Рынок ипотечного кредитования в первой половине 2022 года пережил настоящую лихорадку. Вслед за началом военной спецоперации на Украине Россия столкнулась с мощным санкционным давлением, а потому Центробанк был вынужден предпринимать срочные меры для поддержания экономической стабильности в стране.
В конце февраля регулятор объявил о росте ключевой ставки с 9,5% сразу до 20% годовых. После этого ожидаемо подскочили ставки по рыночной ипотеке, которая стала практически недоступной: банки предлагали жилищные кредиты заемщикам под 23–24%. А с 1 апреля по указанию Владимира Путина были ужесточены условия льготной ипотеки на новостройки — ставка по госпрограмме поднялась с 7% до 12% годовых.
Кризис на рынке ипотечного кредитования особенно заметно проявил себя в апреле и мае. Объем выдачи ипотеки и количество оформленных жилищных кредитов в этот период снизились до рекордного минимума за последние три года. В то же время Банк России начал постепенно смягчать денежно-кредитную политику, трижды опустив ключевую ставку. Параллельно росла доступность и госпрограммы на новостройки: с 1 мая ставка по льготной ипотеке уменьшилась до 9%.
К середине июня стало понятно, что самый острый период для рынка ипотечного кредитования остался позади. Регулятор вновь объявил о снижении главного индикатора денежно-кредитной политики — на этот раз до уровня февраля. Льготную ипотеку при покупке строящегося жилья также начали выдавать на докризисных условиях — под 7%.
На заседании совета директоров Банка России 22 июля ключевая ставка уменьшилась с 9,5% до 8%, благодаря чему ожидается рост ипотеки на вторичном рынке. Означает ли все это, что кризис ограничился кратковременным весенним обострением, и какие изменения в сфере жилищного кредитования прогнозируются во втором полугодии?
Объемы выдачи ипотеки
Ажиотажный спрос на жилье в марте был кратковременным и объяснялся несколькими факторами. Во-первых, в ситуации неопределенности люди спешили вложить свободные средства в недвижимость как в наиболее надежный актив. Во-вторых, заемщики торопились выйти на сделку до ожидаемого увеличения ипотечных ставок. В то же время многие застройщики приостановили реализацию новых проектов, чтобы пересчитать их экономику из-за роста себестоимости строительства и проблем с логистикой.
На фоне возросшего спроса и недостатка предложения цены на жилье резко поднялись. Аналитика ДОМОСТРОЙРФ.РУ свидетельствует, что в течение марта квартиры в новостройках Нижнего Новгорода подорожали на 6,14%, а в апреле — еще на 4,2%. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке росла не так интенсивно, но в целом повторяла тенденцию, заданную застройщиками: средневзвешенная цена предложения на GIPERNN.RU показала плюс 2,7% в марте и еще плюс 1,7% в апреле.
Заградительная ставка по рыночной ипотеке, выгодные условия банковских депозитов, увеличенный процент по госпрограмме на новостройки и рост стоимости квартир — в совокупности все это привело к рекордному падению спроса на жилье к концу весны. Количество выданных ипотечных кредитов по России в апреле уменьшилось в 2,6 раза, а их общий объем в 3,2 раза. В Нижегородской области сокращение выдачи оказалось еще более заметным: по числу кредитов в 3,5 раза, а по общему объему в 3,6 раза.
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования опустились на дно в мае. Данные ЦБ РФ свидетельствуют, что в последнем месяце весны сделки по всей стране сократились до минимума. На территории Нижегородской области в мае ситуация тоже усугубилась: региональный рынок ипотечного кредитования за месяц продемонстрировал падение на 29% в количественном выражении и на 19% в объеме выдачи.
Снижение ключевой ставки до 9,5% в июне привело к тому, что условия ипотечных программ практически вернулись на уровень начала года. Согласно аналитическим данным ДОМ.РФ, средневзвешенная рыночная ставка на новостройки к середине лета опустилась до 10,69%, а на вторичное жилье — до 10,81%. По предварительным данным, в июне в России было выдано около 65 тысяч ипотечных кредитов на 250–255 млрд рублей, что на 80% больше по количеству и сумме, чем в мае.
Ипотека на новостройки
Значительная часть продаж, которых минувшей весной было рекордно мало, осуществлялась на первичном рынке. Примерно треть ипотечных кредитов от их общего числа — а по России и того больше — предоставлялась под залог прав требования по договорам долевого участия. По объему кредитных средств на квартиры в новостройках пришлось около половины ипотечных займов.
В апреле по стране в целом, и по региону в частности число ипотечных кредитов сокращалось, а средний размер займа увеличивался. Одновременно на рынке первичного жилья фиксировалось стремительное снижение средней ставки по выданным кредитам. В мае она достигла исторического минимума, составив 3,81% по России и 4,33% по Нижегородской области.
Тренд объясняется все теми же заградительными ставками по рыночной ипотеке: пока условия кредитования не начали смягчаться, заемщики в основном покупали квартиры в рамках совместных программ застройщиков и банков, которые зачастую предлагали процент ниже льготных государственных программ.
Льготная и семейная ипотека
Льготная ипотека на новостройки была запущена весной 2020 года как главная мера поддержки стройотрасли в период пандемии коронавируса. Займы выдавались по ставке 6,5% годовых, а максимальный размер кредита составлял 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. С июля 2021 года программа стала менее привлекательной: ставка выросла до 7%, а кредитный лимит снизился до 3 миллионов по всей стране.
С этого момента интерес участников рынка перераспределился на семейную ипотеку под 6% годовых, действие которой распространили на заемщиков с одним ребенком. Ранее программа была доступна только семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующие дети. Максимальный размер кредита по семейной ипотеке способствовал ее популяризации — привычные 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для столиц.
После резкого увеличения ключевой ставки ЦБ РФ в марте 2022 года Владимир Путин принял принципиальное решение сохранить действующие условия по всем госпрограммам, кроме льготной ипотеки. С 1 апреля ставка поднялась с 7% до 12%, а кредитный лимит вновь увеличился и вернулся к разделению для регионов и столиц — 6 и 12 миллионов соответственно. Однако в ситуации общей неопределенности спрос на ипотечное кредитование стремительно начал падать.
Если в марте в Нижегородской области по льготной ипотеке на новостройки было выдано 468 кредитов на 1205 млн рублей, то в апреле уже в два раза меньше — 192 кредита на 561 миллион. Популярность семейной ипотеки за месяц сократилась в 1,5 раза: 322 кредита на 1174 млн рублей в марте против 227 кредитов на 789 миллионов в апреле. В мае показатели опустились до рекордного минимума: 79 выдач на 265 млн рублей по льготной ипотеке и 118 выдач на 426 миллионов по семейной ипотеке.
Вслед за смягчением денежно-кредитной политики ставка по льготной ипотеке на новостройки с 1 мая снизилась до 9%. Для увеличения суммы кредита было разрешено сочетать ее с рыночной: таким образом, у заемщиков появилась возможность приобрести более дорогое жилье с использованием госпрограммы. В результате общий кредитный лимит вырос до 30 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 15 млн рублей в остальных регионах страны. А в конце июня президент объявил о возвращении ставки по льготной ипотеке на докризисный уровень — 7%.
Между подачей заявки на ипотечный кредит и его фактической выдачей в среднем проходит около месяца. Поэтому рост активности на рынке должен набрать обороты в июле, но позитивные изменения оказались заметны уже в начале лета. По данным ДОМ.РФ, который выступает оператором государственных ипотечных программ, востребованность льготной ипотеки на новостройки в Нижегородской области в июне увеличилась в два раза: нижегородцы взяли 155 кредитов на 564 млн рублей. Выдача по семейной ипотеке осталась на уровне мая, но и не уменьшилась: 119 кредитов общим объемом 463 млн рублей.
Сельская ипотека и ипотека на ИЖС
Весеннее обострение, случившееся на рынке жилищного строительства Нижегородской области, обошло стороной сельскую ипотеку. А все потому, что с прошлого года госпрограмма действовала лишь номинально. Выдача кредитов по сельской ипотеке в регионе была приостановлена еще в сентябре из-за отсутствия свободных субсидий от федерального Минсельхоза.
И несмотря на то, что в марте Владимир Путин объявил о сохранении ставки в 3% при покупке жилья в сельской местности, воспользоваться ей было практически невозможно. В конце апреля Россельхозбанк возобновил прием заявок от нижегородцев, а в июне в региональном правительстве анонсировали, что до конца года планируется выдать 2000 займов на 4 млрд рублей. Но пока нет никакой статистики по реальным объемам выдачи в 2022 году.
Зато с июня в России появилась новая госпрограмма, позволяющая строить жилые дома собственными силами, без привлечения подрядчика. Условия ипотеки на ИЖС хозспособом во многом аналогичны льготной ипотеке на новостройки: та же ставка 7% годовых и тот же кредитный лимит — 6 млн рублей для регионов и 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. Но есть и существенные отличия.
Во-первых, ограничение в сроках. Заемщику необходимо завершить строительство дома и зарегистрировать право собственности в течение 12 месяцев с даты оформления кредитного договора. В противном случае банк имеет право поднять процентную ставку до уровня ключевой, увеличенной на 4,5%. Во-вторых, выдача кредита траншами. Каждая очередная сумма перечисляется заемщику на новом этапе строительства после завершения предыдущего. При этом банк контролирует ход работ для направления транша.
Ипотека для IT-специалистов
Наиболее заметной мерой поддержки рынка ипотечного кредитования в первой половине 2022 года стала льготная ипотека для IT-специалистов. Введение новой госпрограммы было направлено на сохранение высококвалифицированных кадров, многие из которых стали задумываться о переезде из России на фоне ухода иностранных компаний.
Льготная ипотека для IT-специалистов начала действовать в конце мая. Максимальная ставка по ней составила 5% годовых, а некоторые регионы за счет досубсидирования сократили ее до 2%. Правда, Нижегородская область в их число не вошла. Право претендовать на льготный жилищный кредит получили работники аккредитованных IT-компаний в возрасте от 22 до 45 лет с зарплатой более 150 тысяч рублей в регионах с населением более 1 млн человек и более 100 тысяч — в остальных населенных пунктах. Предельный размер займа в первом случае может достигать 18 млн рублей, во втором — 9 миллионов.
В Нижегородской области условиям госпрограммы соответствуют 4000 профессионалов, занятых в сфере информационных технологий. Однако за два неполных месяца с момента запуска льготной ипотеки для IT-специалистов жилищный кредит оформили менее 1% из них: четыре человека в мае и 27 в июне. Общий объем выданных денежных средств составил 218 млн рублей.
В июле условия госпрограммы были скорректированы: максимальный размер кредита увеличен за счет возможности сочетать субсидированную ставку с рыночной, а минимальный порог по заработной плате снизился. Теперь IT-специалисты в регионах с населением более 1 млн человек могут рассчитывать на кредит до 30 млн рублей, а в остальных населенных пунктах — до 15 миллионов. Минимальный размер зарплаты в 150 тысяч рублей остался актуальным только для городов-миллионников, в остальных населенных пунктах льготную ипотеку могут получить IT-специалисты с уровнем дохода не менее 100 тысяч.
Единая социальная ипотека
На Петербургском международном экономическом форуме в июне правительство Нижегородской области заключило соглашение о сотрудничестве с институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ и банком ВТБ. Стороны договорились о запуске единой социальной ипотеки для многодетных семей, жителей сельской местности, работников соцсферы, спорта и IT-отрасли.
Как выгодно построить дом в Нижегородской области?Основная цель новой госпрограммы — адресно помогать нижегородцам улучшать свои жилищные условия. Например, после ее запуска ипотека для семей с детьми в Нижегородской области станет практически беспроцентной. Какими именно будут субсидированные ставки для разных категорий участников программы, пока неизвестно, но общий диапазон определен — от 0,1% до 5% годовых. Процент планируется снижать за счет объединения федеральных мер с региональной поддержкой.
Единая социальная ипотека должна начать работать в Нижегородской области во второй половине 2022 года. Программа рассчитана на 20 лет, а объем регионального финансирования по ней составит порядка 7 млрд рублей. И что особенно важно — выдавать кредиты на льготных условиях будут не только на квартиры в новостройках и строительство частных домов, но и на вторичное жилье.
Ипотека на вторичном рынке
До сих пор меры государственной поддержки не распространялись на рынок вторичного жилья. Вместе с тем его оживление после весеннего кризиса является непременным условием для возрождения интереса к покупке квартир в новостройках, который стимулирует застройщиков запускать новые проекты. Только при балансе спроса и предложения можно будет обеспечить стабильный ввод жилья на уровне не ниже прошлого года.
Любопытный факт: в среднем за 2021 год первоначальный взнос по ипотеке составлял около 30%. В первую очередь это говорит о том, что люди стремились увеличивать долю собственных средств при покупке жилья, уменьшая тело кредита и, как следствие, снижая долговую нагрузку по ежемесячным платежам. У большинства заемщиков такая возможность появляется именно после продажи имеющейся квартиры.
Поэтому главным драйвером развития ипотеки на вторичном рынке должно стать снижение ключевой ставки. ЦБ РФ продолжает смягчать денежно-кредитную политику, а значит, ипотечное кредитование вновь покажет рост и его интенсивность будет прямо пропорциональна оздоровлению сферы жилищного строительства.
