Реформа в жилищном строительстве, связанная с отказом от ДДУ и переходом к использованию эскроу-счетов, заставила представителей рынка недвижимости серьезно поволноваться. Эксперты отрасли делали довольно смелые прогнозы: согласно подсчетам некоторых аналитиков, в ближайшее время стоимость квартир в новостройках может вырасти на 25% и более. При этом чиновники, владеющие объективными данными о ситуации в строительной сфере, не озвучивали столь пессимистичных предположений. По мнению представителей власти, жилье может подорожать, но лишь в пределах инфляции.
Как обстоят дела на первичном и вторичном рынках жилья сегодня — через полгода с начала революционных преобразований в отрасли — и стоит ли поторопиться с покупкой квартир, пока они не стали дороже на четверть, разбираемся вместе с экспертами.
С чем может быть связан рост цен на квартиры?
Летом 2018 года, когда правительство предоставило застройщикам год для перехода на проектное финансирование, в прессе стали появляться первые сообщения о том, что уже скоро новостройки заметно подорожают. Некоторые строительные компании прозрачно намекали потенциальным клиентам на грядущий рост цен, призывая решать свой квартирный вопрос как можно скорее. При этом прогнозы участников рынка серьезно разнились: пока одни аналитики предупреждали об увеличении стоимости жилья на 5–10%, другие — предрекали скачок цен на 20–25%.
Напомним, с июля 2019 года российским застройщикам запретили тратить деньги дольщиков на возведение многоквартирных домов. Средства покупателей квартир теперь должны размещаться на счетах эскроу и храниться там вплоть до ввода объектов в эксплуатацию. Девелоперам же приходится инвестировать в проекты либо собственные накопления, либо обращаться за банковским кредитованием.
Главной причиной подорожания жилья в ближайшем будущем станет отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию, единогласно заявляют аналитики, в том числе и глава департамента продаж группы компаний «Гранель» Рустам Арсланов. По его словам, из-за потребности застройщиков брать в банках займы под процент увеличится себестоимость квадратного метра. Столкнувшись с ростом издержек, девелоперы будут вынуждены перекладывать их на покупателей квартир. Из-за этого «квадрат» жилья в новостройках в перспективе двух лет станет дороже на 20%. Только в 2020 году ценник на квартиры первичного рынка может увеличиться на 10–12%, считает эксперт.
10 самых дорогих квартир Нижнего Новгорода в 2019 годуСхожее мнение высказал и генеральный директор ООО «ПрофАльянс» Сергей Седов. Он подтвердил, что затраты на строительство с переходом на эскроу выросли ровно на банковский процент. При этом даже в условиях, когда ставки финансирования для застройщиков остаются довольно высокими, вряд ли стоит опасаться подорожания квартир на 20–25%. Наиболее вероятным глава компании считает рост цен на уровне 5–10% в течение года. Ситуация может измениться, если финансовые организации решат пересмотреть условия выдачи юрлицам заемных средств: представители банков уже говорят о намерениях снизить ставки по кредитам для строительной отрасли.
Управляющий партнер Mitsan Consulting Дмитрий Желнин не сомневается в скором подорожании квартир. В числе факторов, влияющих на рост цен, он называет увеличение расходов на логистику и строительные материалы, а также новую кадастровую стоимость объектов: являясь одним из основополагающих элементов налогообложения, она скажется на размере земельного и имущественного налога. Эксперт отметил также, что изменения в результате новой ГКО коснутся не только объектов, принадлежащих юридическим лицам. Так, в Нижегородской области, была, как в пилотном регионе, проведена государственная кадастровая оценка квартир, которая вступила в силу с начала этого года.
С момента последней государственной кадастровой оценки (ГКО) прошло, как минимум, три года. За этот период общий уровень инфляции вырос на 10–15%. Во-вторых, применяемая новая методика теперь едина для всех объектов кадастровой оценки, следовательно, если земельный участок или дом был оценен по методике, позволяющей применить заниженный коэффициент, то после проведения переоценки ГКО будет повышена. И в-третьих, рыночные и коммерческие характеристики объектов в большинстве случаев изменились. К примеру, увеличилась площадь, в результате ремонта улучшились материалы, изменилась геолокация (отодвинулись или приблизились границы городской черты).
Mitsan Consulting
Некоторые аналитики считают, что уменьшить себестоимость строительства, а значит и цены на новостройки, позволило бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Так, представитель «ВекторСтройФинанс» Наталья Медникова посетовала, что данная мера пока всерьез не обсуждается. Оказать дополнительную поддержку компаниям, реализующим проекты на рынке жилой недвижимости, могло бы предоставление им земель на льготных условиях, а также упрощение процедур подключения к инженерным сетям. Положительную роль сыграло бы некоторое смягчение правил использования материнского капитала и, наконец, — повышение уровня благосостояния наших сограждан.
Текущая ситуация на рынке жилья
Руководитель проекта Gipernn.ru Наталия Пылина не считает переход на эскроу-счета толчком для снижения активности застройщиков на рынке жилья в ближайшей перспективе. Несмотря на увеличение себестоимости строительства, объем предложения на первичке в текущем году, скорее всего, не уменьшится. В своих прогнозах эксперт опирается в том числе и на данные Domostroynn.ru. Аналитики подсчитали, что в 2019 году в Нижнем Новгороде было введено 42 многоквартирных жилых дома на 6863 квартиры общей площадью более 316,5 тыс. кв. метров. При этом количество строящихся в конце 2018 года объектов составляло 46, а на текущий момент их более 50. Таким образом, в 2020 году объем предложения на первичном рынке (как минимум в первом полугодии) точно не снизится.
Наталия Пылина также обратила внимание на то, что средневзвешенная цена предложения в нижегородских новостройках выросла на 12,2%, а вот количество заключенных за год ДДУ в нашем городе просело на 40% по сравнению с 2018 годом. Сокращение числа сделок при стабильном уровне предложения косвенным образом может указывать на снижение покупательной способности населения. Ситуацию не спасают даже уменьшившиеся ипотечные ставки: за минувшие двенадцать месяцев общий объем предоставленных жилищных займов упал на 10%.
По словам руководителя Gipernn.ru, в 2020 году нижегородцам не стоит бояться существенного роста цен на жилье. Квартиры в новостройках подорожают максимум на 10–12%, на вторичном рынке — на 5–6%.
Номинальные цены на жилье могут продолжить рост в краткосрочной перспективе, но в конечном итоге при отсутствии платежеспособного спроса застройщики будут вынуждены устанавливать цены, адекватные рынку. А коррекция цен на первичном рынке повлияет на динамику на вторичке.
Gipernn.ru
Говорить о возможном подорожании квартир было бы логично, оценив текущую ситуацию на рынке жилья. По данным Domostroynn.ru, средневзвешенная цена квартир в новостройках Нижнего Новгорода в феврале 2020 года составила 76 346 рублей за квадратный метр. По сравнению с январем текущего года цена выросла на 2654 рубля за квадратный метр, или на 3,6%. А если сравнивать с февралем 2019 года, когда средневзвешенная цена квартир на первичном рынке, по информации аналитиков, составляла 68 413 рублей, рост за год составил 11,6%.
На вторичном рынке Нижнего Новгорода года цены также выросли в феврале. По данным Gipernn.ru, средневзвешенная цена предложения в феврале составила 66 494 руб. за квадратный метр, что на 233 рубля или 0,35% превышает январские значения. При этом по сравнению с февралем 2019 года средневзвешенная стоимость квадратного метра готового жилья выросла на 2876 рублей, или на 4,5%.
Риелтор Светлана Кириллова считает, что цены на квартиры в течение года будут расти. Особенно значимым подорожание окажется для проектов с высокой степенью готовности. Среднее увеличение стоимости объектов недвижимости эксперт оценивает в 5–7%. Данное утверждение, скорее всего, не коснется квартир старше десяти лет с дорогостоящей отделкой. Она отметила, что собственники склонны переоценивать свою эксклюзивную недвижимость и устанавливать на нее слишком высокий ценник.
Имеющихся в запасе у строителей пятен под застройку и разрешений хватит еще года на два, максимум три. Новые разрешения выдаются, но в меньшем объеме, да и банки не спешат давать отрасли кредиты. За прошедшие полгода с момента введения счетов эскроу на них появилось лишь 10% средств. И в основном это Москва, где сосредоточено наибольшее количество возводимых объектов. Санкт-Петербург по размещению средств на эскроу счетах на 17-м месте. Уменьшение предложения, снижение покупательской способности и постоянный рост тарифов в совокупности с новой ГКО повлекут и рост стоимости квадрата.
Mitsan Consulting
Генеральный директор агентства недвижимости «Ваш вариант» Ярослав Кривоносов не столь оптимистичен в отношении перспектив жилищного рынка. По его мнению, во второй половине текущего года рынок попросту «встанет колом», поскольку строительные компании уже сегодня испытывают серьезные трудности с реализацией квартир из-за снижения платежеспособности населения. В то же время пресс-секретарь российского президента Дмитрий Песков, подводя итоги 2019 года, сообщил, что государству удалось переломить негативную тенденцию, — благосостояние жителей РФ в 2019 году выросло на 0,8%.
По объективным причинам уровень благосостояния россиян или топтался на месте, или сокращался. В последние три-четыре года была такая негативная тенденция. Пока говорить о каком-то солидном росте тоже нельзя, тем не менее, тенденция ушла в плюс.
АН «Ваш вариант»
На сколько подорожает жилье в 2020 году?
Первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский прогнозирует ощутимое увеличение стоимости жилья к лету 2021 года. Он пояснил, что к этому моменту будут завершены все проекты, старт которым был дан еще до перехода к использованию эскроу-счетов.
Как нам удалось выяснить, многие аналитики называют именно достройку домов по «долевке» основным фактором, сдерживающим рост цен на первичке. Второй причиной для подорожания недвижимости сенатор считает монополизацию рынка. В Совфеде сделали вывод, что в перспективе полутора лет квадратный метр на территории нашей страны станет стоить больше на четверть. Себестоимость строительства, отметили в парламенте, увеличилась не только из-за необходимости использовать банковские кредиты (вместо «бесплатных» денег дольщиков), но и в связи с изменением требований к капиталу застройщиков. Теперь компании должны иметь на своих счетах 30–40% стоимости проекта, а это приводит к увеличению затрат примерно на 8%.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин смотрит на ситуацию не столь пессимистично. По его словам, на сегодняшний день ни о каких массовых проблемах на жилищном рынке не идет и речи. Избежать неприятностей, связанных с постепенным уходом от практики долевого строительства, помогли современные технологии и эффективная работа Единой информационной системы жилищного строительства. Об этом же рассказал и заместитель главы Минстроя Никита Стасишин: переход на проектное финансирование произошел без внезапных ценовых колебаний, поэтому власти пока не рассматривают возможности введения административного регулирования цен на недвижимость. Согласно подсчетам Фонда защиты дольщиков, медианная стоимость квадратного метра жилья по итогам 2019 года составила 70 тыс. рублей, увеличившись на 10% после перехода на счета эскроу.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев заявил, что не стоит заранее предрекать рынку жилья резкий рост цен. Он считает, что по итогам текущего года повышение стоимости квартир вряд ли выйдет за отметку 4%. Эксперт прогнозирует подорожание квадратного метра в пределах инфляции, отмечая, что сдерживать ценник на новостройки будет традиционная конкуренция с объектами на вторичке.
Некоторые участники рынка выразили опасение, что многие строительные компании, лишившись финансирования со стороны дольщиков, не смогут убедить банки в рентабельности своих проектов. Если кредитные организации откажут им в предоставлении займов, то застройщики останутся без средств к существованию и будут вынуждены прекратить свою деятельность.
Как изменятся ставки по ипотеке в 2020 годуВ случае реализации данного сценария, можно будет говорить о дефиците нового предложения (вероятно, лишь в некоторых субъектах РФ), что и приведет к росту цен на первичку. Сокращение числа выдаваемых разрешений на строительство представители Минстроя РФ отмечали еще четыре месяца назад. Нехватка новостроек всколыхнет спрос на вторичку: этим могут воспользоваться продавцы готового жилья, подняв цены.
Ранее новый председатель правительства РФ Михаил Мишустин говорил о том, что жилищные кредиты в нашей стране по-прежнему остаются очень дорогими, поручив своему первому заместителю Андрею Белоусову и вице-премьеру правительства Марату Хуснуллину представить меры для дальнейшего снижения процентов по займам.
В ДОМ.РФ вскоре после выступления премьер-министра сообщили, что в текущем году ипотечная ставка имеет все шансы оказаться ниже 8,5%. Стоит отметить, что наши сограждане уже увеличили количество запросов на получение заемных средств: за первый месяц 2020 года объем выдачи ипотеки в России вырос на 8–13% по сравнению с январем 2019 года. Логично предположить, что дальнейшее снижение ставок позволит решить квартирный вопрос большему числу россиян. Но смогут ли строительные компании обеспечить жилыми площадями всех желающих и на что пойдут власти, чтобы поддержать участников рынка, оказавшихся в непростых условиях, — непростой вопрос, ответ на который пока не знает ни один аналитик.
