Кризис, ставший следствием пандемии, не обошел стороной и рынок недвижимости: по мнению большинства аналитиков, наиболее пострадавшим от введенных ограничений стал офисный сегмент. Будучи зависимыми от деловой активности предпринимателей, собственники бизнес-центров вынуждены нести убытки, прощая арендаторам долги или прощаясь с ними навсегда.
Несмотря на то, что жесткие меры самоизоляции постепенно сходят на нет, эксперты считают, что офисные пространства в их докризисном понимании уже не будут пользоваться привычным спросом. Попробуем разобраться, какие помещения окажутся востребованы арендаторами, когда борьба против COVID-19 завершится и жизнь войдет в привычное русло.
Дистанционный формат VS работа в офисе
По данным исследования Colliers International, проведенного в странах Европы и Ближнего Востока, порядка 45% офисных сотрудников хотят вернуться с удаленки в стены бизнес-центров: работать дома им попросту некомфортно. Около 65% респондентов заявили, что трудиться в офисе им привычнее, так как можно решать деловые вопросы «вживую», а 42% противников дистанционного режима признались, что, находясь у себя в квартире, тосковали по дружескому общению с коллегами.
Предприниматель, совладелец Казанской фабрики хлеба Кирилл Миняев прогнозирует, что после пандемии в офисы вернутся не все арендаторы. По его мнению, многие руководители за эти месяцы поняли, что удаленный формат работы может быть эффективен и позволяет сэкономить, в том числе на аренде. Эксперт отметил, что в бизнес-центрах уже освободилось немало помещений, и в дальнейшем этот тренд будет усиливаться.
Благодаря увеличению количества удаленных сотрудников мы будем наблюдать расцвет площадок формата «коворкинг». Параллельно в этом сегменте будет происходить снижение цен, а также, возможно, появление нетипичных для нас сейчас коворкингов «анти open space» — помещений с небольшими кабинетами, перепрофилированных из обычных офисов.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отмечает эффективность полноценного офиса в сравнении с удаленкой. По его словам, перешедшим на дистанционный режим сотрудникам не хватает личного общения. Непосредственное взаимодействие работников облегчает и координацию, и проведение мозговых штурмов.
Аналогичной точки зрения придерживается и глава архитектурного бюро Noor Architects Михаил Беляков, по мнению которого люди пока не готовы отказаться от привычных стандартов и сценариев работы. Максимум, на что пойдут работодатели, — это оптимизация некоторых штатных позиций на предприятиях и перевод 5–10% сотрудников на удаленный режим.
Вряд ли деловой мир откажется от совещаний, мероприятий, нетворкинга, да и просто живых встреч. Доминирующий на рынке open space никуда не исчезнет, а кабинетная планировка не станет вновь актуальной. Кроме того, зоны командной работы и обсуждений слишком эффективны и важны, чтобы перестать интегрировать их в офисы. Впрочем, значительно увеличится количество технических средств, инструментов, программ и систем, позволяющих работать как офлайн, так и онлайн. Это поможет ротировать и сокращать количество присутствующих в переговорных и рабочих зонах сотрудников, скорректировать рассадку, разредив пространство.
Как пандемия повлияет на рынок аренды?
Директор по развитию ГК «Глобал Риэлти» Роман Чистяков считает пандемию фактором, усилившем стагнацию в экономическом секторе. В то же время COVID-19 и введенные из-за инфекции ограничения способствовали развитию определенных трендов на рынке недвижимости.
Цифровизация и удаленная работа сильно изменят структуру и модель работы у многих бизнесов, что даст «ростки» для новых тенденций. Например, придется решать проблему там, где работодатель решил отказаться от офиса и работать удаленно, а сотрудники дистанционно трудиться не могут. Возможно, появится тренд на локальные офисы «ближе к дому» или общественные зоны в строящихся ЖК, тут есть над чем подумать.
Генеральный директор ПЦ «Аксиома» и совладелец турагентства «Глобус» Артем Табунин считает, что никаких серьезных перемен на рынке аренды офисов ждать не стоит.
Мы как компания, которая сама активно ведет переговоры с арендодателем своего офиса, можем констатировать, что в ближайшее время ничего не изменится. Да, уменьшится спрос на офисы из-за того, что многие бизнесы пересмотрят стратегию с «развития» на «выживание». Президент говорит о второй волне эпидемии — в этих условиях лучше вообще без сотрудников обходиться. Эти два фактора снизят спрос, но не изменят его структуру в ближайшее время.
По мнению предпринимателя, говорить о новых тенденциях рынка недвижимости можно будет через год. Если арендные ставки останутся неизменными даже в условиях снижения спроса, то в выигрыше останутся арендодатели, которые смогут предложить наиболее удобные условия изменения и расторжения договоров в зависимости от ситуации.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в свою очередь, ожидает, что в ближайшей перспективе будет зафиксировано частичное перераспределение рабочего времени сотрудников, но уже в текущем году ситуация войдет в привычное русло.
Отношения между арендодателями и арендаторами площадей в торговых центрах не изменятся глобально. Изменится уровень цен. Они снизятся на 10–12% после стабилизации ситуации, так как многие малые предприятия перейдут в дистанционный формат. Крупных арендаторов это вряд ли затронет, но рынок есть рынок. Эластичность изменится, а с ней и цены. Хотя система гибкая, и возможны разные варианты, в зависимости от региональной составляющей.
А вот специалист по аренде в БЦ «Полтавская, 32» Ирина Яковлева предполагает изменение спроса со стороны компаний, снимающих помещения у собственников, в связи с уменьшением штата работников.
Думаю, будущие тенденции очевидны. Многие компании вынуждены были значительно сократить численность работающего персонала во время пандемии, поэтому арендаторы будут искать меньшие по площади, чем существующие на момент начала самоизоляции, площади в аренду. Кто-то, возможно, вообще будет полностью переходить на удаленку. Кому офисный формат работы необходимо будет сохранить, будут пытаться минимизировать издержки, связанные, в том числе, и с величиной арендной платы.
Будущее за офисами нового формата
Глава архитектурного бюро Noor Architects Михаил Беляков уверен: многие эксперты склонны преувеличивать последствия пандемии для рынка недвижимости, хоть COVID-19 и окажет влияние на повседневные запросы в краткосрочной перспективе, в том числе в сфере бизнеса и организации офисных пространств. Эксперт не исключает, что в будущем бизнес-центры станут оснащать отдельными медкабинетами, бесконтактными сервисными системами (например, автоматическими дверными приводами не только на входе в здание, но и между всеми помещениями). Также вырастет потребность в более качественных зонах отдыха и неформальной коммуникации, поскольку в изоляции сотрудники испытывали дискомфорт от нехватки общения. Новый импульс к развитию могут получить коворкинги.
Это очень гибкий продукт, который можно развивать в различных конфигурациях и форматах. В городах может ускориться появление сетевых проектов шаговой доступности, поддерживающих идеи полицентризма. С точки зрения безопасности коворкинги позволяют самостоятельно регулировать социальное дистанцирование, тогда как в классических офисах рабочие места часто закреплены за сотрудниками.
Директор по развитию ГК «Глобал Риэлти» Роман Чистяков, комментируя сложившуюся на нижегородском рынке недвижимости ситуацию, заметил, что бизнес-центры и ТЦ хоть и стараются пойти на «точечные» уступки арендаторам, всеми силами держат арендную ставку «после пандемии». Это объясняется тем, что профессиональные девелоперы имеют обязательства перед банками (выплачивают кредиты) и не могу похвастаться быстрой окупаемостью проектов.
Несмотря на то, что многие арендаторы в пандемию выживают, стараются сократить расходы, в том числе и на аренду, на рынке Нижнего Новгорода по-прежнему существует дефицит качественных офисных площадей, и в БЦ класса «А» ставка должна остаться на текущих «довирусных» значениях. Что касается класса «Б», то там, скорее всего, начнется более существенное движение арендаторов, сокращение площадей и обновление арендного состава здания, что может оказаться болезненным для собственника, но в перспективе незначительно ударит по арендному бизнесу. Слабые компании закрываются, на их место приходят сильные. Мы уже сейчас видим, как молодые компании, чаще всего из IT-сектора, выходят на рынок с готовностью платить за качественные метры.
Оценивая перспективы рынка недвижимости, совладелец Казанской фабрики хлеба Кирилл Миняев предрекает ему рост популярности формата краткосрочной аренды и появление сегмента офисов под ключ.
Помещение можно будет снять «в 2 клика» и выехать из него за пару часов с меньшим количеством проблем, чем сейчас, и обе стороны сделки к этому будут готовы. Станет легко подобрать офис для команды под проект на пару месяцев. Или помещение с мебелью и техникой.
Дискутируя о сложившейся на рынке аренды офисов ситуации, эксперты сделали вывод, что поведение арендодателей в значительной степени зависит от их финансового положения. Если у собственника БЦ есть основной источник дохода, он может занять более жесткую позицию в отношениях с арендаторами. Те же, кто зарабатывает преимущественно на сдаче площадей в аренду, будут опасаться массового ухода нанимателей (тем более возможность одностороннего расторжения договора для них теперь закреплена на законодательном уровне), что вынудит их пойти на уступки и предоставить рассрочку либо снизить платеж.
Собственникам недвижимости можно посоветовать только дальновидности, ведь пандемия закончится, а упавшие ставки останутся в ваших «многолетних» договорах. Профессионалы знают, как на это реагировать, как вести переговоры, где уступить, а где настоять, а вот другие собственники могут быть подвержены лишним эмоциям, панике или банально не иметь хорошего адвоката или консультанта под рукой.
По мнению директора по развитию ГК «Глобал Риэлти» Романа Чистякова, рынок недвижимости не изменится в один момент, поэтому мы будем наблюдать сохранение арендных ставок и даже их рост в офисной недвижимости. Единственным удручающим трендом эксперт называет тот факт, что реализация новых качественных проектов для девелоперов становится все более трудоемкой и менее выгодной, тогда как запрос на такие проекты в обществе только растет.
Кстати, по данным аналитиков GiperNN, средняя цена предложения на рынке аренды офисных помещений в Нижнем Новгороде в июле составила 624,8 руб./кв.м, повысившись с марта на 0,6%.
Этим летом на российском рынке впервые был представлен принципиально новый вид коммерческой недвижимости — лайфворкинг. Данный формат городских зданий подразумевает, что специалисту не нужно будет тратить часы на дорогу в офис — рабочее место будет располагаться непосредственно в его жилом комплексе. Главным отличием от коворкинга является то, что сотруднику не придется ехать в центр города или деловой квартал: воспользоваться оборудованным рабочим местом или провести совещание он сможет, не покидая своего двора.
Приживется ли данный формат в России — покажет время, но жители зарубежных стран уже оценили его преимущества. Не исключено, что именно пандемия и самоизоляция переориентируют людей на иной подход к организации рабочего времени — менее затратный и более эффективный.
Ранее мы рассказывали о том, как к привычной жизни возвращаются торговые центры и что ждет их владельцев после завершения пандемии.
