В 2016 году приоритеты покупателей недвижимости в пригороде Нижнего Новгорода изменились. Кстовское и богородское направления сдали лидерские позиции.
GiperNN изучил спрос потенциальных владельцев домов и земельных участков в районах области, расположенных наиболее близко к региональному центру. По данным за июль 2016 — февраль 2017 годов, активный интерес у покупателей стало вызвать Заволжье — наравне с Кстовом и Богородском.
Коттеджи, дома и таунхаусы
Заволжье стало абсолютным лидером среди тех, кто интересуется жильем в пригороде Нижнего Новгорода. 35% тематических запросов, сделанных на сайте GiperNN, связаны с этим направлением. Это существенная перемена по сравнению с июнем прошлого года. С первого на второе место сместилось богородское (19%), со второго на третье — кстовское (16%) направление. Это давно известные нижегородцам районы массового строительства коттеджных поселков, таунхаусов, индивидуальных жилых домов от застройщиков. Четвертым по популярности стал Бор (14%), где реализуются крупные инфраструктурные проекты (строительство моста через Волгу и развязки в районе Неклюдово).
Заволжье не является местом активного коттеджного строительства. Дома на Горьковском водохранилище — бренд правого (городецкого), а не левого (заволжского) берегов. Впрочем, район весьма привлекателен с точки зрения экологии (Городецкий район — чистый), близости рекреационных зон (озер, рек, водохранилища, лесов), обилия туристических объектов (включая святые источники) и мест отдыха (турбазы, детские лагеря). «Плюсом» этого направления является высокая транспортная доступность: в первую очередь, из-за электричек, которые ходят практически каждый час. Автомобильная дорога из Нижнего Новгорода на Балахну — разбитая, двухполосная, активно используемая транзитным транспортом.
Земельные участки
В плане географии распределение спроса на земельные участки также изменилось. Первое место осталось за Богородском (31%). А вот второе заняло Заволжье (22% запросов). На третье место сместилось Кстово (20% запросов). Антилидером является Семеновское направление, на которое приходится всего 1% запросов. Фактором, снижающим привлекательность района, является его относительная удаленность от регионального центра. Однако Семенов, как и Заволжье, хорошо обеспечен электротранспортом, который в летнее время ходит регулярно и часто.
Примечательно, что спрос на земельные участки выше, чем на готовые дома. Запросов, связанных с покупкой земли, на 8,4% больше. Не исключено, что участки приобретаются для последующего строительства дач и домов для постоянного проживания.
МНЕНИЯ
«Сценарий развития ситуации — умеренно-оптимистичный»
«Изменение спроса на загородную недвижимость сильно дифференцировано, — считает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Макшанов. — В сегменте пригородного многоквартирного жилья наблюдался ощутимый приток объемов продаж, пик которого пришелся на 2015 год. Он связан как с ростом качественного предложения, так и с более низкой стоимостью пригородного жилья по сравнению с городским (при близком уровне комфорта)».
По мнению эксперта, в 2015 году в «дачном» и «сезонном» сегментах отмечался спад, однако летом 2016 года началось восстановление рынка, и разрыв между спросом и предложением начал сокращаться. Из-за более низкой цены, более коротких сроков застройки, меньших рисков и необходимых объемов инвестиций загородный рынок жилья лучше переносит кризис, чем городской, подчеркивает Андрей Макшанов.
Имеется ряд сильных факторов, способствующих развитию и, наоборот, тормозящих рынок загородной недвижимости, отмечает аналитик. Среди тех, что способствуют росту, — развитие средств электронной коммуникации, позволяющих широкому кругу людей работать удаленно; выход на пенсию состоятельных граждан (бизнесменов, ориентированных на комфортную жизнь); более низкая цена загородных объектов, строительство коттеджных поселков с развитой инфраструктурой; более низкие риски недостроя жилья (в отличие от коммуникаций); господдержка загородного строительства.
В числе негативных факторов — отсутствие у девелоперов «длинных» и дешевых денег, позволяющих возводить комплексные объекты с инфраструктурой «под ключ»; сложности с продажей городского жилья на вторичном рынке (с последующим приобретением альтернативного загородного); ограниченное число качественных участков для застройки (с близкими инженерными коммуникациями, высокой транспортной доступностью и прочим); наличие отдельных недобросовестных застройщиков; общая экономическая неопределенность.
«В целом, в среднесрочной перспективе сценарий развития ситуации — умеренно-оптимистичный, — полагает Андрей Макшанов. — Рост спроса на загородную недвижимость составит около 10% в год при незначительном росте цен (на уровне инфляции). При этом в сегменте домовладений для постоянного проживания основной спрос будет сохраняться на дома площадью до 200 кв. м или до 4–6 млн рублей в зависимости от местоположения».
«За продуманными проектами — будущее»
«Рост интереса к загородной недвижимости наблюдался в 2010–2013 годах, — считает генеральный директор агентства недвижимости „Адрес“ Сергей Петров. — Людям очень понравилась идея жить на природе, в своём доме, на своей земле, обособленно. Застройщики коттеджных посёлков обещали комфорт городского уровня. А главное, что платить за это будут немного».
В реальности ситуация сложилась иначе, отмечает эксперт. Часть застройщиков, которые предлагали премиум- и элитный класс, не довели проекты до благоустройства. «Большинство коттеджных посёлков были брошены в „половинчатом“ виде. В посёлках, где инфраструктура была минимальной, многим жителям не понравился проект», — рассказывает Сергей Петров.
Люди, решившие переехать за город, ощутили минусы нового стиля жизни. В коттеджных поселках нет работы. А большинство пригородных дорог — двухполосные. В город и из города приходится ездить через пробки. В новых поселках есть сложности со строительством коммуникаций. Новых мало и они дороги, старые обветшали. Выросли цены на услуги управляющих компаний: охрану, уборку снега и так далее.
По мнению эксперта, покупка коттеджного поселка в пригороде должна быть следствием осмысленного, взвешенного решения. «Некоторые застройщики предлагают временно пожить в пригороде, чтобы увидеть все плюсы и минусы. И это хорошо», — подчеркивает Сергей Петров.
В этой ситуации есть и немало положительных моментов. Жизнь, конкуренция вынуждает застройщиков делать более качественные, сильные проекты, чтобы привлечь новых клиентов и сохранить собственную репутацию. «Те, кто хотят остаться на рынке надолго, строят на совесть и проявляют заботу о покупателях и по завершении проекта. Позитивные примеры как в черте города, так и ближайшем пригороде есть. Это компании, которые имеют очень продуманные продукты, предусматривающие комплексное решение вопросов, связанных с жильем. За такими проектами — будущее».
Есть у застройщиков и другой вариант — создавать проекты в более дешёвом сегменте, конкурирующие с городскими квартирами по цене. Такое жилье имеет необходимый минимум и вполне соответствует ценнику, добавляет эксперт.
