своих прогнозах. По нашей оценке количество сделок в первом полугодии выросло где-то на 20%.
Характеризуя рынок недвижимости в первой половине 2023 года, гендиректор АН «Чекни» Анатолий Рябинин отметил затоваривание в сегменте новостроек: в наличии у девелоперов скопилось большое число нераспроданных объектов. В июне 2023 года в Нижнем Новгороде не удалось реализовать 52% от общего объема строящихся квартир. В Москве на начало минувшего июля эта цифра и вовсе достигла 60%, поделился эксперт. При этом в случае с готовым жильем подобной ситуации на наблюдается. Ипотеку нижегородцы преимущественно оформляют в экономклассе, а вот дорогие квартиры чаще приобретаются за наличные деньги.
Основной вклад в создание ценового разрыва между первичным и вторичным жильем в последнее время вносили программы льготного кредитования от застройщиков, объяснила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после заседания Совета директоров 21 июля. По ее словам, существенная разница в стоимости новостроек и готовых квартир создает риски для граждан, которые пользуются ипотекой.
Сейчас программы ипотечного кредитования от застройщиков практически остановились, поэтому мы не видим какого-то дополнительного стимула для этого разрыва. Есть и новые маркетинговые схемы, мы их тоже анализируем с точки зрения влияния на первичный и вторичный рынок — пока не видим здесь новых системных рисков.
Почему ЦБ повысил ключевую ставку?
Повышение ключевой ставки обусловлено потребностью в ужесточении денежно-кредитной политики, направленной на возвращение инфляции к 4% в следующем году, рассказала председатель Центробанка Эльвира Набиуллина. Необходимость таких мер, по словам главы ЦБ РФ, связана с изменениями, произошедшими в российской экономике за последние месяцы.
Первое — завершение восстановительной фазы экономического роста, активизация потребительского спроса и обострение дефицита рабочей силы. Второе — ускорение текущих темпов инфляции, в том числе в ее устойчивых компонентах. Третье — ослабление рубля, и четвертое — повышение инфляционных ожиданий.
Председатель Центробанка добавила, что Совет директоров рассматривал возможность повышения ключевой ставки не на 100, а на 75 базисных пунктов. Также были «более радикальные предложения». В итоге основной индикатор денежно-кредитной политики увеличился на 1 процентный пункт — до 8,5% годовых. Дальнейшие решения регулятора, по словам Эльвиры Набиуллиной, будут зависеть от того, как продолжит развиваться экономика. Однако уже сейчас ЦБ допускает возможность еще большего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях.
Решение Центробанка было ожидаемым для рынка, оно связывается с двумя факторами, отметил управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов. Первый — это повышение курсов доллара и евро, а второй — усиление темпов инфляции. В результате экономика растет быстрее, чем прогнозировал Банк России, что приводит к перегреву. Наш собеседник считает, что ситуацию в том числе усугубляет дефицит на рынке труда. Сегодня он наблюдается во всех отраслях, но особенно заметен в производственном цикле. Нехватка кадров приводит к росту заработных плат, что в конечном счете вносит свой вклад в инфляцию. Основатель юридической компании «Меридиан-Недвижимость» также подтвердил, что профессиональные игроки рынка прогнозировали решение ЦБ РФ.
Да, мы ждали повышения ключевой ставки, причем даже немного раньше. Уровень реальной инфляции приближается к 17%, это самый высокий показатель за последние 10 лет! Понятно, что Центробанк не может безучастно смотреть на такую ситуацию, так как даже его собственные прогнозные показатели в 5,5–7% далеки от целевых 4%.
Что будет с ипотекой?
Банки постараются удержать актуальные ипотечные ставки максимально долгий срок, надеясь на уменьшение инфляции и возвращение ключевой ставки к прежним показателям, уверен Алексей Козлов. Тем не менее первые незначительные изменения можно будет наблюдать в августе—сентябре. По прогнозам управляющего сети АН «Монолит», ипотека в этот период может в среднем подорожать на 0,1–0,7%, за исключением госпрограмм. Ожидание предстоящего роста ставок позитивно скажется на рынке недвижимости: те клиенты, которые планировали покупать жилье в конце года, будут делать это сейчас, по актуальным ставкам.
В среднесрочной перспективе незначительное повышение ипотечных ставок также практически не повлияет на рынок: осенью и зимой традиционно высокий сезон и хороший спрос. К тому же ожидаю, что в четвертом квартале 2023 года Центробанк может снизить ключевую ставку.
Чуть менее оптимистичен в прогнозах Сергей Левшин. Основатель юридической компании «Меридиан-Недвижимость» поделился, что уже сейчас некоторые банки подняли ипотечные ставки на вторичное жилье на 0,1–1% и в дальнейшем могут увеличить их еще на 0,5–1%.
Не исключаю, что на ближайшем или даже внеочередном заседании Центробанк вновь поднимет ключевую ставку: рубль дешевеет, и инфляция будет разгоняться дальше. Но даже если ключевая ставка сохранится, банки все равно могут отреагировать на это как на негативный сигнал и поднять ипотечные ставки.
Вместе с тем сейчас на рынке недвижимости наблюдается кратковременный ажиотажный спрос на ипотеку: люди подают заявки «на всякий случай», чтобы зафиксировать для себя ставку, отметил Сергей Левшин. Однако далеко не все эти заявки трансформируются в реальные сделки. Наш собеседник отметил, что в дальнейшем резких изменений по объему выдачи ипотеки не ожидается: корректировка ставок в 1–2% едва ли остановит потенциальных покупателей.
А вот Анатолий Рябинин, напротив, не прогнозирует хоть сколько-нибудь заметного повышения ипотечных ставок в связи с ростом ключевой. Свою позицию гендиректор АН «Чекни» объясняет политико-социальными факторами: государство постарается оградить население от новых тревог в нынешних непростых реалиях.
Доступность ипотечного кредитования повышается. Сбербанк уже снизил первоначальный взнос на первичку, в дальнейшем планируется снижение первоначального взноса на вторичку. На спрос это повлияет хорошо, спрос будет стабилен. Что касается ключевой ставки, то прогнозирую, что она может снизиться. Скорее всего, не на ближайшем заседании, а на следующим за ним — через шесть месяцев.
Новых предложений по поддержке рынка жилья на фоне повышения ключевой ставки ЦБ РФ пока не планируется, сообщил глава федерального Минстроя Ирек Файзуллин. Министр строительства и ЖКХ России напомнил, что в прошлом году страна уже проходила через режим высокой ключевой ставки, а уже введенные меры стимулирования рынка жилья в виде льготных ипотечных программ будут работать до июля 2024 года.
Время у нас есть, чтобы найти эффективное решение для реализации нацпроекта «Жилье и городская среда». Мы по-прежнему идем к 0,8 квадратного метра жилья на человека и показателю ввода в 120 миллионов квадратных метров жилой недвижимости в год.
и ЖКХ России
Подорожают ли квартиры?
Изменение ключевой ставки, вероятнее всего, не повлияет на стоимость квартир, считает гендиректор АН «Чекни» Анатолий Рябинин. Однако, по словам эксперта, цена новостроек в ближайшее время все равно может вырасти. Курсы евро и доллара идут вверх, что приводит к удорожанию импортных комплектующих и, как следствие, себестоимости строительства. Стоимость вторичного жилья будет зависеть от спроса, утверждает наш собеседник: если готовые квартиры будут пользоваться популярностью, цены на них увеличатся. Схожие прогнозы делает и управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов.
До конца года история с повышением ключевой ставки не окажет влияния на цены на недвижимость. Мы общаемся с девелоперами, которые говорят, что спрос есть. Поэтому не видим потенциала для снижения стоимости жилья. Наоборот, с учетом инфляции, можно рассчитывать на небольшое удорожание средней цены на недвижимость — примерно на 2–3% до конца 2023 года.
На повышение ключевой ставки рынок недвижимости отреагирует с определенным опозданием, убежден основатель юридической компании «Меридиан-Недвижимость» и президент-элект Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин. В первую очередь участники рынка будут смотреть на поведение банков. Сейчас некоторые из них делают привлекательные предложения, чтобы подогреть спрос. Например, снижают ипотечную ставку за быстрый выход на сделку, за большой первоначальный взнос или большую сумму кредита, что в итоге может составить скидку до 1% от стандартных предложений. В дальнейшем ситуация на рынке будет зависеть от того, насколько поднимут цены застройщики в связи с удорожанием проектного финансирования, добавил эксперт.
Вторичный рынок тоже будет пытаться следовать за первичным, так как многие сделки альтернативные: чтобы купить новое жилье, сначала продается имеющаяся недвижимость. В итоге может развиться ситуация пониженного спроса на фоне вынужденного роста цен и, как следствие, проявление признаков стагнации на рынке недвижимости.
Четкий сигнал ЦБ РФ о возможности дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях в краткосрочной перспективе подстегнет спрос на жилье. Потенциальные покупатели, которые планировали выходить на сделку осенью или в конце года, задумаются о том, чтобы оформить ипотечный заем уже в августе. Даже по самым оптимистичным прогнозам, с повышением ключевой ставки ипотека пусть немного, но подорожает, а на фоне инфляции и без того высокие цены на жилье продолжат ползти вверх. Поэтому решение квартирного вопроса не стоит откладывать в долгий ящик: эксперты сходятся во мнении, что сейчас самое время сделать покупку на наиболее выгодных условиях.
