Реализация нового механизма комплексного развития территорий (КРТ) в Нижнем Новгороде набирает обороты. К торгам по выбору застройщика готовят четвертую площадку — в границах улиц Янки Купалы, Коломенской, Лескова и Южного шоссе в Автозаводском районе. Сейчас участок площадью 23,6 гектара занят преимущественно домами народной стройки, появившимися на карте города в конце 1950-х годов.
По результатам так называемой реновации на месте обветшалых строений должен вырасти современный квартал с жилой и общественно-деловой функцией, а рядом появится новая социальная инфраструктура. Однако местные настороженно отнеслись к планируемым преобразованиям. Как именно может измениться площадка на Автозаводе и что тревожит горожан, чьи дома попадают под КРТ, выяснил корреспондент GIPERNN.RU.
Высотки на месте народной стройки
Идея реновации территории в районе улицы Янки Купалы стоит на повестке достаточно давно. Несколько лет назад здесь планировали применить механизм развития застроенных территорий (РЗТ), рассказал заместитель председателя правительства Нижегородской области Иван Каргин на встрече с местными жителями. Администрация даже разыграла площадку на торгах, выбрав застройщика. Однако последний не справился со своими обязательствами. В результате договор с ним пришлось расторгнуть, а ветхие дома народной стройки остались стоять молчаливыми памятниками прошлого.
Со временем законодательство поменялось, и на смену РЗТ пришел механизм КРТ, призванный не только решить проблему ветхого фонда, но и повысить качество городской среды. Площадка рядом с центром Автозаводского района быстро вызвала интерес одного из застройщиков — СЗ «АГК», входящего в группу «Жилстрой-НН», подчеркнул Иван Каргин. Летом 2022 года Архитектурный совет при нижегородском министерстве градостроительной деятельности рассмотрел объемно-планировочное решение новой застройки. А осенью 2023-го свет увидел мастер-план комплексного развития территорий, подготовленный ПК «Горпроект». Региональный штаб по градразвитию рассмотрел документ и признал его целесообразным.
Согласно мастер-плану, опубликованному на сайте Минграда, сейчас территорию в границах улиц Янки Купалы, Коломенской, Лескова и Южного шоссе занимает 51 ветхий дом, а также хозяйственные постройки, сады и огороды, собственность на которые не разграничена. Аварийные дома и объекты социальной инфраструктуры в границах проектирования отсутствуют. В пешей доступности располагаются четыре переполненных детских сада и пять школ, три из которых имеют достаточное количество свободных мест под планируемую застройку.
Для нового строительства потребуется снести дома и строения по следующим адресам:
- улица Янки Купалы, 1, 3, 5, 7, 9, 11 (два здания), 11б, 13, 15, 17, 19;
- улица Афанасьева, 3–9, 11–26, 26Б, 27, 28 (три здания), 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43, 45;
- улица Дуденевская, 1, 1а, 3, 5, 5б, 7, 9;
- улица Минеева, 1, 3, 5, 5а;
- улица Коломенская, 2а, 4.
Снос существующих зданий и строительство новых планируется разделить на четыре очереди: предельный срок их реализации составит 15 лет. Предполагается, что будущую застройку сформируют с учетом природного каркаса территории: часть домов расположится полукругом и повторит изгиб Автозаводского канала. Планировочная структура квартала будет сохранена.
В общей сложности в районе улиц Янки Купалы, Коломенской, Лескова и Южного шоссе планируется построить 431 753 квадратных метров новой недвижимости. Здесь возведут 15 жилых домов, большинство из которых достигут 15–17 этажей. Они будут оснащены помещениями общественно-деловой функции на первых этажах и подземными автостоянками. Самым высоким станет дом в 22 этажа. Рядом появятся два трехэтажных детских сада на 320 и 340 воспитанников, а также школа на 1000 учеников.
Что получат расселяемые?
Механизм КРТ позволяет властям действовать на опережение и за счет инвесторов расселять ветхие дома до того, как они станут аварийными, пояснил нижегородцам глава Института развития агломерации региона Михаил Генин. Куда именно и в какие сроки переселят собственников — решит застройщик, которого выберут на торгах.
Новое жилье для расселяемых должно располагаться в границах Нижнего Новгорода, а его площадь и комнатность будут не менее нынешних. Для того чтобы сделать переезд максимально комфортным, потенциальному инвестору порекомендуют переселять жителей именно в Автозаводский район, подчеркнул выступающий.
Комплексное развитие территорий нацелено и на преобразование среды, и на улучшение жилищных условий. Люди получат квартиры площадью, не менее занимаемой, и комнатностью, не менее занимаемой. Вы спрашиваете: «Что я получу, если у меня двухкомнатная квартира площадью 28 квадратных метров, которых сейчас больше нет?». Значит, вы получите двухкомнатную квартиру площадью не менее 28 квадратных метров — ту, которую застройщик сможет купить на рынке, — добавил Михаил Генин.
Несмотря на то, что застройщик, который может заняться комплексным развитием площадки, пока не выбран, один из потенциальных интересантов уже известен. Как мы уже упоминали, это СЗ «АГК», который входит в холдинг «Жилстрой-НН». На ноябрьской встрече с нижегородцами присутствовал директор специализированного застройщика и по совместительству депутат Законодательного собрания региона Вадим Пичугин.
Глава СЗ «АГК» рассказал жителям, что в случае победы на торгах компания будет рассматривать два варианта переселения собственников. Первый — предоставить им квартиры в активно развивающемся в Автозаводском районе ЖК «Торпедо». Второй — возвести на пустом участке в границах КРТ новый дом, в который смогут переехать расселяемые жильцы.
Но все должны понимать, что мы будем являться участником аукциона. И все то, что мы сейчас говорим, будет возможно, если мы в этом аукционе победим, — подчеркнул Вадим Пичугин.
Выяснилось, что перспектива переезда радует далеко не всех местных жителей. Причины различны: родители не хотят переводить детей в другие садики и школы, а пенсионеры мечтают спокойно дожить свой век в родных стенах. При этом все ценят микрорайон в границах улиц Янки Купалы, Коломенской, Лескова и Южного шоссе за близость инфраструктуры: рядом с народной стройкой есть все необходимое — от магазинов и больниц до парков и дворцов культуры.
В вопросе расселения больше всего нижегородцев пугает неопределенность. На встрече с представителями власти они заметили, что переезд в Автозаводский район будет носить лишь рекомендательный характер. Проще говоря, будущий застройщик имеет полное право как прислушаться к этой просьбе, так и полностью проигнорировать ее. А значит — в теории — автозаводцам могут предоставить квартиры хоть в Сормове, хоть в Новинках. Для того чтобы новое жилье гарантированно располагалось поблизости, нижегородцы настоятельно попросили законодательно зафиксировать эту обязанность.
Согласно закону, нам дается равнозначное жилье в пределах городского округа Нижнего Новгорода, — а это любой район. То есть застройщик спокойно может сказать: «Равнозначное жилье — двухкомнатная квартира в народной стройке на Дубравной». Я не соглашусь — меня судом обяжут заключать договор. Нам нужна конкретика, — возмутилась местная жительница Анастасия.
Волновали нижегородцев и другие житейские вопросы. Например, один из присутствующих заметил, что квартирой в доме, попадающем под расселение, он владеет вместе со своим братом. Мужчина поинтересовался, на какую недвижимость они смогут претендовать в таком случае. Михаил Генин объяснил, что новое жилье, как и предыдущее, будет предоставлено на двоих. Также автозаводцы поделились, что собственники, проживающие в одиночестве, опасаются получить деньги вместо квартиры. В этом случае ответ директора Института развития агломерации был краток: нижегородцам однозначно предоставят новое жилье.
Я многодетная мама, у меня трое детей. Для меня соглашаться на эту программу — риски. Я могу получить совсем не то, что хотела бы. Сейчас мои дети привязаны к садику и школе, а после переселения надо переводить детей. У нас всех есть своя зона комфорта — для меня это место, в котором я живу. Я купила квартиру всего в 2016 году на честно заработанные деньги. Да, это народная стройка, но эта моя квартира, — высказалась одна из присутствующих на собрании.
Непростое решение
В настоящее время окончательное решение о застройке территории в районе улицы Янки Купалы еще не принято, подчеркнул заместитель председателя нижегородского правительства Иван Каргин. Региональный кабмин подготовил проект решения о КРТ и признал целесообразным мастер-план, закрепляющий границы реновации, виды разрешенного использования площадки и технико-экономические параметры нового строительство. Однако последнее слово в вопросе комплексного развития территории остается за ее жителями.
Каждый житель должен решить, хочет ли он, чтобы эта территория развивалась в том виде, в котором мы представили? Решение о комплексном развитии территории еще не принято. Определены только технико-экономические параметры и наше видение того, как эта территория может реновироваться. Поэтому просьба не думать, что за вас уже что-то решили, — обратился к нижегородцам Иван Каргин.
Определить судьбу квартала в районе улицы Янки Купалы местным жителям необходимо путем голосования: высказаться имеет право каждый собственник в каждой квартире. Если после подсчета голосов ⅔ и более жителей дома выступят против КРТ, здание исключат из программы. Правовые основания по уведомлению граждан о предстоящем голосовании возникли у власти только после прохождения всех согласований и опубликования проекта решения о комплексном развитии территории, пояснили GIPERNN.RU в региональном Минграде.
Последний документ был размещен на сайте министерства и правительства Нижегородской области 16 ноября. После этого в течение трех рабочих дней автозаводцем направили уведомления с предложением о проведении внеочередных общих собраний. Сами же нижегородцы с досадой отметили, что узнали о перспективных преобразованиях не из официальных ресурсов или уведомлений, а через СМИ и домоуправляющую компанию.
По законодательству решение о КРТ должно быть принято в течение 45 дней с даты публикации проекта. Соответственно, организовать внеочередное собрание и проголосовать «за» или «против» расселения нижегородцы должны в срок до 31 декабря 2023 года, добавили в министерстве градостроительной деятельности. Стоит отметить, что на встрече представители власти неоднократно заверили жителей, что у них есть год, чтобы передумать и отказаться от КРТ. Такой срок озадачил большинство присутствующих: они справедливо заметили, что не встречали его ни в одном законе. Позже ситуацию прояснили в региональном Минграде.
В борьбе за диалог
Дополнительно в региональном Минграде пояснили, что нижегородское правительство выступает исключительно инициатором проведения собраний: организовать голосование должны сами жители. Алгоритм возможных действий нижегородцам объяснили в ходе одной из встреч. В частности, им предложили назначить по 2–3 ответственных из каждого дома, которые за 10 дней до проведения собрания должны уведомить об этом всех собственников. Например, путем размещения объявлений в подъездах.
Затем гражданам необходимо выбрать председателя, а также того, кто будет подсчитывать голоса: их подписи должны стоять в протоколе. В дату проведения голосования каждый собственник заполняет специальный бюллетень и передает его вышеназванным лицам. Они готовят итоговый протокол, оригинал которого направляется в Госжилинспекцию, а копия — в администрацию Автозаводского района. Дополнительные разъяснения жителям представители Института развития агломерации дают в специальном чате «КРТ Нижний Новгород» в Telegram, заключили в министерстве градостроительства.
Однако вся процедура кажется простой только на словах. На деле организация и проведение голосований стали настоящей головной болью для собственников, рассказала GIPERNN.RU инициативная жительница квартала Ольга Прокофьева. Дело в том, что несколько лет назад УК «Наш дом» вывела из-под управления большую часть домов, попадающих под расселение: в ее зоне ответственности остались лишь два здания.
Согласно законодательству, основа общего собрания — это реестр собственников. А значит, большинство жителей в этой ситуации не могли запросить необходимые данные в управляющей компании — вместо этого список жильцов пришлось кропотливо составлять вручную. Причем подчас ответственные сталкивались с недовольствами напуганных неизвестностью автозаводцев.
Законодательство РФ написано таким образом: если дом не голосует, он автоматически уходит в КРТ. Получается, со всеми нашими сложностями большинство домов на нашей площадке были бы приговорены к этому, — пояснила Ольга Прокофьева.
До недавнего времени Институт развития агломерации предпринимал минимальные усилия для того, чтобы помочь собственникам с организацией общих собраний, подчеркнула наша собеседница. В декабре состоялась вторая встреча, на которой жителям разъяснили трудности, связанные с подготовкой документации, и дело пошло проще. Однако, безусловно, все до единого проблемные моменты решить не удалось.
Понимаете, у нас, например, есть квартира, где у женщины в собственности 7/20 доли. И потом, у нас много пожилых людей, у некоторых кнопочные телефоны. Они не находятся в чате Telegram, они в принципе не могут Telegram установить! Люди не обладают ни опытом, ни юридическими знаниями. Но мы бьемся, я на правах волонтера помогаю, — заявила Ольга Прокофьева.
Сейчас жители квартала в границах улиц Янки Купалы, Коломенской, Лескова и Южного шоссе завершают проведение общих собраний, поделилась Ольга Прокофьева. Как пояснили в Минграде, если по итогам голосования 51 ветхий многоквартирный дом войдет в КРТ, торги на право заключения договора с инвесторам будут организованы в течение месяца. После подписания договора победитель сможет приступить к реализации проекта. Предельный срок, в течение которого на месте народной стройки должен вырасти новый жилой комплекс, — 15 лет.
Однако судьба этой территории может сложиться иначе. По наблюдениям Ольги Прокофьевой, в настоящее время от расселения по механизму КРТ отказываются около 10% домов в границах квартала. Если по окончательным итогам голосования собственники одного или нескольких домов выйдут из проекта, Институту развития агломерации придется определить новые границы комплексного развития территории, учитывающие мнение жителей. Уйдет ли перспективная площадка с молотка уже в начале 2024 года или параметры нового строительства, как в получившим известность квартале «Красный просвещенец», будут неоднократно перерабатываться, станет известно в ближайшем будущем.
