С 1 апреля 2022 года в России начали действовать новые условия льготной ипотеки на новостройки. Субсидированная ставка по кредиту поднялась с 7 до 12% годовых, а вместе с ней выросла и максимальная сумма займа. Для Москвы и Санкт-Петербурга кредитный лимит увеличился до 12 млн рублей, а для остальных городов, в том числе и для Нижнего Новгорода, — до 6 миллионов. Обновленные параметры госпрограммы будут актуальны до 1 июля.
Останется ли льготная ипотека доступной? Какие квартиры подойдут под новые условия? Как рост ипотечных ставок повлияет на стоимость жилья? И кто сможет позволить себе покупку квартиры в 2022 году? GIPERNN.RU отвечает на эти и другие вопросы вместе с ведущими нижегородскими экспертами в сфере недвижимости.
Какими стали параметры льготной ипотеки?
Программу льготной ипотеки запустили в России весной 2020 года, чтобы поддержать строительную отрасль во время пандемии коронавируса. Первоначально ставка по ней составляла 6,5%, а ипотечный лимит достигал 6 млн рублей в регионах и 12 млн рублей в столицах. С 1 июля 2021 года параметры изменились: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма кредита сократилась до 3 и 6 млн рублей соответственно. Первоначальный взнос должен был составлять от 15%. Таким образом, при минимальном бюджете в Нижнем Новгороде под условия госпрограммы попадали квартиры стоимостью до 3,529 млн рублей.
С 1 апреля 2022 года условия льготной ипотеки на новостройки изменились следующим образом:
- ставка — до 12% годовых;
- максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, до 6 млн рублей — для жителей остальных регионов;
- первоначальный взнос — от 15%;
- максимальная цена квартиры в Нижнем Новгороде при минимальном взносе — 7,058 млн рублей;
- срок действия программы — до 1 июля 2022 года.
Как и по ранее действовавшим условиям, эту сумму можно потратить на:
- покупку квартиры в строящемся доме;
- приобретение готового жилья у застройщика;
- строительство частного дома по договору подряда;
- покупку земельного участка с дальнейшим строительством дома.
Почему ставка льготной ипотеки выросла?
Сравнительно низкие ставки по льготной ипотеке возможны благодаря субсидиям от государства. Иными словами, недополученные банками деньги компенсирует федеральный бюджет. Размер этих компенсаций зависит от ключевой ставки Центробанка, которая 28 февраля сделала рекордный скачок — с 9,5 до 20%. Мера призвана защитить сбережения граждан от обесценивания на фоне российско-украинского кризиса. Вместе со ставкой ЦБ РФ увеличилась разница между процентом по льготному кредиту населению и ставкой, под которую получают займы сами банки. А значит, выросли и предполагаемые расходы государства на компенсации этой разницы.
Повышение ставки по льготной ипотеки — прогнозируемое решение, многие его предвидели. Государство вынуждено было пересмотреть ставку, иначе это привело бы к очень большим тратам из бюджета, которые можно направить на поддержку других отраслей.
Свою роль также сыграл увеличившийся разрыв между льготной и стандартной ставкой по жилищному кредиту, уверен управляющий сети АН «Монолит» Алексей Козлов. Вслед за ставкой рефинансирования последняя начала расти и достигла 20–22%. В такой ситуации клиенты стали бы отказываться от покупки вторички из-за высокой переплаты по кредиту, отдавая предпочтение исключительно новостройкам. А при всплеске спроса стоимость последних могла сделать новый скачок.
В результате разница в ценах между квартирами на первичном и вторичном рынке стала бы еще существеннее, а это неприемлемо. Поэтому повышение ставки по ипотеке на новостройки до 12% сейчас является нормой.
АН «Монолит»
Что можно купить по обновленной программе?
Под прежние условия льготной ипотеки в Нижнем Новгороде попадали менее 1% квартир, свидетельствуют данные ДОМОСТРОЙРФ.РУ. Теперь же субсидированный жилищный кредит подходит примерно для половины предложений на нижегородском рынке недвижимости. Большую часть ассортимента — 55,6% — составляют однокомнатные квартиры, еще 23,4% приходится на двушки. Остальной объем предложения распределен следующим образом: 11,4% — трешки, 9,4% — студии и 0,2% — четырехкомнатное жилье.
На практике по госпрограмме проще всего купить квартиру с одной или двумя комнатами, считает Михаил Шерстнев. Найти трешку с подходящими условиями будет сложнее. Однако покупка трехкомнатного жилья часто сопряжена с продажей имеющейся квартиры: вырученные в результате деньги можно дополнительно направить на первоначальный взнос. А значит, и на трешки по льготной ипотеке найдется свой покупатель.
Что раньше можно было купить в рамках льготной программы на 3,5–4 миллиона рублей? Квартир с такой стоимостью в Нижнем Новгороде мало, в основном это студии комфорт-класса. За 7–8 миллионов рублей уже можно взять одну-, двух-, трехкомнатную квартиру — в зависимости от района.
Кто может позволить себе ипотеку под 12%?
Считается, что совокупный доход семьи, выплачивающей ипотеку, должен как минимум на 50% превышать величину ежемесячного платежа по кредитам. При этом разница между ежемесячным заработком и этими выплатами не может быть меньше суммы прожиточного минимума на каждого члена семьи. В соответствии с постановлением правительства Нижегородской области прожиточный минимум для трудоспособного населения на 2022 год составляет 12 966 рублей, для пенсионеров — 10 230 рублей, для детей — 11 538 рублей.
Диапазон платежей по ставке в 12% годовых при максимальной для Нижнего Новгорода сумме кредита в 6 млн рублей может выглядеть так:
- ипотека на 15 лет — ежемесячный платеж 72 010 рублей, переплата за весь срок 6 961 800 рублей. Рекомендуемый минимальный доход на семью — 144 020 рублей;
- ипотека на 20 лет — ежемесячный платеж 66 065 рублей, переплата за весь срок 9 865 600 рублей. Минимальный доход на семью 132 130 рублей;
- ипотека на 25 лет — ежемесячный платеж 63 193 рублей, переплата за весь срок 12 957 900 рублей. Рекомендуемый минимальный доход на семью 126 386 рублей;
- ипотека на 30 лет — ежемесячный платеж 61 717 рублей, переплата за весь срок 16 218 120 рублей. Рекомендуемый минимальный доход на семью 123 434 рублей.
Как изменится спрос на льготную ипотеку?
Ожидается, что обновление условий льготной ипотеки с увеличением лимитов расширит охват программы и увеличит объемы выдачи кредитов. По прогнозам ДОМ.РФ, с 1 апреля до 1 июля банки смогут выдать россиянам порядка 50 тысяч займов на общую сумму до 350 млрд рублей. Прогнозируется и перераспределение спроса в пользу госпрограмм. Если в марте по льготным условиям выдавали примерно половину от всех жилищных кредитов, то в дальнейшем этот показатель может достигнуть 70–80%.
Ставка в 12% годовых осталась приемлемой для покупателей, однако сделок по ней все же будет меньше, сходятся во мнении наши эксперты. Руководитель риэлторской компании «Манхэттен» Александр Назаров уверен, что повышение процента по льготному жилищному кредиту на новостройки — попытка поддержать рынок недвижимости и не дать ему уйти в стагнацию.
Гендиректор ГК «ННДК» Михаил Иванов отметил, что раньше льготная ипотека стимулировала к покупке даже тех, кто остро не нуждался в жилищных условиях. Например, недвижимость можно было приобрести для инвестиций. Теперь же количество таких сделок сократится.
С текущими процентными ставками 22–24% по стандартным ипотечным программам проходят единичные сделки и, скорее всего, люди их берут из расчета в ближайшее время погасить заем с учетом подходящего к окончанию срока депозита или продажи вторичного жилья. Так что льготная ипотека фактически подменила собой стандартную, оставив ее в принципе как инструмент.
Некоторый всплеск спроса на льготную ипотеку под 12% можно ожидать в июне, добавил Михаил Шерстнев. Такое развитие событий будет «классическим»: популярность программы повысится перед окончанием срока ее действия.
Как поведут себя цены на недвижимость?
Несмотря на то, что с пересмотром параметров льготной ипотеки ожидается снижение спроса на новостройки, цены на них снижаться не будут. Алексей Козлов напомнил, что на фоне экономической нестабильности часть девелоперов заморозили продажи. Это создало искусственный дефицит предложения на рынке, который привел лишь к повышению ценника.
Также стоимость жилья двигается вверх из-за продолжающегося удорожания стройматериалов, добавил Михаил Шерстнев. Особенно этот фактор влияет на проекты, находящиеся в начальной стадии готовности.
Застройщики, которые только начинают реализацию новых проектов, будут с опаской подходить к новому строительству, потому что пока непонятно, как будут вести себя цены. Можно продать квартиру в строящемся доме, а ее себестоимость в ходе строительства вырастет в полтора раза, и застройщик просто получит убыток.
Тем не менее не исключено, что для стимуляции спроса застройщики будут применять различные акции. Например, дополнительно субсидировать ставку по льготной ипотеке.
Такие программы существовали и ранее, существуют и сейчас. Но если раньше субсидирование шло с базовой ставки в 10%, то сейчас при ставке в 23% маржинальность проектов застройщиков уже не позволит снизить ставку до 2–3%, как это было раньше.
Насколько понизится в таком случае процент по жилищному кредиту, будет зависеть от экономики девелопера. Однако не стоит ожидать, что понижение составит больше 3%.
Для большинства клиентов субсидирование ипотеки выгоднее, чем скидка на саму квартиру. Будут ли давать субсидирование все застройщики — сказать сложно, каждый будет считать свою экономику. Но понижение на 1–3% может быть.
Что будет с программой после 1 июля?
В июле 2022 года льготную ипотеку на новостройки должны продлить, уверен Михаил Шерстнев. Но какие условия предложит государство, будет зависеть от ситуации с внешней политикой. Если к тому времени с «недружественными» странами удастся достичь договоренностей, курс доллара станет более приемлемым, а инфляция уменьшится, процент по ипотеке может снизиться. Однако ранее действовавшая ставка в 7% едва ли вернется. В случае если положение дел на внешнеполитической арене не изменится, ставка по льготному может остаться на сегодняшнем уровне или немного повыситься.
Но глобально ставка по льготной ипотеке не должна измениться. Я думаю, что так или иначе она будет колебаться в районе 12%.
Альтернативы льготной ипотеке
Семейная ипотека
Несмотря на серьезные изменения в экономике страны, остальные льготные программы жилищного кредитования продолжают действовать на прежних условиях. Так, по-прежнему решить квартирный вопрос можно с помощью семейной ипотеки.
Основные условия:
- ставка — до 6% годовых;
- максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, до 6 млн рублей для других регионов;
- первоначальный взнос — от 15%;
- срок погашения кредита — до 30 лет;
- срок действия программы — до конца 2023 года (если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, семейную ипотеку можно оформить до конца 2027-го).
Семейную ипотеку можно использовать для:
- покупки строящегося или готового жилья от застройщика;
- приобретения вторичной недвижимости на Дальнем востоке;
- строительства частного дома;
- покупки участка и дальнейшего строительства дома.
Оформить такую ипотеку могут семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый или последующий ребенок. Также программа распространяется на родителей, усыновивших или удочеривших малыша в указанный период, и на семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью.
Семейная ипотека активно набирает популярность. Замглавы ООО «Столица Нижний РИЭЛТИ» Светлана Тимошина рассказала, что во втором квартале 2021 года доля этой программы во всех сделках с привлечением ипотечного кредита в РФ составляла порядка 10%. К четвертому кварталу минувшего года число семейных ипотек возросло до 29%. Тенденция объясняется изменением условий программы: до 1 июля 2021 года субсидированный кредит не могли взять родители с одним ребенком. Популяризации семейной ипотеки также способствует возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.
Мало того, что на получение сертификата могут рассчитывать семьи, в которых начиная с 1 января 2020 года появился первый ребенок, так еще и размер выплаты с 1 февраля 2022 года был увеличен: для семей, в которых с 2020 года появился первый ребенок, маткапитал составляет теперь 524 527 рублей 90 копеек. Для семей, в которых после 1 января 2020 года родился второй ребенок или последующие дети, материнский капитал установлен в размере 693 144 рублей 10 копеек в случае, если ранее право на дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, не возникало.
Сельская ипотека
Основные условия:
- ставка — до 3% годовых;
- максимальная сумма кредита — до 5 млн рублей в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа; до 3 млн рублей — в остальных регионах РФ;
- первоначальный взнос — от 10%;
- срок погашения кредита — до 25 лет;
- срок действия программы — до конца 2022 года.
Сельскую ипотеку можно использовать для:
- покупки готового жилья с земельным участком или без него по договору купли-продажи;
- покупки жилого помещения в строящемся многоквартирном доме высотой не более 5 этажей по договору долевого участия;
- покупки земельного участка с целью строительства дома;
- строительства или достройки дома по договору подряда на имеющемся участке.
Обязательное условие программы — расположение приобретаемого жилья в сельской местности. Например, оно может находиться на территории рабочего поселка, сельского поселения, поселка городского типа или малого города с населением до 30 тысяч человек. Готовая постройка должна быть пригодной для круглогодичного проживания — подключенной к электричеству, водоснабжению, канализации и отоплению. То есть приобрести дачный дом по такой программе нельзя.
Сохранение параметров сельской ипотеки логично. Надо поддерживать эту программу — она поможет перераспределить спрос с новостроек и вторичного жилья на загородную недвижимость. Теперь после изменения условия льготной ипотеки на новостройки популярность этой программы, как и семейной ипотеки, должна вырасти.
АН «Монолит»
Отметим, что сельская ипотека не действует на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. В Нижегородской области прием заявок по программе пока приостановлен из-за отсутсвия свободных государственных субсидий.
Дальневосточная ипотека
Основные условия:
- ставка — до 2% годовых;
- максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей;
- первоначальный взнос — от 15%;
- срок погашения кредита — до 20 лет;
- срок действия программы — до конца 2024 года.
Купить недвижимость по данной программе можно только на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО). Это может быть:
- квартира в новостройке и строящемся доме;
- частный дом или квартира в сельской местности;
- индивидуальное жилищное строительство;
- вторичное жилье в моногородах или монопрофильных муниципальных образованиях (их перечень приводится Правительства РФ № 1398-р от 29 июля 2014 года).
Оформить дальневосточную ипотеку могут супруги не старше 35 лет, граждане моложе 35 лет с детьми до 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар». Также на льготный кредит могут претендовать переехавшие в ДФО в рамках региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов.
Военная ипотека
Для участия в программе военнослужащий должен присоединиться к накопительно-ипотечной системе (НИС). В соответствии с ФЗ № 117-ФЗ от 20 августа 2004 года, НИС — это совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение. На практике это счет, на который государство ежемесячно начисляет определенную сумму. Некоторые чины включаются в программу автоматически, другим требуется подать рапорт. Через три года после регистрации в НИС военный может подать заявку на ипотеку в любой из банков, утвержденных Минобороны РФ. Дальнейшие условия кредитования будут зависеть от условий, предоставляемых банками.
Основные требования к участнику военной ипотеки:
- состоит на военной службе;
- возраст от 22 до 45 лет;
- участвует в НИС более трех лет.
Военную ипотеку можно использовать для приобретения:
- квартиры в новостройке, в том числе по договору долевого строительства;
- вторичной недвижимости;
- земельного участка с домом.
Ипотека для IT-специалистов
2 марта 2022 года указом об ускоренном развитии отрасли информационных технологий президент РФ Владимир Путин поручил ввести льготную ипотеку для IT-специалистов.
Предварительные параметры новой программы:
- ставка — до 5% годовых (при региональной поддержке — до 2% годовых);
- максимальная сумма кредита — 18 млн рублей в городах-миллионниках, 9 млн рублей — в других регионах;
- первоначальный взнос — от 15% (часть можно оплатить маткапиталом);
- срок погашения кредита — до 30 лет;
- срок действия программы — 2022–2024 годы.
Требования к участникам:
- возраст от 22 до 40 лет;
- ежемесячный доход от 200 тысяч рублей в городах-миллионниках, от 150 тысяч — в остальных населенных пунктах;
- участники программы должны числиться в IT-компаниях с ОКВЭД 62.01, 62.02, 62.02.1, 62.02.4, 62.03.13, 62.09, 63.11.1 и штатом не менее 7 человек.
После совещания с представителями IT-индустрии в апреле Минцифры предложило снизить минимальный порог дохода для получения льготной ипотеки на 50 тысяч рублей. Если рекомендацию примут, субсидированный жилищный кредит в городах-миллионниках смогут получить специалисты с доходом от 150 тысяч рублей в месяц, в других городах — сотрудники с ежемесячным заработком от 100 тысяч рублей. Кроме того, верхняя граница возраста заемщика может вырасти с 40 до 45 лет.
Алексей Козлов спрогнозировал, что новая программа будет пользоваться популярностью: уже сейчас есть клиенты, которые ждут ее утверждения. Он напомнил, что в России наблюдается дефицит IT-кадров. Вместе с тем потребность в них достаточно высока.
У нас есть потребность в написании большого объема программного обеспечения на фоне ухода многих зарубежных компаний. Льготная ипотека для IT-специалистов — один из способов сохранить кадры в стране, остановить их возможную миграцию.
АН «Монолит»
Изменение параметров льготной ипотеки на новостройки оказалось очевидным и ожидаемым шагом в текущей экономической ситуации. Несмотря на повышение ставки по жилищному кредиту, закономерно увеличивающей ежемесячный платеж, условия кредитования остались приемлемыми. Во многом этому способствует увеличение ипотечного лимита, расширяющего ассортимент квартир для покупки. Еще одним важным решением стало сохранение условий по другим госпрограммам: возможно, именно среди них покупатель сможет найти наиболее выгодное для себя предложение.
