На заседании совета по стратегическому развитию 15 декабря Владимир Путин заявил о продлении льготной ипотеки на новостройки. Государственная программа будет действовать еще полтора года — до июля 2024-го. При этом с 1 января 2023 года ставка по ней вырастет с 7% до 8% годовых. В дальнейшем антикризисный механизм, по словам президента, планируется постепенно сворачивать.
Инициативу в кратчайшие сроки поддержало Правительство РФ. На следующий день премьер-министр Михаил Мишустин поручил Минфину оперативно внести нормативные документы в кабмин, чтобы с начала 2023 года ипотека с господдержкой продолжила действовать на новых условиях. Как решение повлияет на рынок жилой недвижимости, корреспонденту GIPERNN.RU рассказали ключевые региональные и федеральные игроки.
Как менялись условия госпрограммы?
Льготная ипотека на покупку квартир в новостройках была запущена в мае 2020 года как временная мера поддержки рынка недвижимости в период коронавируса. Изначально взять жилищный кредит по госпрограмме можно было под 6,5% годовых. Поскольку механизм пользовался популярностью, летом 2021 года ипотеку с господдержкой решили продлить, но с повышением ставки до 7%.
С началом военной спецоперации на Украине экономика страны подверглась серьезным испытаниям, и условия программы пришлось ужесточить: с 1 апреля 2022 года максимальный процент взлетел до 12%. Однако уже через месяц ставка снизилась до 9%, а к середине июня снова вернулась на докризисный уровень. Льготную ипотеку под 7% годовых можно оформить до 31 декабря 2022 года, а с 1 января ставка увеличится до 8%. Предельный размер займа для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 миллионов. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости квартиры.
В сложный для экономики период льготная ипотека помогла стимулировать спрос на первичном рынке. По сведениям ДОМ.РФ, с момента запуска программы ей воспользовались уже около 930 тысяч человек, которые оформили кредиты на 3,1 трлн рублей. В Нижегородской области только в первой половине 2022 года выдали около 1000 кредитов по льготной ипотеке на новостройки, а общая сумма займов составила порядка 2,3 млрд рублей.
Зачем продлили льготную ипотеку?
Продление программы льготной ипотеки на покупку новостроек до середины 2024 года, безусловно, положительный момент, поделился с GIPERNN.RU гендиректор ГК «ННДК» Михаил Иванов. Он подчеркнул, что с учетом существенного падения спроса на недвижимость такое решение было ожидаемым: государственная поддержка необходима, чтобы оставить рынок на плаву и обеспечить выполнение показателей нацпроектов по вводу жилья.
Программу продлили на полтора года, что логично, так как цикл строительства в среднем составляет от полутора до двух лет. Таким образом, девелоперы будут понимать: то, что они сейчас закладывают, реализуется с господдержкой.
Бессрочной льготная ипотека быть не может, заметил эксперт. Дело в том, что конечный срок действия программы стимулирует покупателей. В частности, предполагаемое завершение субсидируемой ипотеки на новостройки привело к кратковременному всплеску продаж в последние месяцы: те, кто задумывались о приобретении недвижимости, решили действовать здесь и сейчас. К тому же, бесконечному продлению госпрограммы препятствуют рамки бюджетного законодательства: у любого подобного механизма должны быть конечный срок и целевые показатели.
Позитивно воспринял новость о продлении льготной ипотеки на новостройки и управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов. По словам эксперта, такое решение позволит постепенно выровнять ценовые предложения на первичном рынке и скорректировать дисбаланс между стоимостью новостроек и вторичного жилья. А вот одномоментная отмена программы стала бы шоком для строительной отрасли, уверен наш собеседник.
Правильно, что льготную ипотеку оставляют, это хороший и позитивный сигнал. Если бы ее отменили сразу, это могло привести к тяжелым последствиям как в части стоимости недвижимости, так и в части объемов ввода нового жилья в России.
Для директора ЮК «Меридиан-Недвижимость» и члена комитета по аналитике НГСР Сергея Левшина решение о пролонгации субсидируемой государством программы стало несколько неожиданным. Эксперт рассказал, что ранее от представителей власти и аналитиков поступали сигналы, указывающие на возможное завершение льготной ипотеки в 2022 году.
Продление программы призвано стабилизировать рынок недвижимости и помочь девелоперам реализовать нераспроданные квадратные метры, отметил Сергей Левшин. Вместе с тем продолжение субсидирования ставок может привести к дальнейшему росту и без того завышенных цен на жилье.
Видимо, перспектива коллапса строительной отрасли и остановки продаж с последующими банкротствами застройщиков и девелоперов испугали правительство и администрацию президента гораздо больше, чем дальнейшее раздувание пузыря на рынке недвижимости. Причем последнее приведет примерно к таким же последствиям, но несколько позже.
Что изменится с повышением ставки?
Повышение ставки по госпрограмме с 7% до 8% Сергей Левшин назвал компромиссным решением. Он отметил, что сейчас средний процент по жилищному кредиту на вторичном рынке достигает 11%. Поэтому разница с субсидируемой ипотекой по-прежнему сохраняется. Наш собеседник предположил, что в дальнейшем ставка по госпрограмме может меняться: правительство и Центробанк оперативно реагируют на изменение макроэкономических показателей, введение новых санкций и другие геополитические решения.
Не исключаю и понижение ключевой ставки в 2023 году. Вторичный рынок очень ждет такого шага. Снижение среднего ипотечного процента ниже 10% станет неким психологическим рубежом, как это мы наблюдали ранее, и внесет немного оптимизма в настроения покупателей. Пока же на заседании 16 декабря Банк России сохранил ставку на уровне 7,5%.
Возможные корректировки условий льготной ипотеки спрогнозировал и Алексей Козлов. Во втором квартале 2023 года эксперт ожидает снижения ставки Центробанка: это может привести либо к длительной заморозке установленного процента по госпрограмме, либо к его снижению. Но возможны и альтернативные сценарии.
Правительство оставляет за собой возможность менять ставку по льготной ипотеке как в большую, так и в меньшую сторону. Все будет зависеть от ключевой ставки Банка России и рыночных ставок. Делать однозначные прогнозы в нынешней ситуации трудно.
Ставку в 8% годовых директор по продажам GloraX Павел Логачев назвал достаточно комфортной для покупателей. Тем не менее продление льготной ипотеки на новостройки на таких условиях едва ли кардинально изменит ситуацию на рынке недвижимости, подчеркнул представитель федерального девелопера. По его словам, в настоящий момент предпосылок для восстановления платежеспособного спроса нет.
К сожалению, критическое влияние сегодня оказывают внешние факторы, в том числе ситуация на геополитической арене, на которые сложно повлиять.
компании GloraX
Ипотека для семей с детьми и жителей Донбасса
Одновременно с новостью о пролонгации льготной ипотеки на новостройки и повышении ставки до 8% стало известно о расширении программы семейной ипотеки. Сейчас льготный кредит под 6% могут получить семьи, в которых начиная с 1 января 2018 года родились первый и последующие дети. Под новые условия, по словам Владимира Путина, попадут все семьи, в которых как минимум два ребенка не достигли совершеннолетия. Таким образом, снимается ограничение по году рождения.
Очень хороший ход. С одной стороны повышают ставку по ипотеке на новостройки, с другой — расширяют категории людей, которые могут воспользоваться семейной ипотекой. Решение направлено на поддержку рождаемости: из демографической ямы, которая у нас образовалась, нужно выбираться. А тут можно убить двух зайцев — поддержать семьи с детьми и объемы строительства.
В новых регионах России запустят механизм, позволяющий купить жилье от девелоперов по ставке до 2% годовых. Предполагается, что такой кредит смогут взять жители Донецкой и Луганской народных республик, а также Запорожской и Херсонской областей. По словам Сергея Левшина, ипотека на новостройки под 2% годовых — очень привлекательное предложение. Однако конкретные условия этой программы нужно будет рассматривать в контексте общей перспективной ситуации на присоединенных территориях.
Безусловно, льготная ипотека под 2% однозначно будет востребована у жителей новых регионов России. Большая часть жилищного фонда там разрушена, идет активное восстановление за счет бюджетных средств и внебюджетных источников. Чтобы привлечь туда коммерческие компании для строительства, необходимы инструменты стимулирования спроса.
Как еще поддержать спрос?
Для стимулирования потребительского спроса на рынке недвижимости могут использоваться и другие инструменты, например, траншевая ипотека на новостройки, отметил Сергей Левшин. Эта программа позволяет максимально снизить нагрузку на заемщика в первый год выплаты кредита. Также в дополнение к господдержке какое-то время должны сохраниться околонулевые ставки, которые досубсидируют сами застройщики.
Вместе с тем главными способами поддержки спроса, по словам директора ЮК «Меридиан-Недвижимость», должны быть повышение платежеспособности населения, обеспечение стабильного экономического роста и борьба с инфляцией. В условиях постоянного роста стоимости ЖКХ, продуктов в магазине, бензина и других расходов у потребителей остается все меньше мыслей об улучшении жилищных условий, подчеркнул Сергей Левшин.
В числе инструментов поддержки спроса ипотеку от застройщиков упомянул Михаил Иванов. Он напомнил, что падение интереса к жилой недвижимости привлекло к более низкой динамике продаж и, как следствие, к медленному наполнению эскроу-счетов и повышенной ставке по проектному финансированию. В продолжении действия ипотеки от застройщиков также уверен Павел Логачев. Однако околонулевых ставок, по словам директора по продажам GloraX, ждать не стоит.
Изменение условий кредитования в части повышения ставки до 8% приведет к росту затрат застройщиков на субсидирование. Они продолжат предлагать клиентам более низкие ставки, но, судя по заявлениям ЦБ, в новом году они не опустятся ниже 3%.
компании Glorax
Отметим, что на пресс-конференции 16 декабря председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила о необходимости ограничения траншевой ипотеки и специальных программ от застройщиков. Она пояснила, подобные предложения влекут за собой завышение стоимости жилья. В результате в дальнейшем покупатели не смогут продать квартиры на вторичном рынке за ту же цену, которая прописана в договоре с девелопером.
Мы будем следить за качеством ипотеки, не будем допускать роста высокорискованной ипотеки. Банк России будет ограничивать траншевую ипотеку, программы от застройщиков. Будем добиваться, чтобы льготная программа ипотеки не распространялась на такого рода схемы.
Не исключено, что в будущем для стимулирования спроса на рынке появятся токены на участие в долевом строительстве. Купив подобный актив, клиент фактически приобретает часть квартиры. После сдачи дома девелопер выкупает жилплощадь обратно, а инвестор получает разницу в цене. По словам Алексея Козлова, подобный механизм обсуждается достаточно давно.
Однако его запуску мешает закон № 214-ФЗ о проектном финансировании: согласно нему, для строительства могут привлекаться только деньги девелопера или банка, но не потребителей. В отсутствии законодательной базы государство, вероятно, в ближайшее время не пойдет в этом направлении, считает наш собеседник.
А так идея хорошая, я бы ее поддержал обеими руками. Это бы дало дополнительный толчок для рынка, еще одну возможность получения финансирования девелоперами. Но нужно готовить большую законодательную базу, в том числе в части цифровых финансовых активов. Думаю, что токены нужно будет приравнивать к ним.
В качестве еще одного способа поддержки рынка Алексей Козлов предложил заносить налоговый вычет, который россияне один раз в жизни могут получить при покупке жилья, в первоначальный взнос на приобретение квартиры в новостройках. Это позволило бы снизить стартовую финансовую нагрузку, с которой потребители сталкиваются, покупая первичку, пояснил эксперт.
Я не утверждаю, что такой способ может появиться, но, по моему мнению, это было бы логично. Если государство готово компенсировать 13% от стоимости квартиры, тогда можно было бы сразу эти деньги вложить в первоначальный взнос.
Продление популярных ипотечных программ и появление новых инструментов для поддержки рынка недвижимости — ожидаемая политика государства в условиях сложной экономической обстановки. Однако окажется ли она эффективной или спрос на жилье продолжит падать, покажет время. Так или иначе квартирный вопрос люди вынуждены решать при любых внешних обстоятельствах, а значит, место компромиссу будет всегда.
