Система капитального ремонта многоквартирных домов запущена в России с 2014 года. Ее основной целью является повышение безопасности и комфорта жителей, а главными источниками финансирования — взносы собственников квартир. Несмотря на семилетний срок действия программы, проблема состояния жилого фонда остается актуальной: взносы платятся, а многоквартирные дома по-прежнему нуждаются в обновлении.
В конце мая в Нижнем Новгороде состоялся VII Всероссийский съезд операторов капитального ремонта. Организаторами мероприятия выступили Минстрой РФ, Ассоциация регоператоров капремонта (АРОКР) и правительство Нижегородской области. Более 400 участников из разных уголков страны — регоператоры, региональные власти, представителей Госдумы и Совета Федерации — искали ответ на главный вопрос: когда система дала сбой и что в ней нужно менять?
Болевые точки капремонта
Как должна была работать программа капремонта, объяснил первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике МСУ и делам Севера Аркадий Чернецкий.
Алгоритм решения был абсолютно правильный: нужно было посчитать весь объем «недоремонта», выбрать длительный промежуток времени и определиться, сколько работ в год выполнять, чтобы этот «недоремонт» компенсировать. Дальше нужно было принять соответствующий тариф, у кого не хватает средств, — провести софинансирование со стороны региона. В идее все было правильно, но, к сожалению, жизнь иногда отличается от идеи , — заявил Аркадий Чернецкий.
Сенатор вынес неутешительный вердикт: финансов для проведения долгосрочного капремонта в полном объеме не хватает. Причинами тому он назвал, в частности, отсутствие индексации взносов в связи с инфляцией, а также нехватку у субъектов денег для софинансирования.
Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская не считает текущее положение дел в отрасли следствием превратностей судьбы. Она заявила, что к аварийному состоянию жилфонд приводит систематическое неисполнение государственными органами своих обязательств. В качестве примера Хованская привела деятельность Министерства обороны, которое «забывает» выделить средства на капитальный ремонт специализированных жилых помещений для военнослужащих.
Нас ждет надвигающаяся финансовая катастрофа и необеспеченность системы. Лет через 7–10 мы будем присутствовать на съезде региональных ассоциаций спецсчетов. «Общий котел» и все, что сопряжено с деятельностью регоператоров, — это мера вынужденая, связанная с тем, что государство десятилетиями не выполняло своих обязательств по проведению капитального ремонта, — убеждена Галина Хованская.
Заместитель полномочного представителя Президента РФ в Приволжском федеральном округе Алексей Кузьмицкий рассказал, что за последние три года в приемные главы государства в регионах ПФО поступило свыше 400 обращений по поводу капремонта многоквартирных домов. Более 90% из них были посвящены правомерности взносов, некачественно проведенным работам либо полному отсутствию таковых.
Наиболее больным вопросом замполпреда Президента РФ назвал несоответствие размеров минимально установленных взносов экономически обоснованным значениям: в некоторых регионах он меньше необходимого в пять раз. Решение Кузьмицкий видит только одно — поднять цену минимальных взносов. Напомним, что в 2021 году стоимость платы за капремонт в Нижегородской области составляет 6,51 рубля в расчете на один квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме.
Уровень платы на капремонт в некоторых регионах составляет 20–23% от экономически обоснованного, где-то 50–60%. Низкая база на старте не позволила поднять взнос в 4–5 раз, мы прекрасно понимаем, что за этим следует. С другой стороны в этой реформе вся доходная часть программы — это взносы, — заметил Алексей Кузьмицкий.
Усугубляют ситуацию высокая задолженность по взносам и малорезультативная работа регоператоров по ее взысканию. Спикеры отметили, что существенный размер долга за капремонт — прямая опасность того, что дома, где работы запланированы в конце отчетного периода, могут остаться без обновления.
Еще одной наболевшей темой оказалась замена устаревших лифтов в многоквартирных домах. По данным Алексея Кузьмицкого, в ПФО в ремонте нуждаются более 36 тысяч кабин — срок их службы либо уже истек, либо закончится к 2024 году. Решить эту задачу предстоит с федеральной поддержкой. Несмотря на то, что замполпреда Президента РФ не озвучил требуемую сумму, в ходе пленарной сессии стало известно, что замена одного лифта в среднем обходится в 2–2,5 млн рублей. Таким образом, нетрудно подсчитать, что обновление подъемников во всем округе потребует немалых 90 млрд рублей.
Финансовая обеспеченность долгосрочных программ капитального ремонта составляет лишь 35%, а дефицит равняется 1 трлн 800 млрд рублей. В то же время немалые средства скопились на спецсчетах: по словам Алексея Кузьмицкого, речь идет о миллиардах рублей — эти деньги собрали с собственников, но не используют. Напомним, что согласно статье 170 Жилищного кодекса РФ, жильцы по своему желанию могут выбрать один из двух способов создания фонда капремонта — направить деньги в «общий котел» региональному оператору, либо создать в банке собственный специальный счет.
Однако есть и прямо противоположная тенденция: в части субъектов баланс спецсчетов МКД равняется нулю. Все деньги с них были израсходованы не по назначению, например, на текущий ремонт вместо капитального. Кстати, в таких случаях закон пока не запрещает обанкротившимся жильцам перейти в «общаг» регоператора.
Вдумайтесь в суммы — от нуля до десятков миллиардов рублей. И это все благополучные регионы, в которых на должном уровне не организована работа по контролю за исполнением краткосрочных планов. Более того, хочу отметить, что эти деньги не размещены на депозитах, доход не приносят. А этот депозитный доход можно было бы использовать на погашение дефицита краткосрочных планов, — уверен Алексей Кузьмицкий.
В Нижегородской области на специальных счетах заморожено порядка 5 млн рублей. По словам главы региона Глеба Никитина, для решения этой проблемы необходимо проводить работу с владельцами накоплений — управляющими компаниями, ТСЖ и жилищными кооперативами.
Если за регоператора несет ответственность правительство Нижегородской области, соответствующие органы исполнительной власти, то в случае со спецсчетами ситуация сложнее — нужно, чтобы все участники процесса осознали необходимость проведения такой работы как можно быстрее, — пояснил Глеб Никитин.
Что можно изменить?
Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Максим Егоров заявил о разработке законопроекта, по которому субъекты Федерации получат право менять региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов — правки будут вноситься исходя из технического состояния жилого фонда. Тем самым регионы смогут оставить без ремонта не нуждающиеся в нем объекты и отдать приоритет тем зданиям, которым обновление остро необходимо.
Да, действительно, закон будет тяжелый, но, я думаю, что коллеги из Государственной думы и из Совета Федерации нас поддержат, и закон будет принят, — заявил Максим Егоров.
Федеральные власти также планируют отрегулировать размер минимальной стоимости взносов на капремонт и внести изменения в проведение закупочных процедур, ужесточив требования к подрядчикам. Предотвратить ситуацию, когда дома со значительным процентом износа остаются без ремонта, поможет реформа технического учета.
После каждого проведенного капремонта фонды будут направлять данные о нем в управляющие компании. Отдельно мы сделаем связку с Единой информационной системой жилищного строительства. Мы интегрируем две системы, и все сведения по проектным решениям автоматически переноситься в ГИС ЖКХ. Дальше управляющие компании совместно с Фондом капремонта будут наполнять ими систему, чтобы мы все знали о техническом состоянии дома», — объяснил задумку Максим Егоров.
Галина Хованская, в свою очередь, предложила расширить категорию граждан, которые могут претендовать на субсидию для оплаты взносов на капремонт. Постановлением Правительства № 541 утверждено, что если семья тратит свыше 22% своего совокупного дохода на оплату коммунальных услуг, она имеет право попросить у государства финансовую поддержку. Однако данная цифра — общее значение для своей страны, и собственные льготы на оплату услуг ЖКХ может устанавливать каждый регион. Например, в Москве субсидию могут получить семьи, которые отдают за «коммуналку» более 10% общего дохода.
В нынешней ситуации нужно снизить эту долю расходов по стране хотя бы до 15%. Потому что 22% — это безбожно. Возьмите пенсию, вычтите из нее 22% и поймите, как человеку в такой ситуации, если ему не на кого больше надеяться, выжить, — заявила Галина Хованская.
Также председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ посоветовала выдавать льготные кредиты для владельцев спецсчетов. Получать заемные средства собственники квартир в МКД могли бы в том же банке, в котором хранятся их взносы на капремонт. Еще одним предложением депутата стал переход от общих собраний к конференциям, на которых жильцы будут обсуждать возможный переход с «общего котла» на специальный счет.
На общих собраниях в домах, где по 500 квартир, невозможно выявить волю собственников. Кооперативы десятилетиями жили с конференциями и так решали проблемы. Например, 10 квартир или этаж направляют своего представителя на конференцию. Он докладывает, идет голосование, и все нормально: и смета утверждается, и проблема решается […] Мы постараемся это сделать, но нам опять оппонируют — говорят, что мы нарушаем волю собственников. В первом чтении мы закон провели, во втором пока не можем провести — нам возражает Минюст, — отметила Галина Хованская.
Губернатор Нижегородской области Глеб Никитин отметил, что региональные власти уделяют особое внимание состоянию домов, являющихся объектами культурного наследия. Для того чтобы своевременно приводить их в порядок, правительство предусмотрело субсидии на капитальный ремонт ценных строений.
Безусловно, только средств взносов на ремонт ОКН не достаточно — они стоят гораздо дороже, чем типовые объекты, которые мы привыкли ремонтировать. Мы полагаем, что этот вопрос требует и федерального внимания, надо такую систему вводить не только на региональном, но и на общероссийском уровне, — подчеркнул Глеб Никитин.
Трудно отрицать, что не оправдавшая себя система капитального ремонта сегодня действительно нуждается в новом дыхании. Все предложения, озвученные в ходе съезда, должны лечь в основу изменений федерального законодательства. Только вот окажут ли они реальную пользу или навсегда останутся лишь дополнительной статьей расходов для россиян?
