Если собственник квартиры — ребенок

Сделки с недвижимостью это сложный процесс с множеством нюансов. Особенно, если одной из сторон выступают несовершеннолетние собственники. Тогда к процессу подключаются и органы опеки. С их мнением нельзя не считаться — они защищают интересы вашего ребенка. О том, как купить или продать подобные объекты, рассказывает GiperNN.

Зачем оформлять квартиру на ребенка?

Сама по себе регистрация по месту жительства не дает человеку никаких прав собственности на недвижимость или на ее часть — это касается как взрослых, так и несовершеннолетних. Получается, даже если в квартире зарегистрировано пять человек, собственником ее может являться только один. Именно он несет ответственность за уплату налога на имущество, он может распоряжаться недвижимостью — продавать или сдавать ее.

Но так случается не всегда. Иногда собственником является ребенок, который не достиг возраста 18 лет. И в этом случае весьма ограничивается количество возможных манипуляций с недвижимостью, а в сделке фигурирует и третья сторона — органы опеки. Но если процесс осложняется, зачем делать ребенка собственником?

Существует два главных аргумента. Во-первых, когда ребенок — единоличный собственник, квартира не делится при разводе супругов. Оба они просто не могут претендовать на какую-либо часть квартиры, и она достается ребенку.

Во-вторых, в случае, если родитель не может исполнить финансовые обязательства перед кредитором, квартиру отнять никто не вправе. Недвижимость останется в собственности несовершеннолетнего, и оплачивать долги своих представителей он не обязан.

Как мама скажет

Что может делать несовершеннолетний собственник квартиры? Почти ничего. До 14 лет его имуществом — недвижимостью — будет распоряжаться родитель или усыновитель/опекун. Ребенок в этом возрасте совершенно не участвует в сделках. Тем не менее, по собственной воле родители действовать не могут. На все манипуляции потребуется разрешение органов опеки, которые будут отстаивать интересы ребенка.

Уже больше самостоятельности получает гражданин, имеющий паспорт. С 14 и до 18 лет ребенок может распоряжаться имуществом сам, но с письменного разрешения родителей, усыновителей или опекунов. Тем не менее, и в этом случае интересы ребенка должны соблюдаться, поэтому органы опеки должны одобрить сделку. Соответственно, если продажа недвижимости осуществляется по желанию собственника-ребенка, опека все равно может не разрешить ее — если она не в интересах собственника.

Шанс продать квартиру, которой владеет ребенок от 16 до 18 лет, не привлекая органы опеки, все же есть. Для этого необходимо добиться признания несовершеннолетнего дееспособным. Об этом может свидетельствовать трудоустройство (по договору или по контракту), а также вступление в брак. Разрешение родителей, усыновителей или опекунов на совершение сделки будет уже не нужно. А органы опеки не будут принимать в ней участие.

Налоги никто не отменял

Не смотря на то, что собственник еще несовершеннолетний и у него может совершенно не быть средств, чтобы платить налоги, вносить деньги в казну все же обязаны его родители, усыновители или опекуны — и так до 18-летия владельца. То есть, сэкономить на квартире, купив ее ребенку, не получится.

Зато можно получить налоговый вычет. Даже если квартира оформлена исключительно на ребенка, родители, опекуны или усыновители все же могут воспользоваться таким правом.

Напомним, получить вычет можно однократно — то есть, не более 2 млн рублей один раз в жизни. И в этом случае дело обстоит так: вычет с квартиры, где собственник — ребенок, может получить только тот родитель, который ранее не получал возврат. Если когда-либо раньше он уже оформлял вычет, в этом случае его нельзя оформить снова, даже если недвижимостью владеет ребенок. В любом случае ребенок не лишается права в будущем получить налоговый вычет — получил за него выплаты родитель или нет.

Интересы ребенка

Итак, самое главное — что же такое интерес ребенка? О чем будут переживать органы опеки и в соответствии с какими принципами принимать решения по сделкам?

Всегда главное — не навредить ребенку. При осуществлении сделки несовершеннолетний собственник не должен потерять ни в деньгах, ни в возможностях. И это, пожалуй, основное, что принимается во внимание. При продаже квартиры ребенок обязательно должен получить квартиру, не уступающую по метражу, месторасположению и стоимости прежней. Учитывается и инфраструктура района, удаленность от нового дома школ, детских садов, учебных центров и т. д.

Но бывают ситуации, когда новую квартиру после продажи покупать не планируется. Органы опеки могут одобрить такую сделку только в том случае, если деньги будут перечислены на счет ребенка, который станет доступным при достижении собственника 18 лет.

Несмотря на то, что необходимо не допустить ухудшения жилищных условий ребенка, иногда опека все же нарушает этот принцип. Правда, причины должны быть очень вескими. Обычно это — необходимость собрать сумму на лечение ребенка (не родителя!) или показания врача. При астме часто советуют переехать из мегаполиса в область, что будет считаться ухудшением условий, но опека одобрит переезд.

В общем и целом, нет конкретных правил и предписаний, как поступят в той или иной ситуации органы опеки. По каждому случаю необходимо консультироваться с опекой по месту регистрации. Там же расскажут, какие документы необходимо предоставить — в зависимости от ситуации их набор может меняться.

Органы опеки города Нижнего Новгорода:

Анастасия Еремина

Производственные площади

9300 кв. м, 2000 кВт электричества

ЖК «Швейцария Парк»

Уникальные пентхаусы с видом на Оку

Квартиры комфорт-класса у станции Варя

Подробнее