Ипотека — основной двигатель продаж в сфере жилья — становится все менее доступной. Рыночные ставки достигли 25% годовых, а воспользоваться льготными программами может только узкий круг заемщиков. Более того, в сентябре ведущие банки приостановили прием заявок или ужесточили условия семейной и IT-ипотеки из-за исчерпания лимитов на субсидирование.
Уже в октябре оставшиеся средства перераспределили, а вскоре кабмин выделил еще около 500 млрд рублей из резервного фонда. Надолго ли хватит этих денег, пока непонятно. Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU пообщался с экспертами, чтобы узнать: что будет с ипотекой в ближайшем будущем? Начнут ли снижаться цены на квартиры на фоне высоких ставок? И стоит ли брать жилищный кредит до конца 2024 года?
Сколько будут выдавать льготную ипотеку?
Ипотечный рынок начал расти в геометрической прогрессии с 2020 года, когда для поддержки застройщиков в период пандемии COVID-19 была запущена льготная программа на новостройки. Тенденцию укрепили семейная, сельская и IT-ипотека: о покупке квартиры задумались даже те, кто раньше такую возможность для себя не рассматривал. К середине 2024 года более 60% сделок на рынке жилья заключалось с привлечением кредитных средств, а если брать только новостройки — более 90%.
Но с 1 июля программу массовой льготной ипотеки закрыли. Семейная ипотека под 6% продлена до 2030 года с ужесточением условий: претендовать на нее сейчас могут те, кто воспитывает ребенка до 6 лет, семьи с ребенком-инвалидом, жители регионов с низким объемом строительства или индивидуальными программами развития, воспитывающие двух несовершеннолетних детей, а также семьи из малых городов (до 50 тысяч жителей) с двумя несовершеннолетними детьми.
До конца десятилетия также действует IT-ипотека, но из программы исключили столицы — Москву и Санкт-Петербург. С 1 августа 2024 года жители других городов-миллионников могут взять кредит под 6% годовых размером не более 9 млн рублей. Чтобы сохранять эту ставку, нужно оставаться сотрудником аккредитованной IT-компании на протяжении всего срока выплаты кредита.
В сентябре 2024 года выяснилось, что ведущие банки и вовсе перестали принимать заявки на ипотеку с господдержкой. Оказалось, дело в исчерпанных лимитах.
Изменятся ли условия семейной и IT-ипотеки?
Под лимитами подразумеваются деньги из бюджета, которые должны покрывать банкам разницу между ключевой и льготной ставками. Если эти средства заканчиваются у нескольких кредитных организаций, их распределяют заново.
Но значит ли это, что в дальнейшем у тех, кто захочет взять льготную ипотеку, не возникнет сложностей? И могут ли произойти новые ужесточения условий государственных программ? Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР), директор ЮК «Меридиан-Недвижимость» Сергей Левшин уверен, что глобально вопрос с субсидированием ставок не решен.
Было бы что перераспределять. Это громко звучит, что Сбербанку выделили 90 с чем-то миллиардов, но для такого гиганта это несерьезная сумма. Хватит только на то, чтобы выдать кредиты по уже одобренным заявкам. Тут должно быть принципиальное решение правительства и Центробанка: готовы ли они дальше продолжать эту льготную историю? Потому что разрыв между льготными и рыночными ставками огромный, средства нужны колоссальные. А бюджет у нас дефицитный. Теперь получается, что семейная ипотека как бы есть, а денег на нее — нет.
С августа банки начали повышать первоначальные взносы по госпрограммам. Согласно общим условиям, сумма, которую заемщик вносит сразу, должна составлять минимум 20% от стоимости жилья. Однако с клиентов стали требовать сначала 30%, а потом и все 50%. Таким образом, многие претенденты автоматически отсекаются, ведь при нынешних ценах на квартиры это не один миллион рублей. Гендиректор АН «Орион-НН» Евгений Кузнецов отмечает, что банкам стало просто невыгодно выдавать льготную ипотеку: они на ней не зарабатывают.
Сейчас льготная ипотека для банков — это больше хлопотно, чем выгодно. Они говорят об этом открыто. Кроме того, я думаю, что они ждут ужесточения условий льготной ипотеки, поэтому стараются притормозить процесс, чтобы не раздать лишнего. Мы все видим, что программами массово пользовались те, кто пытался на этом заработать, не имея необходимости в улучшении жилищных условий.
АН «Орион-НН»
Эксперт добавляет, что даже сейчас, когда условия выдачи ужесточились, инвесторы все равно ищут возможности воспользоваться госпрограммами. Например, оформляют кредиты на друзей или родственников, платят посторонним людям, соответствующим требованиям, чтобы те взяли семейную или IT-ипотеку. При этом свои сбережения кладут на депозит под 20% годовых и таким образом зарабатывают.
Высокие ставки — это надолго?
Льготные программы действуют только на первичном рынке, а готовое жилье берут в ипотеку исключительно по рыночным ставкам. С лета 2023 года регулятор неустанно закручивает гайки и постоянно подает рынку сигналы о том, что смягчать денежно-кредитную политику в ближайшее время не планирует. Банки реагируют превентивно, приближая ставки к 25% годовых.
Конечно, для заемщика это огромная нагрузка — и с точки зрения общей переплаты по ипотечному кредиту, и с точки зрения ежемесячных платежей. Ждать, что ситуация существенно изменится до конца 2024 года, не приходится, убеждены эксперты. Послабления возможны ближе к середине 2025-го, считает управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов.
Мне кажется, первые попытки снижения возможны не раньше второго квартала следующего года. Поэтому первый квартал 2025-го будет для рынка недвижимости тяжелым. Это традиционно низкий сезон, а высокие ставки еще усложнят ситуацию.
АН «Монолит»
По мнению экспертов, сохранение высоких ставок нужно для того, чтобы как можно больше людей держали деньги на вкладах, таким образом оставляя их в экономике. Кроме того, рост ключевой ставки направлен на снижение уровня инфляции, хотя в последнее время все чаще звучит вопрос, насколько такие меры эффективны. В частности, он возникал и у президента Владимира Путина.
Тем не менее вторичный рынок пока адаптируется к новым реалиям лучше, чем первичный. Вероятно, потому что он живет в режиме высоких ипотечных ставок достаточно долго — около года. Об этом говорит руководитель АН «Вояж и К» Анна Данилина.
Безусловно, сейчас в связи с высокими ставками в ипотеку покупают значительно реже. Большой поток клиентов ушел на рынок найма жилья, потому что кредитная нагрузка для них сейчас слишком велика. Но есть банковские продукты, которые позволяют, например, продать жилье с ипотекой по прежней ставке, и это несколько облегчает ситуацию. Предложений на вторичном рынке сейчас много, и люди готовы торговаться.
Кроме того, на рынке готового жилья стали активно выстраивать цепочки продаж — так, как это было в «доипотечную» эпоху. Например, человек продает свою однушку и покупает двушку, а ее владелец, в свою очередь, продает, чтобы купить другое жилье. В таких случаях к полученной от продажи сумме либо добавляют сбережения, либо берут минимальную ипотеку — 1–2 млн рублей. Смельчаков, которые готовы влезть в большой кредит под 25% годовых, по понятным причинам, мало.
Что будет с ценами на жилье?
В условиях снижения спроса логично ожидать того, что цены будут опускаться. Жилье сейчас дорогое, а главный инструмент решения квартирного вопроса последних лет стал почти недоступен. Тем не менее и на первичном, и на вторичном рынках мы наблюдаем стагнацию. Почему же так происходит? Эксперты указывают на то, что спрос — не единственный фактор, влияющий на ценообразование.
У нас еще есть курс рубля, есть инфляция. Сейчас в целом мы видим стагнацию и на первичном, и на вторичном рынках, хотя застройщики делают какие-то скидки, предлагают парковочные места в подарок. Но если в Москве девелоперы уже давно готовы предоставлять хорошие дисконты, то в Нижнем Новгороде — пока нет. Мне вообще ситуация с ценами на новостройки в нашем городе кажется нездоровой. Говорить о снижении можно будет, если продажи встанут на 3–6 месяцев. Возможно ли это? На мой взгляд, скорее да, чем нет.
АН «Орион-НН»
По мнению Сергея Левшина, они, скорее, начнут замедлять темпы строительства и тормозить ввод объектов в эксплуатацию — настолько, насколько это позволят законодательство и банки.
Мы фактически получили стагфляцию [ситуация, при которой одновременно сокращаются производство и потребление, а инфляция растет — прим. ред.] — нехорошее состояние и для экономики в целом, и для рынка недвижимости в частности. Поэтому мы и не видим снижения цен. И нынешняя ситуация, конечно, сказывается на проектах, которые только планируются к запуску. Очевидно, что в ближайшие годы у нас будут вводить значительно меньше жилья, а для нашего региона, где и так строят мало, это плохо.
Брать ипотеку или подождать?
Эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости ждут непростые времена, особенно — в начале следующего года. Предновогодний период традиционно считается благоприятным, так как на него приходится большое количество сделок за наличные: люди стараются совершить серьезные покупки до конца года, тратят на это полученные премии и дивиденды.
Но после Нового года наступает «мертвый» сезон, и высокие ставки по ипотеке явно не будут способствовать оживлению. Что же касается рынка новостроек, то тут, по мнению Алексея Козлова, наиболее успешными будут те застройщики, которые проявят гибкость.
У девелоперов появляются программы субсидирования, рассрочек, траншевой ипотеки. Сначала это были точечные проекты, сейчас практика становится массовой и будет только нарастать. Выиграют те застройщики, которые будут иметь наибольшие компетенции в финансовом инжиниринге. Рынок вторичного жилья, я считаю, будет стабилен. Сделки в сегменте «эконом» составляют более половины от общего количества. Такое жилье покупают не из-за возможностей, а по потребности. Потребности никуда не денутся: люди рождаются, умирают, женятся, разводятся и так далее.
АН «Монолит»
Эксперты солидарны, что геополитическую и экономическую ситуацию сейчас сложно прогнозировать — а, следовательно, события на рынке недвижимости могут развиваться как угодно.
Профессионалы рынка подчеркивают, что каждый случай индивидуален и универсальных рецептов по улучшению жилищных условий нет. Но найти варианты можно даже в сложных случаях.
Жить нужно здесь и сейчас. И почти каждому клиенту можно подобрать то, что ему подходит. Мы традиционно ожидаем затишья после Нового года, и ближайшее будущее рынка недвижимости во многом зависит от программ банков. Ипотечные ставки сейчас действительно высокие, и сложности с лимитами по госпрограммам огорчают, но ипотеку все равно стоит брать, если появился хороший вариант. Хотя сумму лучше минимизировать.
Официально льготные ипотечные программы пока действуют, но стоит быть готовыми к их скорому ужесточению. Не исключено, что повышение первоначального взноса закрепят и на официальном уровне, так как в правительстве предупреждали о возможном пересмотре условий до конца 2024 года.
Рыночные ставки в пределах 10% годовых сейчас тоже кажутся чем-то далеким и нереальным. Но все же государству как-то нужно решать вопросы демографии и кадрового голода, поэтому ценным специалистам и семьям с детьми поддержка, вероятно, будет доступна. Остальным, похоже, предстоит вспомнить о том, как покупали жилье раньше — в «доипотечную» эпоху. Ведь даже в самые непростые времена рынок недвижимости жил и развивался.
