Кому из нас не приходилось мечтать о жизни за городом! Уютный домик на берегу озера погружает в атмосферу спокойствия и абсолютной гармонии, которой порой так не хватает современному мегаполису. А возможность в любой момент выйти в сад с чашечкой кофе или прогуляться по извилистой лесной тропинке за домом способна соблазнить даже самых закоренелых городских жителей.
Молодожены Денис и Валерия решили, что работа в Нижнем Новгороде не повод отказываться от «деревенской мечты». Помочь ей исполниться должна была госпрограмма, которая позволяет купить загородный дом под 3% годовых. Несмотря на резкий рост ключевой ставки ЦБ РФ, сельская ипотека в Нижегородской области теоретически продолжила действовать в начале 2022 года. Но почему молодой семье так и не удалось оформить льготный жилищный кредит?
Какой дом подходит под сельскую ипотеку?
Взять сельскую ипотеку можно только раз в жизни. Годовая ставка варьируется в пределах 0,1–3%, но она может быть увеличена до размера ключевой при недостатке субсидий, выделенных банку государством. Максимальная сумма кредита ограничена 3 млн рублей, первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от стоимости покупки, а срок погашения — не превышать 25 лет.
И главное: кредит по госпрограмме выдается на улучшение жилищных условий строго в сельской местности, другими словами — за пределами городов. Готовая постройка должна быть пригодной для круглогодичного проживания — подключенной к электричеству, водоснабжению, канализации и отоплению. Сети могут быть как централизованными, так и автономными. Предполагается, что в доме соблюдается норма площади в расчете на каждого члена семьи и в газифицированных районах он обеспечен «голубым топливом».
№ 1567 от 30 ноября 2019 года с правками от 1 февраля 2021-го говорится, что сельскую ипотеку выдают на:
- покупку готового жилого помещения и дома с земельным участком или без него по договору купли-продажи;
- покупку жилого помещения в строящемся многоквартирном доме высотой не более пяти этажей по договору долевого участия;
- строительство или достройку дома по договору подряда на участке, который уже находится в собственности или аренде у заемщика;
- покупку земельного участка с целью строительства на нем жилого дома по договору подряда;
- погашение кредитов, выданных банком на перечисленные цели после 1 января 2020 года.
Денис и Валерия выбирали свой будущий дом самостоятельно. Они искали подходящий вариант в пределах суммы ипотечного кредита и в радиусе 50 км от Нижнего Новгорода, чтобы комфортно ездить на работу. Тут и обнаружился катастрофический дефицит предложений. Рынок ИЖС в основном оказался представлен дорогими коттеджами, старыми домами и недостроями. Как минимум три истории от молодой пары заставляют всерьез задуматься: сельская ипотека в Нижегородской области — это реальность или миф?
История № 1. Недострой с «диагнозом»
В городском округе Бора нам приглянулся двухэтажный просторный дом-баня на участке в 20 соток. Основным его преимуществом стала цена — чуть более 1,2 млн рублей. Сразу было очевидно, что доведение стройки до ума потребует дополнительных вложений и крепких мужских рук, но Дениса это не пугало. Мы начали готовиться к сделке, однако обстоятельства в стиле «Санта-Барбары» не заставили себя ждать.
Оказалось, что продавец пыталась как можно быстрее избавиться от недвижимости, чтобы расплатиться с долгами своего мужа. Тот тем временем лежал в клинике, пытаясь добиться диагноза «шизофрения», а она подавала документы на развод. Нас убеждали, что дом куплен на деньги родителей жены и супруг на него не претендует, но все же имущество приобреталось в браке. Чтобы обезопасить себя, Лера обратилась за разъяснениями к юристу.
Возможная психическая болезнь мужа представляла для нас еще большую опасность. Если врач признает его недееспособным на момент продажи, то сделку могут оспорить и счесть недействительной. У такого человека должен иметься опекун, который распоряжается его собственностью, однако это был не наш случай. Заседание суда о разделе имущества неоднократно переносилось, и у нас возник страх попасть на удочку мошенников. Чтобы избежать каких-либо притязаний на свой будущий дом, мы начали искать другой вариант.
История № 2. Дача в СНТ
Владельцы второго понравившегося нам дома не вызывали подозрений, однако совершение сделки с ними осложнилось бюрократическими процедурами. Постройка располагалась в садовом некоммерческом товариществе Дальнеконстантиновского района, поэтому встал вопрос: выдается ли сельская ипотека на объекты в СНТ?
Список территорий, которые включены в программу, опубликован № 26 от 27 февраля 2020 года. Однако мы не нашли там ни наш СНТ, ни села и деревни муниципальных районов — только населенные пункты в составе городских поселений и округов. Разобраться в ситуации нам помог Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU, который выяснил детали напрямую в министерстве.
Следуя совету ведомства, мы позвонили в профильное управление Дальнеконстантиновского района и в один из банков, который выдает сельскую ипотеку. Оказалось, что никто не может конкретно ответить на поставленный вопрос — все ссылаются на приказ. И только в Минсельхозе удалось выяснить, что наш вариант подходит под сельскую ипотеку. Но — увы! — дом оказался не жилым, а дачным.
Такой статус здания позволяет взять кредит на завершение строительства, но только при условии одновременного заключения контракта с подрядной организацией. А это значило тратить дополнительные деньги уже на этапе оформления сельской ипотеки. Мы дали продавцу время, чтобы изменить характеристики дома в документах, а сами продолжили поиски.
История № 3. Дом на чужом участке
Следующий дом располагался в Городецком районе, вблизи Волги и Горьковского моря. Казалось, он воплощает в себе все наши мечты: двухэтажный, с просторным балконом, панорамными окнами и летней верандой… Однако и здесь не обошлось без сложностей: продавец владел участком не на праве собственности, а по договору аренды с муниципалитетом сроком на 50 лет.
Уже достаточно разобравшись в нюансах сельской ипотеки, мы знали, что это не должно стать проблемой. Однако прецедентов с муниципальной землей при получении льготного кредита, по-видимому, еще не было, так как сотрудники банка велели нам сначала выкупить участок и лишь потом выходить на сделку.
Переход прав собственника оформляется в местном комитете по управлению муниципальным имуществом и занимает около месяца. Пока шла процедура, в Нижегородской области закончились субсидии, которые государство выдает банкам для предоставления льготных кредитов.
В 2022 году Правительство России планировало выделить на сельскую ипотеку еще 800 млн рублей, но из-за внезапных структурных изменений в экономике условия государственных ипотечных программ оказались под вопросом. Надежда купить дом под 3% годовых таяла на глазах.
В каких банках выдают сельскую ипотеку?
Сейчас программа «Комплексное развитие сельских территорий», в которую входит рассматриваемая нами ипотека, рассчитана до 2025 года включительно. По всей России в ней участвуют 11 финансовых организаций: «Левобережный», «Дальневосточный», «АК БАРС», РНКБ Банк, АКБ «Энергобанк», ВТБ, «Альфа-банк», «Россельхозбанк», Сбер, КБ «Центр-инвест» и ДОМ.РФ. Последние четыре банка в 2021 году выдавали сельскую ипотеку в Нижегородской области. Однако к марту 2022-го госсубсидии, позволяющие возобновить программу, еще не были направлены ни в один из них.
Оформить сельскую ипотеку в Сбербанке сейчас нельзя. Лимит заявок, установленный Минсельхозом для нашего банка на 2021 год, исчерпан. Если прием заявок возобновится, мы сообщим об этом на сайте, — пояснил голосовой помощник Сбера.
В «Россельхозбанке», КБ «Центр-инвест» и ДОМ.РФ тоже пока не принимают заявки на сельскую ипотеку. Мы изучили кредитные предложения на загородный дом вне программ с господдержкой. Например, в «Россельхозбанке» и «Промсвязьбанке» ставка сейчас составляет примерно 23,3%, в ВТБ — 22,8%. В «Росбанке» такой займ можно взять под 23,2%, но первоначальный взнос увеличивается до 30%. Стоит отметить, что для зарплатных клиентов в некоторых финансовых организациях предусмотрено снижение ставки ориентировочно в пределах 1,1%. С полными условиями предоставления ипотечных займов можно ознакомиться на официальных сайтах банков.
Конечно, при таких ставках Денису и Валерии совсем не хотелось упускать возможность взять кредит под 3% годовых. Однако в отсутствие определенности с государственными субсидиями они не стали больше затягивать оформление сделки. Это решение позволило героям нашего рассказа взять ипотеку за две недели до повышения ключевой ставки ЦБ. Молодожены стали владельцами дома своей мечты, но не участниками льготной программы. Стоит отметить, что при наличии детей они могли бы претендовать на так называемую семейную ипотеку, но это уже совсем другая история.
Потратив полгода на поиск дома своей мечты, мы поняли, что получению сельской ипотеки помешали как минимум три обстоятельства: потеря времени на выяснение всех условий программы, долгое согласование банком каждого пакета документов и в итоге — закончившиеся субсидии. Поэтому лично для нас этот кредит под 3% так и остался чем-то мифическим, — признались Денис и Валерия.
Прошлое и будущее сельской ипотеки
Тем не менее, по данным Минсельхоза РФ, с начала действия сельской ипотеки в 2020 году 94,6 тысячи россиянам удалось взять льготный кредит. Общая сумма займов составила 181,6 млрд рублей. Лидерами выдачи стали «Россельхозбанк» и Сбер. Всего для участия в программе было подано 427,8 тысячи заявок на 911,7 млрд рублей.
В Нижегородской области за период 2020–2021 годов выдано 2 тысячи кредитов на сумму 4,1 млрд рублей, из них в 2021 году 1,3 тысячи кредитов на сумму 2,7 млрд рублей, — уточнили в ведомстве.
В среднем россияне брали кредиты на 2,2 млн рублей со сроком погашения на протяжении 17,5 года. Любопытно, что расплачивались с банком они гораздо быстрее — плюс-минус за пять лет в зависимости от суммы кредита. На возмещение недополученных доходов по выданным льготным займам в 2021 году банки получили 7,3 млрд рублей.
Вопрос дальнейшего выделения субсидий и их размер в 2022 году должен решиться в ближайшее время. До конца марта в России сохраняется действие всех государственных программ по жилищному кредитованию. Однако ключевая ставка Банка России, увеличенная до 20% годовых, обещает внести свои коррективы в условия их предоставления. Как трансформируются льготные ставки и может ли сельская ипотека навсегда стать мифом для нижегородцев, узнаем совсем скоро.
