Вторичный рынок: Росли, растут и будут расти На вторичном рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода в декабре наблюдался рост рублевых цен на 1,4%. В 2008 году, согласно прогнозам риэлторов, удорожание жилья продолжится.
По данным информационно-аналитической службы группы компаний “Триумф, ценовой рост за 2007 год на рынке готового жилья составил 18,8 %. Стагнация весны и лета к концу года сменилась ценовым оживлением.
Средняя цена предложений к продаже по городу составила 48 820 руб./кв. м. По ценовому уровню выделяется элитное жилье, причем его отрыв от других типов становится все более существенным. Квартир элитного типа на рынке очень мало (около 2%), и предлагаются они сейчас по ценам в 2 раза выше среднегородского уровня. Характерно, что в начале года этот разрыв составлял 50%.
Существенно превышают средний уровень цены в центре Нижегородского района. Выше среднего цены во всех остальных нагорных районах. Цены в заречных районах ниже и находятся практически на одном уровне, немного отстает Автозаводский район.
Уменьшение количества предложений на рынке в конце года свидетельствует о том, что рост цен продолжится и в 2008 году.
Среди основных причин этого роста следующие:
отложенный спрос — в течение долгого времени покупатель привыкал к новому уровню цен, рынок стоял и оживился лишь к концу года;
чуткая реакция на состояние потребительского рынка и общую инфляцию в
ослабление доллара, мировой рост цен на энергоносители приводит на рынок недвижимости все новых инвесторов, а ценовое оживление на рынке жилья опять делает его инвестиционно привлекательным;
увеличение объемов строительства связано с массовым расселением жителей ветхого фонда, что является дополнительным и значительным источником спроса на рынке жилья.
По предварительному прогнозу изменения ценовой ситуации в 2008 году рост цен будет не столь значителен, как в 2006 году, когда цены на жилье взлетели в два раза, однако будет более существенным, чем в 2007 году, и составит 40—50%. Таким образом к концу 2008 года средняя цена по городу может достичь уровня 70 000 рублей.
“Весь год мы наблюдали корректировку стоимости недвижимости в зависимости от инфляции и курса доллара”, — говорит руководитель отдела маркетинга группы компаний “Конти” Елена Калинина. А директор аналитического консалтингового центра холдинга “МИЭЛЬ” Владислав Луцков обращает внимание на событие, которое риэлторы использовали для сохранения уровня своих доходов. Это введение в минувшем году нового закона о рекламе, согласно которому цены на товар, продаваемый на территории России, должны указываться только в рублях. Благодаря этому на рынке жилья произошел исторический переход с долларов на рубли. “Впрочем, продавцы по-прежнему оперируют долларовыми ценами”, — уточняет Владислав Луцков. Оперировать оперируют, а с покупателями лукавят. По словам заместителя генерального директора риэлторской компании “Новый город” Натальи Ветлугиной, на запрете выставлять квартиры в долларах некоторые продавцы отыграли процентов десять, просто приплюсовав к цене в рублях соответствующие суммы.
По словам директора по продажам агентства недвижимости “Адрес” Елены Соловьевой, в 2007 году произошло существенное расхождение цен на жилье, расположенное в одном месте, но разного уровня комфорта. Стоимость квадратных метров в “хрущевке” и стоящем рядом доме бизнес-класса теперь отличается значительно больше, чем прежде. До этого цена квадратного метра зависела главным образом от местоположения жилого дома, а от других параметров — в меньшей степени. Сегодня в цене квадратного метра отражается качество самого жилья. Цены на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода в прошлом году выросли на 20—25%, а в этом году они увеличатся еще примерно на 30%.
Инвестиции в покупку жилья остаются по-прежнему весьма привлекательными для многих обеспеченных граждан. Согласно социологическим исследованиям фонда “Общественное мнение”, покупка недвижимости лидирует в перечне гипотетических инвестиционных предпочтений россиян. В частности, 33% опрошенных граждан вложили бы деньги именно в нее, если бы у них были свободные средства в рублях или в валюте. По данным социологов, недвижимость в течение всего года оставалась на первом месте. При этом в сентябре была зафиксирована наименьшая за период с января доля выбирающих именно этот способ вложения средств — 23%.
Согласно исследованиям аналитической службы ИА DAILYSTROY, коэффициент доступности жилья, который отражает теоретическую возможность стандартной семьи купить стандартную квартиру в 50 кв. м при условии, что на это будут потрачены доходы всех членов семьи, показывает, что Россия по данному показателю занимают отнюдь не последнее место. В Москве этот показатель (4 г. 1 мес.) близок к среднему по Америке (3 г. 7 мес.). В России он немного выше — 4 г. 7 мес. В Европе с доступностью жилья ситуация в среднем лучше — коэффициент доступности равен трем годам. Если же сравнивать показатели Великобритании (5,5 г.) и Лондона (8 г. 3 мес.), то становится понятным, что в России доступность жилья относительно высокая. Вместе с ростом возможностей, открывающихся благодаря ипотечному кредитованию, при увеличении объемов строительства повысится доступность жилья. Целевой коэффициент, приводимый Институтом экономики города, для России должен быть равен трем.
В основе роста цен на недвижимость, кроме факторов предложения, лежат также фундаментальные факторы спроса. С одной стороны, около 75% сделок на вторичном рынке — это альтернативные сделки. При совершении таких сделок платить всю сумму за квартиру не требуется. Обычно речь идет о доплате в несколько десятков тысяч долларов. Найти такие деньги гораздо легче. Кроме того, возможности ипотеки существенно расширяются. Сегодня, согласно официальным данным, количество сделок по ипотеке превышает 15% во всех федеральных округах России. Ипотечный рынок развивается быстро. Напомним, что еще в 2005 году таких сделок было в среднем 3—4%. Целевой показатель программы “Доступное и комфортное жилье” — 30%.
Стоит помнить, что со спрос на рынке недвижимости определяется не только тем, что многие хотят улучшить свои условия. Благодаря экономическому росту и увеличению доходов населения у людей стали появляться сбережения и возможности использовать кредитные ресурсы. Сама модель поведения и стандарты потребления в стране изменились. Разница между тем, что мы видим на телеэкране как образец жизни и в реальности, незаметно становится стимулом к улучшению жизненных условий. Современные квартиры становятся больше, все больше семей остается неполными, традиция жить вместе с родителями уходит в прошлое. Уже из этого неполного перечня факторов, способствующих дисбалансу спроса и предложения на рынке, четко проявляется фундаментальная основа роста цен на рынке недвижимости.
По материалам сайта http://ww.r52.ru/news/
