Развитие улицы Ильинской и территории Започаинья обсудили 26 декабря на кафедре ЮНЕСКО Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета. Впервые проект был вынесен на суд широкого экспертного круга: в дискуссии, посвященной судьбе знаковой для города территории, приняли участие ведущие специалисты университета, нижегородские архитекторы, а также представители бизнеса и градозащитного движения.
IT-квартал на Ильинской: как бизнес изменит Започаинье?Напомним, над проектом развития Започаинья работают несколько компаний: генподрядчик ООО «Ленгипрогор» из Санкт-Петербурга, у которого уже есть подобный опыт, а также Архитектурное бюро «Рождественка» из Москвы совместно с экспертами по транспорту и инженерным системам, IT-специалистами. В декабре GiperNN опубликовал эксклюзивное интервью с гендиректором «Ленгипрогора» Юрием Перелыгиным и руководителем АБ «Рождественка» Наринэ Тютчевой, которые рассказали, что контрактом с Институтом развития городской среды Нижегородской области предусмотрено завершение работы над проектом в конце декабря 2019 года.
Но, как стало известно в ходе круглого стола 26 декабря, работа будет продолжена вплоть до марта 2020 года: сроки увеличиваются по причине укрупнения территории редевелопмента. Започаинье решено связать с двумя историческими артериями Нижнего Новгорода — Рождественской и Большой Покровской.
IT-кластер на базе 400 инвестиционных лотов
В Започаинье сосредоточены около 12–13% всех объектов культурного наследия Нижнего Новгорода, и многие из них сейчас в плачевном состоянии, как, собственно, и сам Почаинский овраг. Поскольку бюджет области не в состоянии взять на себя траты по комплексному восстановлению более 200 исторических зданий, а это 40% от всей застройки Ильинской, разработчики проекта предлагают создать здесь IT-кластер, чтобы высокотехнологичный бизнес смог оживить территорию. Государственное финансирование также предполагается, но большей частью в том, что касается мест общего пользования, дорог, транспорта и коммуникаций.
В рамках проекта был проведен тщательный градостроительный анализ исторической территории и разработана 3D-модель с данными по каждому объекту. В итоге проектировщикам удалось выделить около 400 инвестиционных лотов — это строения и земельные участки, которые предложат предпринимателям для размещения своих компаний.
Главный инженер ООО «Ленгипрогор» Юрий Перелыгин рассказал, что в Започаинье можно разместить около 10 тысяч высокооплачиваемых рабочих мест на 200 тысячах метрах офисных площадей. По информации Перелыгина, представителям сферы информационных технологий интересна историческая территория в центре города, но у IT-компаний есть свои требования к недвижимости, и они достаточно высоки.
Перелыгин выразил мнение, что на Ильинке можно было бы разместить кампусы, построить жилье для сотрудников компаний. В пример эксперт привел Гарвард и Бостон — там научно-образовательные структуры также размещены в центре городов, подобная тенденция характерна и для России.
Инфраструктура и благоустройство
Одной из самых серьезных проблем на пути к развитию Започаинья в данный момент главный инженер «Ленгипрогора» считает транспортную инфраструктуру и коммуникации, которые не рассчитаны на предстоящие большие нагрузки. В рамках редевелопмента планируется создать 17 объектов IT-кластера, и существующая энергосистема просто не справится с нагрузкой. То же касается автодорог и трамвайного полотна. На сегодняшней стадии проекта разработчики предлагают частично увести транспортный поток с Ильинской на улицу Гоголя и реконструировать трамвайное движение.
На участке от Малой Покровской до улицы Сергиевской тротуар будет расширен до шести метров, а движение трамваев на этом отрезке станет реверсивным. Расходы на реконструкцию дорожного и трамвайного полотна составят около 1 млрд рублей, еще 3,8 млрд необходимо на закупку новых трамваев. Юрий Перелыгин сообщил, что уже есть договоренность с «Внешэкономбанком» и федеральным Министерством финансов о направлении средств на приобретение подвижного состава по концессионному соглашению.
Что касается благоустройства, то Юрий Перелыгин обратил внимание собравшихся на необходимость срочного укрепления склонов Почаинского оврага. В дальнейшем на этой территории будет создан террасный парк с пешеходными дорожками. В планах даже есть появление в овраге водоема за счет частичного вывода реки Почаины на поверхность.
Очевидно, что все эти изменения потребуют серьезных вложений, в том числе от государства. Как рассказал Юрий Перелыгин, глава Нижегородской области Глеб Никитин ведет переговоры с руководителями структур федерального правительства о выделении Нижнему Новгороду финансирования на данные цели. Перелыгин отметил, что при успешной реализации подобных проектов их окупаемость для регионального бюджета занимает примерно четыре-пять лет за счет налоговых поступлений, которые применительно к IT-кластеру в Започаинье могут составить около 5 млрд рублей в год.
Восстановление исторической среды
По мнению генерального директора архбюро «Рождественка» Наринэ Тютчевой, для того чтобы Започаинье развивалось органично, нужно расширить границы благоустраиваемой территории. Тютчева отметила, что Ильинскую улицу необходимо связать с Рожественской и Большой Покровской, а также сохранить на территории редевелопмента размеры исторических участков, их конфигурацию и плотность застройки. Этой цели вполне соответствует небольшой масштаб инвестиционных лотов, он ограничит появление массовой высотной застройки в будущем. Также небольшие лоты вызовут интерес у малого и среднего бизнеса, которые не могут позволить себе большие офисные площади.
Тютчева рассказала, что в абсолютных цифрах реставрация будет проведена на 110 тыс. кв.м, реконструировать планируется 400 тыс. кв.м, санация ждет 50 тыс. кв.м строений — это гаражи, сараи и самострои. Новая застройка в рамках регенерации будет размещена на 195 тыс. кв. м. Общая площадь инвестиционных лотов при этом составляет 432 тыс. кв. м.
Еще одним важным моментом Тютчева назвала развитие жилой функции территории.
По результатам социальных опросов большинство нижегородцев считает, что Започаинье — район, в первую очередь, для жизни, и я с этим согласна. Это действительно тихое, комфортное место с очень приятной атмосферой. И следует наращивать там жилую функцию, а ту, которая уже существует, делать более качественной, — отметила эксперт.
Коснулась руководитель АБ «Рождественка» и развития пешеходной и транспортной инфраструктуры Започаинья. По мнению Тютчевой, она нуждается в дополнении и расширении, поэтому в проекте редевелопмента появились так называемые поперечные связи — дорожки, которые сейчас по большей части утрачены или перекрыты заборами. В частности, такие связи добавлены в том месте, где Ильинка граничит с Почаинским оврагом. Также предусмотрено обустройство внутриквартальных проходов — они сделают доступными площадки на берегах оврага с эффектными видами, рассказала Наринэ Тютчева.
Эксперт добавила, что обособленную территорию Започаинья планируется связать с другими городскими площадками, поэтому предлагается запустить два маршрута горного трамвая для подъема и спуска на Рождественскую улицу. Таким образом, до Ильинской можно будет добраться прямо от Речного порта.
Мы опирались на архивные материалы, использовали исторические планы, фотографии, знакомились с работами, которые делал ННГАСУ по этому достопримечательному месту. И нам очень хочется убрать утилитарное отношение к этой территории, дать ей достойное обрамление, — заключила Наринэ Тютчева.
Главные проблемы и опасения
Факт, что улица Ильинская и Почаинский овраг нуждаются в реновации, причем в скорейшей, ни у кого из собравшихся сомнения не вызвал. Однако в предложенном «Ленгипрогором» и «Рождественкой» подходе многие эксперты усмотрели подводные камни, которые могут помешать успешной реализации идеи на практике.
Так, уполномоченный по защите прав предпринимателей Нижегородской области Павел Солодкий считает, что проект ждет много препятствий. Тем не менее бизнес-омбудсмен отметил, что в Нижнем Новгороде до настоящего времени занимались, в основном, точечной застройкой, и то, что предлагается новым проектом редевелопмента Започаинья, — это, безусловно, прорыв. Нижнему Новгороду необходимо что-то делать, чтобы город был привлекательным для молодежи, чтобы студенты не уезжали отсюда после окончания учебы, и, по мнению Павла Солодкого, создание IT-кластера этим целям полностью отвечает. Но вот сроки окупаемости проекта у эксперта энтузиазма не вызвали:
У нас очень сложно расселение происходит. Всегда застройщик остается один на один с этой проблемой. Всегда жители выкручивают руки, и в итоге цена нового объекта очень вырастает. И он очень долго окупается: не семь лет, а 10–15. Второе — у нас очень серьезные налоги на недвижимость, у нас нет ни одной льготы никому. ОЗС недавно приняло решение, что налог 2% будет теперь платиться даже с еще не построенного здания. В ряде регионов, в том числе в Екатеринбурге, приняли в этом месяце понижающие коэффициенты для бизнеса, у нас — наоборот.
Павел Солодкий отметил, что работа с объектами культурного наследия в Нижегородской области также сопряжена с большими сложностями. Сегодня бизнес сталкивается с тем, что непонятно, как их восстанавливать, потому что нет сметы, нет экспертизы по предмету охраны:
Без поддержки государства — компенсации процентной ставки по кредитам тем, кто будет восстанавливать ОКН, без разработки соответствующих документов Управлением государственной охраны ОКН — проект реализовать невозможно. Непонятно, что можно в этих зданиях размещать: можно ли жить, можно ли бизнес вести — предприниматели не знают. Обязательно прозрачность должна быть для инвестора. И то, что территория в проекте разбита на лоты, — это хорошо, осталось продумать механизмы поддержки для инвесторов, — отметил Солодкий.
Анна Давыдова, государственный эксперт министерства культуры Российской Федерации и лидер градозащитного движения «Спас Град», также отметила отсутствие механизма по восстановлению объектов культурного наследия:
Непонятно, каким образом будут потрачены инвестиции, которые вложат сюда IT-компании, непонятно, как они пойдут на сохранение историко-культурного наследия, как будут отреставрированы ОКН и как чистая прибыль, получаемая с этой территории, будет возвращена именно на эту территорию. Эти прибыли пойдут в бюджет, но у нас нет целевого использования, деньги направят на другие статьи расходов — дороги, образование, здравоохранение и т. п. А реставрация памятников у нас по остаточном принципу финансируется.
Также градозащитница не согласна с планами по развитию Почаинского оврага.
Территория, которая должна быть природным ландшафтом — самый старый овраг, Почаинский, — не должна застраиваться. По сути, там застройка вообще запрещена, это рекреационная зона, она случайно попала в зону жилой застройки по генплану. Сейчас все направлено на то, чтобы эту зону поменять в генплане на рекреацию. Огромными усилиями общественников не дали построить там высотки именно для того, чтобы сохранить там исторический ландшафт.
К этому мнению присоединился Александр Худин, член-корреспондент РООСН, главный архитектор ООО НПП «Архитектоника»:
Преобразование овражной территории, ее сужение за счет появления IT-кластера, — это очень существенное искажение пространственных параметров данной части Нижнего Новгорода. Лоты — это средневековье и прошлый век. Усадебная застройка, когда формировались заборчики, личные приусадебные участки — так города не развиваются. После анализа лотов и межевания, пришедшего к нам из-за революции, надо переходить к укрупнению, и только тогда можно искать резервы к развитию, за счет освоения соседних территорий. Вначале должна быть городская стратегия развития территории, а потом уже «напиливание» ее на мелкие части.
Александр Сериков, руководитель проекта развития территории «Рождественская сторона» выразил уверенность в том, что необходимо проведение общественной экспертизы по проекту, а также создание правовых механизмов его реализации:
Очень бы не хотелось, чтобы этот проект лег на полку и там умер. Тема, связанная с IT-кластером, — это локомотив, двигатель, но пора начинать практические шаги по его созданию.
Передовые идеи в реальных условиях
Директор департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова согласилась с тем, что проекту необходима правовая и нормативная база, без этого его не получится реализовать:
Нужно продумать механизмы, как из градостроительного переложить проект в юридическую плоскость, продумать способы поддержки бизнеса и механизмы реализации.
Ракова отметила, что в Государственную думу внесен законопроект, который позволит детализировать требования к возводимым объектам и это поможет в работе над проектом редевелопмента Започаинья:
Сегодня что мы имеем — допустимый процент застройки, высота — и не более. Поэтому я отношусь к этой работе как к возможности сделать регламенты понятными, детальными и с возможностями дифференциации той же плотности застройки, этажности, архитектурных характеристик. Потому что мы имеем материал, с которым уже можно в этом плане работать.
Ракова также подчеркнула, что сейчас нет способа реализации проекта преобразования территории Започаинья через единую госпрограмму. Придется включать его части в проект «Формирование комфортной городской среды», транспортные изменения вносить в другие проекты, а также договариваться с ресурсоснабжающими организациями о включении модернизации инженерных систем в их инвестпрограммы.
Глава депграда заключила в итоге, что в феврале, после принятия соответствующих законов на федеральном уровне, будет начата разработка детальных механизмов по воплощению редевелопмента Започаинья в жизнь. К началу марта также будет готова часть проекта, касающаяся связей Ильинской с улицами Большой Покровской и Рождественской. Поэтому к обсуждению всех важных моментов преобразования знаковой для Нижнего Новгорода территории эксперты вернутся еще не раз.
