Становясь собственником квартиры, дома или участка, вы получаете карт-бланш по распоряжению недвижимостью. С этого момента вам разрешается продавать, дарить, закладывать и передавать имущество по наследству. Отказ от оформления прав на жилье или землю не только лишает вас этих возможностей, но и влечет более неприятные последствия. Правда ли, что отсутствие сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) грозит троекратным ростом налога и судебными тяжбами, узнаем у руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области Натальи Корионовой.
Наталья Евгеньевна, почему иногда в ЕГРН содержатся не все необходимые сведения о том или ином объекте?
Система государственной регистрации существует в России более двадцати лет, и с момента ее появления в 1997 году мы оформляем права граждан и юридических лиц на недвижимость. Информация о ранее возникших правах может содержаться в документах БТИ, земельных комитетов, местных администраций. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ в 2017 году существующие базы было решено объединить. Тогда стало понятно, что не все характеристики, сведения о которых должны быть указаны в ЕГРН, есть в старых документах.
Каких сведений об имуществе может не хватать в Едином государственном реестре недвижимости?
Иногда в ЕГРН отсутствует информация об этажности, годе постройки и материалах стен объекта капитального строительства, категории земли и ее разрешенном виде использования и так далее. Когда у владельца возникает необходимость продать недвижимость, начинаются сложности. Покупатель, как правило, не готов отдавать деньги за «кота в мешке». Да, он видит, из чего построен дом или на каком этаже располагается квартира. Но отсутствие подтверждающей эти факты информации в реестре может показаться ему подозрительным. Такие объекты не могут являться предметом залога, поскольку банки привыкли к скрупулезным проверкам документации. Чтобы восполнить пробелы в ЕГРН, мы взаимодействуем с органами технической инвентаризации, работаем с архивными материалами, запрашиваем справки и выписки в органах местного самоуправления.
Иногда в ЕГРН отсутствует информация не только о параметрах объекта, но и о его собственнике. Актуальна ли эта проблема для Нижегородской области?
По состоянию на 1 июля 2021 года в Нижегородской области насчитывался 1 миллион объектов, у которых по документам не было собственников. При этом государству необходимо понимать, кто пользуется этой недвижимостью, несет бремя ответственности по ее содержанию, возможно, извлекает выгоду из владения ею, например, сдает в аренду. Ситуации бывают разные, хозяин может годами не ухаживать за земельным участком или забросить дом, что создает угрозу для жизни и здоровья неопределенного круга граждан или доставляет неудобства соседям. При этом неизвестно, кто является собственником объекта и должен устранить имеющиеся нарушения. Чтобы решить эту проблему, мы ведем работу с муниципалитетами: это позволило сократить число объектов без правообладателей до 613 тысяч к 1 ноября.
На какую недвижимость собственники чаще всего не регистрируют права и почему?
По данным нашей статистики, около 50% объектов, правообладатели которых не установлены, — это земельные участки. Остальные 50% — частные дома и квартиры в жилых комплексах. Если рассматривать помещения в ЖК, то в основном речь идет о проектах, реализуемых по договорам долевого участия в строительстве.
В регистрации прав, как правило, заинтересованы люди, купившие жилье в ипотеку. Оформляя квартиру в собственность, они могут рассчитывать на снижение ставки. Те, кто не пользовался заемными средствами, часто не спешат с регистрацией. Отсутствие полномочий собственника позволяет им жить в квартире или сдавать ее в аренду и при этом не платить налоги. Подать документы на регистрацию прав за дольщиков может и строительная компания, но за каждого владельца со статусом физлица ей придется отдать по 2 тысячи рублей госпошлины. Если же застройщик отдает на регистрацию документы как представитель юридического лица, пошлина составит уже 22 тысячи рублей. Учитывая количество жилых помещений в многоквартирных домах, застройщикам невыгодно брать на себя решение этой проблемы.
Какие трудности могут возникнуть у владельцев квартир, если они вовремя не зарегистрировали свои права?
Практика показывает, что те, кто затягивал оформление прав, все равно приходят на регистрацию. Чтобы продать квартиру или оставить ее наследникам, использовать в качестве залога, необходимо иметь статус собственника. Если с хозяином объекта что-то случилось, а права на недвижимость он так и не оформил, этим приходится заниматься его наследникам. В таких случаях родственникам придется обращаться в суд, а это более длительный и дорогостоящий процесс.
С какими сложностями из-за неоформленных документов могут столкнуться владельцы земельных участков?
Чаще всего проблемы возникают там, где не было проведено межевание земли. Многие люди годами, даже десятилетиями, пользуются участком и не собираются что-либо менять. Но в один прекрасный день продажей земли решают заняться соседи. Они вызывают кадастрового инженера, и тут выясняется, что все эти годы часть территории незаконно использовалась владельцами смежного участка. В этом случае беспечных собственников могут обвинить в самозахвате и передвинуть забор ближе к их дому. Чтобы таких сюрпризов не возникало, лучше согласовать границы с соседями: это позволит быть уверенным в ваших правах на участок и избежать споров с владельцами прилегающих территорий.
Чем рискуют владельцы участков под ИЖС, которые строят дом и не оформляют на него права?
Наличие участка под ИЖС обязывает гражданина освоить его в течение десяти лет. Если по истечении этого срока на земле так и не был зарегистрирован дом или хотя бы объект незавершенного строительства, налог на нее вырастет в три раза. При этом регистрация недостроенного объекта очень проста: нужно пригласить кадастрового инженера, который составит технический план и поможет вам заполнить декларацию. Далее с документами вы отправляетесь в МФЦ и подаете их на регистрацию. Это поможет избежать процедуры повышения налога и обеспечит возможность продать объект или передать его по наследству.
То есть вы рекомендуете регистрировать собственность даже на недостроенные дома?
Если вы понимаете, что строительство дома на вашем земельном участке затянулось или процесс пришлось заморозить из-за нехватки средств, можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Действующее законодательство признает таковым объект, где не сделан ремонт. То есть снаружи дом может выглядеть достроенным, иметь стены, крышу, окна и даже подведенные коммуникации, но отсутствие внутренней отделки позволяет считать его недостроем. Получив официальный статус собственника, при желании вы сможете продать объект или передать его по наследству. Когда строительство будет завершено, вы оформите собственность уже на сам дом.
Но в таком случае собственник будет платить налог еще за недостроенный дом?
Да, за недвижимость придется платить налог, но эта сумма, как правило, значительно меньше налога для автовладельцев. Кроме того, для некоторых категорий граждан, в том числе для пенсионеров, предусмотрены льготы при уплате налогов.
Что нужно сделать, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?
Для того чтобы стать полноправным собственником, достаточно взять свой паспорт и документ, на основании которого вам принадлежит недвижимость, и обратиться в любой МФЦ. Причем если право на недвижимое имущество возникло до 31 января 1998 года, государственную пошлину за регистрацию платить не придется.
Наличие документов, подтверждающих законное приобретение того или иного имущества, еще не делает покупателя полноправным собственником. Распоряжаться недвижимостью — продать, обменять или сдать ее в аренду, можно только после прохождения процедуры государственной регистрации прав. Да, с этого момента у владельца дома или квартиры возникают налоговые обязательства. Но для внушительного числа объектов ставка не превышает 0,1%, действуют вычеты и льготы. Уплата налогов для собственника в данном случае станет гарантией того, что он сможет оперативно решить вопрос отчуждения недвижимости или использовать ее в качестве залога, а его наследникам не придется тратить деньги и нервы, доказывая права на имущество в судебном порядке.
