Жители многоквартирных домов нередко жалуются на управляющие компании и часто даже удивляются, когда их директора становятся фигурантами уголовных дел. В последнее время в нижегородских СМИ все чаще выходят сюжеты о том, как недобросовестные ДУКи подделывают подписи жильцов для повышения стоимости своих услуг или присваивают себе деньги, которые граждане заплатили за отопление или водоснабжение.
Для собственников квартир, недовольных качеством работы управляющих компаний, закон предусматривает возможность перехода на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Стоит ли отказываться от посредничества ДУКов и ТСЖ и о каких рисках подобных решений нижегородцам нужно знать заранее?
Для чего разрешили переходить на прямые расчеты с поставщиками ресурсов?
В апреле 2018 года в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки: ст. 157.2 «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, Региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами» разрешила собственникам квартир заключать договоры на оказание коммунальных услуг напрямую с поставщиками — без посредничеств управляющих компаний и ТСЖ. Согласно принятым нормам, жильцы имеют возможность непосредственного взаимодействия с предприятиями, отвечающими за следующие блага цивилизации:
- холодное водоснабжение;
- канализацию;
- горячее водоснабжение;
- отопление;
- энергоснабжение;
- газоснабжение;
- вывоз мусора.
Стоит отметить, что речь идет именно о коммунальных услугах, поскольку в ежемесячных платежках за квартиру указываются еще и жилищные. Если вам до сих пор приходит единая квитанция, обратите внимание на такие пункты, как обслуживание дома, содержание общего имущества и текущий ремонт — это и есть сфера ответственности управляющих компаний.
Согласно подсчетам Минстроя РФ, около 40% долгов в жилищно-коммунальном хозяйстве никак не связано с нежеланием собственников квартир расплачиваться по счетам. Люди добросовестно жертвуют частью зарплаты, отдавая деньги за тепло и воду, но эти средства до поставщиков почему-то так и не доходят. Так, осенью прошлого года мы рассказывали о том, как ДУК на протяжении одиннадцати месяцев направлял деньги жильцов не на оплату коммунальных услуг, а на другие цели. Тогда органы следствия оценивали нанесенный ресурсоснабжающей организации ущерб в 2,5 миллиона рублей.
Домоуправляющие компании — это своего рода посредники между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, дополнительное звено при ведении расчетов. А дополнительное звено — это и дополнительное время. То есть напрямую от собственников деньги будут поступать к поставщикам услуг быстрее, минуя промежуточный этап. А это позволит сократить задолженность по ЖКХ, она составляет уже 1 триллион рублей и растет с каждым днем. Это катастрофа, согласитесь? По мнению законодателей, прямые расчеты смогут исправить ситуацию, — комментирует юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
Депутаты и чиновники полагают, что прямые расчеты с поставщиками выведут из оборота ДУКов значительный объем денежных средств, которые им не принадлежат. Лишившись возможности такого «заработка» недобросовестные управленцы будут вынуждены покинуть рынок. Теоретически, собственники жилья от этого только выиграют. Во-первых, получая платежи за потребленные ресурсы своевременно и в полном объеме, поставщики смогут выделять больше средств на реконструкцию и модернизацию сетей: это повысит качество предоставляемых услуг. Во-вторых, граждане больше не будут бояться, что их деньги не дойдут до адресата (поставщика ресурсов), а их квартира останется без воды и света как у злостных неплательщиков.
Кстати, занимавший на момент принятия поправок пост главы Минстроя РФ Михаил Мень заявлял, что изменения будут способствовать оздоровлению рынка, исключая мотивацию «недобросовестных ДУКов „управлять“ чужими деньгами, а не домами».
Как перейти на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями?
Жилищное законодательство страны основным органом управления многоквартирным домом признает общее собрание собственников. Как правило, голосование проводится в очно-заочной форме. Чтобы перейти на прямой договор с поставщиком ресурсов, необходимо принять соответствующее решение большинством голосов — 50% +1 голос от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании. Протокол собрания в дальнейшем поступает в ресурсоснабжающие организации.
Стоит отметить, что не всегда инициаторами перехода на прямые договоры выступают жильцы. В ряде случаев в этом заинтересованы сами поставщики, если недобросовестные ДУКи накапливают задолженность за коммунальные услуги.
Для добросовестных управляющих компаний переход на прямые договоры с РСО всегда был положительным моментом, поскольку исчезала необходимость быть «промежуточным звеном» между жителями и поставщиками ресурсов. Теперь и подготовка необходимой платежной документации, и работа с должниками ложится на плечи ресурсоснабжающих организаций, — пояснили в объединенной пресс-службе ДУКов Нижнего Новгорода.
Договор о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями считается заключенным с даты, указанной в решении общего собрания (в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»). Собственникам жилья не требуется дополнительно подписывать какие-либо бумаги с поставщиками услуг.
Переход на прямое взаимодействие с РСО (в случае принятия такого решения на общем собрании) осуществляется для всех жильцов одновременно. Поэтому ситуации, когда одна квартира перечисляет деньги напрямую в «Теплоэнерго», а другая по-прежнему рассчитывается за отопление через ДУК, исключены.
Если же инициатором расторжения договора с управляющей компанией выступит водоканал или другая ресурсоснабжающая организация (например, недовольная ростом задолженностей), она просто направит жильцам уведомление о расторжении договора с УК и заключении прямых договоров. Собственникам квартир даже не придется ничего делать: отказ поставщика от взаимодействия с ДУКом или ТСЖ будет односторонним. При этом граждан должны будут известить об изменениях, разместив уведомление о переходе на прямые расчеты на видном месте (или опубликовав на сайте). Спустя месяц с момента уведомления договор с управляющей компанией будет считаться расторгнутым, и потребители смогут перечислять оплату напрямую поставщикам. Дублирование квитанций ДУКом будет считаться незаконным.
Кроме того, в настоящее время в целях повышения прозрачности платежей за ЖКУ для жителей, а также в связи с модернизацией программного обеспечения, произошло разделение квитанций — собственники получают два платежных документа: за жилищные и за коммунальные услуги. Об этом жителей своевременно информировали — информация печаталась на оборотной стороне платежных документов, а также на информационных досках в подъездах домов, — добавили в объединенной пресс-службе ДУКов.
Чем рискуют жильцы, переходящие на прямые расчеты?
Возможность избавиться от посредников в лице управляющих компаний и получать более качественные коммунальные услуги привлекает многих собственников жилья. Однако некоторые россияне, успевшие перейти на прямые расчеты с поставщиками ресурсов, уже заметно растеряли свой энтузиазм. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями оказалось для них вовсе не таким комфортным, как могло показаться на первый взгляд.
Например, в объединенной пресс-службе ДУКов Нижнего Новгорода нам рассказали о том, как нижегородцы столкнулись с необходимостью оплаты банковской комиссии при расчетах с компанией «Теплоэнерго»:
В настоящее время данный вопрос решается положительно — помимо пункта приема платежей в офисе компании, достигнута договоренность с «Саровбизнесбанком», и жители теперь имеют возможность в офисах банка теперь оплачивать квитанции за тепло без комиссии. Возможно, что в дальнейшем «Теплоэнерго» продолжит эти действия, и проблема комиссий как таковая перестанет существовать.
Также представители домоуправляющих компаний не исключили возможности обращения поставщиков в коллекторские агентства для решения проблем с должниками, поскольку поправки о передаче долгов за «коммуналку» профессиональным взыскателям обсуждались на протяжении всего 2019 года:
Несмотря на то, что на данный момент ситуация неопределенная, закон именно в такой форме может быть принят и будет применяться на практике. Домоуправляющие компании на протяжении многих лет вели работу с должниками, которая в основном носила «информационно-увещевательный» характер, без «угроз коллекторов» и не так часто доходила до судебных разбирательств. УК имеют богатую практику непосредственного контакта с собственниками и выстраивают работу по взысканию задолженности максимально корректно. Как будет организована эта работа у ресурсоснабжающих организаций — покажет время.
Специалист «Единого центра защиты» Илья Артемьев считает, что наличие посредников в виде ДУКов или ТСЖ делает коммунальные услуги для граждан дороже и усложняет контроль за финансовыми потоками. Самостоятельное управление потребляемыми ресурсами, включая прямые расчеты, позволяет собственникам грамотно расставлять приоритеты в необходимых работах и в случае необходимости решать вопрос о смене подрядчиков.
Посмотрим на минусы. УК за то и взимает деньги, что поиск специалистов, принятие решений и т. д. они берут на себя. И договоры, их правильность и безопасность лежат на юристах УК. Собственникам же придется это делать либо самим, либо опять же нанимать специалистов. То есть такая система подойдет тем домам, в которых есть крепкая инициативная группа, располагающая временем и желательно ресурсами, — предупреждает юрист.
Выбирая заключение прямого договора с поставщиками, помните, что содержать в порядке все инженерные системы в доме по-прежнему должна управляющая компания. Даже если платежи за воду и газ жильцы перечисляют ресурсоснабжающим организациям, жаловаться на качество услуг они, как и раньше, могут в свой ДУК. Работники управляющей компании будут обязаны устранять протечки труб и решать проблемы с электрикой: отказывать в ремонте коммуникаций, ссылаясь на прямой договор жильцов с поставщиками коммунальных услуг, они не имеют права.
