С 9 сентября в России начали действовать новые условия IT-ипотеки, утвержденные постановлением Правительства РФ. Ключевое нововведение — исключение зарплатного ценза для лиц в возрасте до 36 лет. Иными словами, молодые специалисты сферы высоких технологий теперь могут получить жилищный кредит по ставке до 5% годовых без справки о доходах.
Какие требования сейчас предъявляются к заемщикам и к чему приведет очередное смягчение условий ипотеки для IT-специалистов? С этими вопросами корреспондент GIPERNN.RU обратился к ведущим экспертам нижегородского рынка недвижимости.
Как менялась IT-ипотека?
Льготная ипотека для IT-специалистов начала действовать с весны 2022 года. Основная цель госпрограммы — поддержка сотрудников индустрии высоких технологий в условиях западных санкций. Изначально взять кредит на покупку жилья по ставке до 5% годовых могли сотрудники аккредитованных компаний в возрасте от 22 до 45 лет. Ежемесячный доход заемщиков до вычета НДФЛ в городах-миллионниках должен был составлять от 150 тысяч рублей, в остальных населенных пунктах — от 100 тысяч рублей.
С момента запуска госпрограммы ее условия несколько раз менялись. Востребованность IT-ипотеки заметно возросла с февраля 2023 года, когда кабмин расширил возрастные рамки для заемщиков: теперь претендовать на льготный жилищный кредит могли сотрудники от 18 до 50 лет. Кроме того, с тех пор льготная ипотека стала доступна работникам всех аккредитованных IT-компаний, тогда как раньше она выдавалась только получателям налоговых льгот.
Еще одним послаблением стало уменьшение зарплатного порога. Он был снижен до 120 тысяч рублей в городах-миллионниках и до 70 тысяч рублей — в прочих населенных пунктах. Исключением стала лишь Москва, где для участия в госпрограмме по-прежнему нужно получать не менее 150 тысяч рублей в месяц. Вдобавок сотруднику IT-компании больше не требуется работать в аккредитованной фирме весь период выплаты кредита: минимальный срок составляет пять лет. При увольнении до его истечения льготная ставка сохраняется в течение полугода.
После упрощения условий программы выдача IT-ипотеки в России увеличилась в два раза, поделились статистикой в Минцифры РФ. Сейчас льготные кредиты по ставке до 5% годовых еженедельно получают более 700 специалистов. Всего же с момента действия программы такой возможностью воспользовались свыше 23 тысяч человек: общая сумма займов превысила 200 миллиардов рублей.
В Нижегородской области с мая прошлого года по «цифровой» ипотеке оформили более 600 кредитов, сообщили в пресс-службе регионального кабмина. Общая сумма заемных средств составила 4,47 млрд рублей, средний размер кредита приблизился к 7 миллионам. За первое полугодие 2023 года банки выдали нижегородцам без малого 350 кредитов по IT-ипотеке, уточнил ДОМ.РФ. Получается, что большая часть займов пришлась именно на текущий год. В июле нижегородцы взяли 75 кредитов, средний размер займа превысил 7,5 млн рублей.
Актуальные условия госпрограммы
Последние изменения в параметрах IT-ипотеки главным образом касаются специалистов в возрасте от 18 до 35 лет включительно: теперь для получения кредита фактически не важно, каков размер их ежемесячной заработной платы. Смягчение условий расширит круг потенциальных заемщиков и повысит популярность госпрограммы, поделился директор АН «Орион НН» Евгений Кузнецов. Он заметил, что сегодня далеко не все молодые IT-специалисты получают зарплату «с пятью нулями».
Есть в том числе начинающие специалисты, которые ранее не проходили зарплатный порог для получения IT-ипотеки. Плюс даже у опытных специалистов ежемесячный доход не всегда складывается только из зарплаты. Они могут получать премии, надбавки, бонусы, которые, возможно, не учитываются в справке о доходах.
Вместе с тем для специалистов индустрии высоких технологий в возрасте от 36 до 50 лет сохраняются прежние ограничения по окладу до вычета НДФЛ: от 150 тысяч рублей — в Москве, от 120 тысяч рублей — в других городах-миллионниках, от 70 тысяч рублей — в остальных населенных пунктах. Льготный кредит можно оформить на покупку жилья на первичном рынке или строительство частного дома по договору подряда. Особых требований к образованию и специальности при этом не предъявляется.
Максимальная ставка по программе — 5%, однако некоторые аккредитованные банки могут предложить более низкую ставку. В перечень входят Сбер, ВТБ, Банк «ДОМ.РФ», «Альфа-банк», «Россельхозбанк», «Совкомбанк», «Промсвязьбанк», «Газпромбанк», «Открытие» и другие. Программа действует до конца 2024 года, но льготная ставка сохранится на весь срок кредита. Если сотрудник уволится и в течение шести месяцев не найдет работу в другой аккредитованной IT-компании, банк имеет право поднять ставку до ключевой уровня на дату оформления договора, увеличенной на 2,5–4,5%.
Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости недвижимости. Также действуют ограничения по максимальной сумме кредита: для городов-миллионников — до 18 млн рублей, для других населенных пунктов — до 9 млн рублей. Сумму сверх лимита заемщик может получить на условиях рыночной ипотеки или по другой льготной программе. Тогда общий размер кредита увеличится до 30 млн рублей в городах-миллионниках и до 15 млн рублей в остальных регионах. Воспользоваться IT-ипотекой можно только один раз в жизни.
Любое смягчение условий госпрограмм неизменно повышает покупательскую активность и является драйвером для увеличения продаж недвижимости, отметил исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. К тому же ставки по льготным ипотечным программам выглядят намного привлекательнее, нежели по базовым, выросшим вслед за ключевой. По мнению эксперта, главная цель последних изменений в условиях IT-ипотеки — стремление удержать профильных специалистов не просто в границах России, но и в своих регионах.
Потому что востребованных специалистов привлекает переезд не только за границу, но и в Москву. Именно поэтому появляются такие преференции, предотвращающие перетоки. Чтобы специалистам было комфортно работать в своих городах.
Что касается дальнейшего изменения условий IT-ипотеки, Сергей Петров считает, что параметры госпрограммы было бы логично регулировать на региональном уровне: в каждом случае власти смогли бы подобрать механизмы, позволяющие сохранить ценные кадры на местах. К примеру, в Нижнем Новгороде популяризации индустрии высоких технологий поспособствует строительство IT-кампуса. Исполнительный директор АН «Адрес» уверен, что инновационное образовательное пространство даст отличную возможность для карьерного роста сотням специалистов, а также позволит им расширить свои профессиональные знания и навыки.
Что изменится на рынке недвижимости?
Эксперты сходятся во мнении, что последние изменения параметров IT-ипотеки приведут к увеличению спроса на новостройки и, как следствие, продолжению роста цен. Исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров заметил, что весной-летом игроки рынка прогнозировали некоторое замедление подорожания первички — во-первых, из-за серьезного разрыва с ценами на вторичку, а во-вторых, из-за ограниченной платежеспособности населения. Однако теперь, после расширения круга потенциальных заемщиков IT-ипотеки, цены на новостройки продолжат ползти вверх. По прогнозам Сергея Петрова, до конца года они могут вырасти примерно на 10%.
Рост цен также поддерживает дефицит новостроек в Нижнем Новгороде. Ежегодно в городе-миллионнике должен вводиться 1 квадратный метр жилья на человека. Некоторые города укладываются в это значение, например, Казань, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж. У нас объемы ввода отстают более чем в два раза. В результате возникает дефицит предложения, на одну квартиру претендует несколько клиентов, и цена ожидаемо растет.
Цены на нижегородские новостройки уже начали повышаться, поделился наблюдениями директор АН «Орион НН» Евгений Кузнецов. За последние недели некоторые объекты подорожали на 20%, причем такая статистика характерна для разных лотов от разных застройщиков. Дальнейший прогноз, по словам Евгения Кузнецова, будет зависеть от ключевой ставки. Если Центробанк продолжит ужесточать денежно-кредитную политику, ипотека на вторичное жилье станет еще менее доступной и популярность льготных госпрограмм продолжит расти.
Но, очевидно, что до конца года изменения цен в сторону понижения не будет. Если из-за роста ставки по базовым программам льготные станут еще более популярными, перекос между ценами на вторичку и первичку продолжится. Сложившуюся ситуацию уже можно назвать сокрушительным ударом по вторичному рынку.
Готовые квартиры также должны вырасти в цене, заметил Сергей Петров. В условиях завышенных цен и дефицита предложения на первичном рынке покупатели так или иначе решат обратиться на вторичный. Да, ставка по ипотеке в этом случае будет выше, однако стоимость квадратного метра — ниже, что сделает ежемесячный платеж соизмеримым. В результате увеличение спроса приведет к повышению цен. Особенно может вырасти прайс на жилье в районах, где строящиеся объекты конкурируют со «свежей» вторичкой. Например, речь о таких крупных и развивающихся ЖК, как «Новая Кузнечиха» или «Цветы», пояснил эксперт.
Также цены могут вырасти на вторичные квартиры с качественным ремонтом. В них есть своя привлекательность для покупателя: не нужно ждать, пока построится дом, не нужно дополнительных вложений. Можно купить квартиру и сразу заехать. По таким предложениям идет хороший поток покупателей.
Как купить квартиру с максимальной выгодой?
Собеседники GIPERNN.RU заметили, что приобрести жилье по самым выгодным условиям можно, совместив «цифровую» и социальную ипотеку. Последняя была утверждена правительством Нижегородской области осенью 2022 года: она объединяет федеральные меры поддержки с региональными. Иными словами, позволяет заключить договор на льготную, семейную или IT-ипотеку и получить дополнительное субсидирование ставки за счет областного бюджета.
Помимо IT-специалистов, в список потенциальных заемщиков входят многодетные семьи, сотрудники полиции, ученые, ветераны боевых действий, госслужащие, учителя, врачи, пожарные и представители еще некоторых профессий. Комбинация IT-ипотеки с региональной программой позволяет снизить ставку вплоть до 3%, заметил директор АН «Орион НН» Евгений Кузнецов. Для сравнения, средняя ставка по базовым ипотечным программам сейчас составляет 14,5%.
Наш собеседник подчеркнул, что при всей выгоде некоторые клиенты не пользуются такой возможностью, поскольку попросту не знают о ней: социальная ипотека «не пиарится», как федеральные программы. Говоря о минусах предложения, директор АН «Орион НН» напомнил, что заемщику необходимо сперва взять жилищный кредит по «обычной льготной ставке», и только потом обратиться в управление соцзащиты за дополнительным субсидированием.
Если клиент неправильно оформил договор или совершил иную ошибку — а такое случается — в досубсидировании могут отказать. Поэтому если планируете брать ипотеку, лучше всего обратиться к риелторам, которые знают, как получить более низкие ставки и гарантированно воспользоваться всеми видами субсидирования.
Смягчение условий ипотеки для IT-специалистов стало той самой «палкой о двух концах». С одной стороны, расширился круг потенциальных заемщиков и отрасль высоких технологий получила дополнительную поддержку, с другой — увеличение спроса стимулирует дальнейший рост цен на новостройки. Однако в случае необходимости откладывать покупку нет смысла: по прогнозам экспертов, в обозримой перспективе стоимость недвижимости едва ли пойдет вниз. Максимально выгодно решить квартирный вопрос позволят внимательное изучение условий всех государственных и региональных программ, а также — если необходимо — помощь специалистов.
