Квартиры в новостройках и на вторичном рынке станут дешевле на 5–15% в связи с падением спроса на фоне пандемии коронавируса, рассказали GiperNN эксперты в сфере недвижимости. Однако не все специалисты придерживаются такой точки зрения: некоторые уверены, что цены на жилье, наоборот, пойдут вверх из-за резкого подорожания строительных материалов.
Как менялись цены с начала 2020 года?
По данным внутренней аналитики GiperNN, средневзвешенная цена на готовое жилье за три месяца 2020 года увеличилась на 2,1%, составив в марте 67 110 рублей за кв.м. При этом максимальное увеличение цены произошло в первый месяц весны: жилье на вторичном рынке подорожало на 0,9%. Заметнее всего в марте «квадрат» прибавил к стоимости в Приокском районе — плюс 1,4% по сравнению с февральскими показателями. Для сравнения: за весь 2019 год средневзвешенная цена на готовое жилье увеличилась на 6%, а среднемесячный прирост составил 0,49%.
Еще более значительное подорожание наблюдалось с начала текущего года на первичном рынке: средневзвешенная цена новостроек за январь—март увеличилась на 6,6%, составив в первый месяц весны 79 006 рублей за кв.м. И если в январе строящееся жилье незначительно упало в цене — по сравнению с декабрем 2019 года на 0,52%, — то в феврале и марте, напротив, произошло резкое увеличение стоимости квадратного метра: более чем на 7%. Самые существенные изменения в марте были зафиксированы в Советском районе, где подорожание квартир в новостройках достигло 5,78%. В то же время за весь прошлый год стоимость «квадрата» на «первичке» увеличилась только на 11,6%, а среднемесячный прирост составил 0,97%.
Рост цен на рынке недвижимости совпал с увеличением потребительского интереса к покупке жилья на фоне ослабления курса рубля. В начале весны в Нижегородской области заметно вырос спрос на квартиры как первичного, так и вторичного рынка. С 10 марта посещаемость разделов «Продажа квартир» и «Продажа квартир в новостройках» на сайте Gipernn.ru увеличилась более чем на 20%. Отметим, что всплеск интереса потенциальных покупателей к объектам жилой недвижимости ожидаемо оказался краткосрочным и уже в апреле пошел на спад.
Ослабление рубля и подорожание стройматериалов
Ограничения для бизнеса, связанные с распространением коронавируса, а также ослабление рубля на фоне дешевеющей нефти стали основными причинами подорожания строительных материалов в России. В Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) в начале апреля представили результаты мониторинга рынка стройматериалов, из которого следует, что лакокрасочные материалы за последнее время выросли в цене на 15%. Вентиляционное оборудование подорожало примерно на 12%, арматура — на 10. В большую сторону была скорректирована стоимость на оцинкованный металл и электрику — на 10 и 8% соответственно.
Глава НОСТРОЙ Антон Глушков напомнил, что зафиксированная в ДДУ цена не может меняться из-за растущих затрат. По этой причине увеличение стоимости материалов становится для девелоперов серьезной проблемой. Помочь участникам рынка было бы возможно, включив производителей и поставщиков комплектующих в региональные перечни компаний, которые имеют право продолжать работу в период ограничительных мер из-за коронавируса. Антон Глушков уверен, что в ряде субъектов создается искусственный дефицит необходимых для строительства товаров.
Генеральный директор «S. A. Ricci — жилая недвижимость» Александр Галицын (Москва) уверен, что себестоимость строительства вырастет пропорционально подорожанию материалов и компонентов. В большей степени от импорта зависит элитное жилье, поэтому в перспективе шести-девяти месяцев квартиры данного сегмента станут дороже на 5–15%, считает эксперт. Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин не исключает, что девелоперы, не имеющие запасов материалов, будут вынуждены поставить реализацию проектов на паузу и дожидаться возобновления поставок из стран ЕС.
Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев не ожидает резкого роста цен из-за подорожания стройматериалов, поскольку по всем текущим проектам уже подписаны договоры на снабжение. Пересчитывать стоимость, по всей видимости, придется лишь по новым стройкам.
Станет ли пандемия началом нового кризиса?
Управляющий директор АН «Монолит Истейт» Алексей Козлов отметил, что количество обращений от желающих решить свой квартирный вопрос уже значительно снизилось. По его мнению, стоимость недвижимости в течение нерабочего месяца существенно не изменится. В перспективе можно будет говорить об увеличении цикла сделки и снижении активности на рынке, что вынудит собственников подумать о дисконте. Эксперт прогнозирует, что падение цен будет держаться на уровне 7–10%, но многое зависит от шагов Центробанка.
Было бы разумно смягчить кредитную политику и снизить ключевую ставку. При базовом сценарии на восстановление рынка уйдет от четырех до шести месяцев.
По словам генерального директора строительной компании «Жилстрой-НН» Евгения Суменко, застройщик пока не столкнулся с падением спроса. При этом он не исключает изменения ситуации в ближайшие пару месяцев: если ограничительные меры на фоне распространения коронавируса будут продлены и общероссийские выходные не ограничатся апрелем, то многие люди пострадают из-за снижения дохода или даже потери работы.
Если говорить про объемы жилья, мы как строили, так и строим, все намеченные планы выполняются. Пока цены не увеличиваем, но предпосылки для этого есть — и стоимость стройматериалов, и стоимость оборудования растет вместе с курсом доллара. Поэтому могу предположить, что новые проекты придется корректировать по ценовой составляющей.
Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР), директор АН «Любимый город» Альбина Гладышева рассказала, в период самоизоляции многие люди занимаются поиском квартир, но начатые ранее сделки пришлось приостановить из-за неработающих МФЦ. По ее мнению, те, кто успел отложить деньги на покупку жилья еще до самоизоляции, вряд ли откажутся от решения квартирного вопроса. Росту спроса на недвижимость способствует также ослабление рубля: люди боятся за свои накопления и стремятся вложить их в твердую валюту, то есть в стены.
Напомним, МФЦ в Нижнем Новгороде были закрыты с 1 апреля. Однако через две недели многофункциональным центрам региона разрешили оказывать социально значимые услуги, но только по предварительной записи и с ограничением по количеству открытых отделений. Так, на прием и выдачу документов от заявителей работают всего три отделения в столице Приволжья по следующим адресам: ул. Славянская, 25, ул. Коминтерна, 137 и ул. Краснодонцев, 1.
Осталось много незавершенных сделок. Мы помогаем людям выйти из сложившейся ситуации с минимальным стрессом, пытаясь решить все текущие проблемы. Сегодня многие по-новому взглянули на роль риелтора, поняв, что агентства недвижимости, как никто другой, помогают и продавцам, и покупателям, и арендаторам даже в таких экстремальных условиях.
Она предположила также, что невостребованные в ближайшее время объекты могут заметно подешеветь — вплоть до 20%, если спрос на жилье снизится из-за кризиса.
Директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев (Москва) указал на повышенный интерес к загородной недвижимости, но речь, прежде всего, идет не о покупке, а об аренде. Ранний старт сезона на загородном рынке эксперт объясняет ослаблением рубля и введением режима самоизоляции. Некоторые покупатели заинтересовались домами в области, чтобы с комфортом переждать карантин, другие же рассматривают коттеджи и дачные дома в качестве альтернативы заграничному отдыху.
Мы видим тенденцию к повышенному спросу на загородную недвижимость. При этом спрос может повлиять на рынок: раньше летом владельцы домов предлагали посуточную аренду, но из-за сложившейся ситуации большинство из них перейдут на долгосрочную. Это связано с несколькими факторами: отпуска у большинства россиян отменились из-за запрета на выезд, хочется полностью изолироваться от людей в городе и сократить расходы.
Возможности покупателей и потери продавцов
Первый замдиректора «Концерна РУСИЧ» Борис Лесков (Москва) считает, что желание россиян вкладывать деньги в жилье в перспективе шести месяцев будет зависеть от сценариев распространения коронавирусной инфекции. При позитивном сценарии, когда производства и предприятия начнут входить в свой привычный график уже после майских праздников, а государство путем заявленных мер поддержит микро- и макропредприятия (а значит, сохранятся рабочие места), покупательская способность со временем вернется в докризисный уровень. При негативном развитии сценарии экономика войдет в одну из самых затяжных рецессий, и пострадают практически все ее сегменты.
Цены на недвижимость не упадут ниже рынка, то есть снижение на 20 и более процентов маловероятно. При резком падении покупательской способности и затоваривании рынка предложениями девелоперы сократят до минимума объемы строительства, но никто из застройщиков не будет реализовывать недвижимость ниже ее себестоимости.
«Концерна РУСИЧ» (Москва)
Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков (Санкт-Петербург) высказал мнение, что недвижимость кажется многим инвесторам «тихой гаванью», позволяющей вложить средства и получать пассивный доход. В то же время многие люди, столкнувшись с уменьшением заработка, могут отказаться от этих планов.
И те, кто брал недвижимость в ипотеку (вторичку, первичку, загородное жилье), у кого ежемесячный платеж за ипотеку составляет 30–40% от дохода, будут продавать жилье. Так как их доход уменьшился, будет тяжело оплачивать ипотеку. Например, у них был доход 100 тысяч рублей и оплата за ипотеку 40 тысяч рублей. Сейчас у них доход уменьшится до 70–80 тысяч рублей. Отдавать больше 50% дохода за ипотеку — это очень тяжело, как морально, так и денежно.
По оценкам экспертов «Открытие Research» (аналитическое управление банка «Открытие»), к концу текущего года из-за пандемии коронавируса цены на жилье в нашей стране могут упасть на 5–15%. Согласно базовому сценарию, предусматривающему достаточно быстрое восстановление деловой активности и спроса после 30 апреля, квартиры в Москве подешевеют на 5–10%, а в других регионах — максимум на 5%. В стрессовом сценарии, предполагающем, что на возвращение России к нормальной жизни потребуется минимум два месяца, заложены совсем другие значения: если он будет реализован, то жилье упадет в стоимости на 5–10% по России и на 10–15% — в столице.
В обоих сценариях речь идет о ценах сделок, а не о ценах экспонируемых объектов. Снижение цен при этом будет не прямое, а через маркетинговые акции и скидки. Больший процент дисконта на цены в Москве объясняется высокой маржинальностью локального рынка, что дает больше гибкости в ценовой политике, — пояснили в пресс-службе банка «Открытие».
Агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) также рассмотрело возможные сценарии изменения ситуации на рынке недвижимости. В случае сохранения режима самоизоляции в апреле—мае восстановление спроса придется на третий квартал 2020 года, считают эксперты.
Если ограничения продлятся до середины года, то покупательская способность вернется к прежнему уровню только в четвертом квартале. А при отмене карантинных мер в сентябре и позже стабилизация рынка может занять порядка двух-четырех лет.
По прогнозу аналитиков НКР, умеренный экономический шок повлечет снижение спроса на новостройки на уровне 5–10%. В этом случае застройщики, входящие в топ-20 крупнейших игроков рынка, потеряют до 90 млрд рублей своей выручки и заработают на 10% меньше, чем год назад.
Если падение спроса будет еще более значимым, то два десятка девелоперов лишатся уже более 200 млрд рублей. Чтобы хоть как-то удержаться на плаву и сохранить рабочие места, им придется снижать цены, предлагая клиентам квартиры с дисконтом 25–30%. Правда, будут ли у потенциальных покупателей деньги на приобретение жилья или условия для оформления ипотеки, — это вопрос, который пока остается открытым.
