Как обычно, наступление нового календарного года связано с вступлением в силу многочисленных поправок, внесенных в Налоговый кодекс РФ. О нововведениях налогового законодательства в сфере недвижимости, которые вступают в силу в 2016 году, рассказывает руководитель проекта «Precedent Consulting» Анна Покровская.
Налог с продажи недвижимости: реалии 2016 года
При продаже недвижимости существенным минусом всегда был налог — 13% с полученной суммы. При условии, если квартира (или другая недвижимость) находилась в собственности менее трех лет. После пересечения границы в три года налог с продажи платить не приходилось.
В 2016 году ситуация кардинальным образом меняется. Теперь налог на доходы физических лиц (13%) уплачивается с продажи любой недвижимости, которая находилась в собственности менее пяти лет. Исключениями являются случаи:
— если недвижимость унаследована от члена семьи или близкого родственника либо подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику;
— если право собственности получено в результате приватизации;
— если недвижимость приобретена в собственность по договору пожизненной ренты.
На перечисленные случаи распространяется прежний, трехгодичный, срок владения, достаточный для освобождения от уплаты налога.
Возникает логичный вопрос: «А что же делать с распространенными случаями занижения реальной цены сделки в договоре «для налоговой»? Ответ неутешителен: согласно новому правилу, если доходы от продажи объекта недвижимости оказываются меньше, чем кадастровая стоимость данного объекта на начало года, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины (то есть налог взимается с суммы, равной не менее 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости).
Подобная привязка цены сделки купли-продажи объекта недвижимости к его кадастровой стоимости приводит к еще одному неизбежному выводу — собственнику недвижимости необходимо оценивать адекватность кадастровой оценки. А если проще, насколько кадастровая стоимость соответствует рыночной. И в том случае, если первая существенно завышена по отношению ко второй, — стараться обжаловать результаты кадастровой оценки. В противном случае, придется долго и тяжело, а также не всегда с предсказуемым результатом, доказывать налоговой, почему вы продали квартиру или иной объект недвижимости по цене «существенно отличающейся от кадастровой» и что это не очередной трюк для уклонения от уплаты налогов.
|
Важный момент: Для имущества, приобретенного до 1 января 2016 года, налог с продажи исчисляется по старым правилам, то есть срок владения, который освобождает от уплаты налога, остается три года. |
Увеличенная ставка налога на имущество физических лиц
28 субъектов РФ (Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесская Республика, Удмуртская Республика, Амурская, Архангельская области и Ненецкий АО, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, Москва, Ханты-Мансийский АО-Югра, Ямало-Ненецкий АО) приняли решение о расчете налога на имущество физических лиц с 1 января 2016 года исходя из кадастровой стоимости.
Общее правило по расчету налога. Точная величина налоговых ставок устанавливается представительными органами муниципальных образований. Однако рамки следующие:
0,1% в отношении:
— жилых домов, жилых помещений;
— объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
— единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
— гаражей и машино-мест;
— хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
2% в отношении:
— коммерческой недвижимости (торговые и офисные помещения);
— «дорогостоящей недвижимости» (стоимостью выше 300 млн. рублей).
0,5% в отношении прочих объектов налогообложения.
При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв. м в отношении комнат, 20 кв. м в отношении квартир, 50 кв. м в отношении жилых домов.
С подробностями исчисления налога исходя из кадастровой стоимости можно ознакомиться по ссылке:
|
Важный момент: Квартиры общей площадью до 20 кв. м, комнаты площадью до 10 кв. м, жилые дома общей площадью до 50 кв. м, а также единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом) кадастровой стоимостью не более 1 млн. рублей, не являются объектами налогообложения. |
Рассчитать налог на имущество можно на официальном сайте налоговой службы по ссылке: Для этого достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости.
Отдельная ситуация со строениями, которые не относятся к жилым. Речь идет, например, о дачах, коттеджах, апартаментах.
Многие граждане строят по факту жилые помещения на садовых или дачных участках, регистрируют их как нежилые и проживают там, без прописки. В Московской и Ленинградской областях также большую популярность имеет покупка апартаментов, которые привлекательны своей ценой. Налог на имущество физических лиц с 2016 года изменит ситуацию для многих собственников такой нежилой недвижимости в худшую сторону, потому что… потому что дорого. В связи с тем, что это нежилые объекты, с точки зрения закона собственникам не положены налоговые льготы и вычеты.
|
Ситуация с апартаментами усугубляется еще и тем, что они могут подпадать под налогообложение как по ставке 0,5%, так и по ставке 2% от их кадастровой стоимости. Налоговая инспекция зачастую полагает, что если апартаменты запроектированы в составе многофункционального комплекса, налог нужно выплачивать как за офисные помещения, а вот если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, на них распространяются уже другие условия — они попадают в категорию «прочие объекты». Подобное утверждение довольно спорно, но тем, кто не хочет затевать судебную «битву» с налоговиками, лучше принять эту информацию во внимание. |
Поэтому не исключено, что многие собственники такой «нежилой», а по факту, вполне себе жилой недвижимости, попробуют изменить ее статус. Это довольно трудоемкий процесс, который, к сожалению, не всегда осуществим. Кроме того, как и в случае с оспариванием кадастровой стоимости, при желании изменить разрешенный вид использования земельного участка и целевое назначение недвижимости, нужно быть готовым к затратам.
Налог на имущество организаций
Также увеличен с 2016 года.
В абсолютном большинстве регионов России, включая Нижегородскую, Московскую, Ленинградскую области, с 1 января 2016 года налог на имущество организаций исчисляется по ставке 2% от кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это касается, главным образом, административно-деловых центров и торговых комплексов, нежилых помещений, которые могут использоваться под офисы, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, а также недвижимости иностранных организаций, у которых в РФ нет постоянных представительств, и «жилой недвижимости, которая учитывается как товар или готовая продукция», но до сих пор не облагалась налогом на имущество.
Изменения в правовом режиме отдельных объектов недвижимости
1. Апартаменты. Еще один важный момент, касающийся апартаментов. В первую очередь, это коснется жителей столичного региона (Московская область). Законодательством теперь запрещено возведение апарт-комплексов как отдельных объектов капитального строительства. Ограничение наложено постановлением правительства Москвы № 660-ПП. Апартаменты отныне могут размещаться только в гостиницах (апарт-отелях, мотелях, хостелах, сюит-отелях и др.) для временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания.
2. Объекты незавершенного строительства (недострои). Объекты незавершенного строительства также облагаются налогом. Перечень объектов налогообложения в Налоговом кодексе пополнился такими понятиями, как «машино-место», «единый недвижимый комплекс» и «объект незавершенного строительства». В свою очередь, Гражданский кодекс относит «недострой» к недвижимому имуществу.
Для физлиц налогом на имущество объект незавершенного строительства будет облагаться при выполнении трех обязательных условий:
— на объект зарегистрировано право собственности;
— субъект РФ установил базу налогообложения (кадастровая либо инвентаризационная стоимость), или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
— величина стоимости объекта определена.
Предельные ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):
0,1% — для незавершенного строительством жилья, гаражей, хозстроений;
2% — для незавершенного строительством административного, торгового объекта и объекта стоимостью более 300 млн. рублей;
0,5% — для незавершенного строительством иного объекта.
Ставки, объекты налогообложения и льготы могут быть дифференцированы в регионах и отдельных муниципальных образованиях.
|
Справка по Нижнему Новгороду Налог на имущество физических лиц в Нижнем Новгороде взимается в следующих размерах:
0,1% в отношении объектов налогообложения стоимостью до 10 млн. рублей (включительно): — жилых домов; — жилых помещений; — объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; — единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); — гаражей и машино-мест; — хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
0,2% в отношении объектов налогообложения стоимостью от 10 млн. рублей до 50 млн. рублей (включительно): — жилых домов; — жилых помещений; — объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; — единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); — гаражей и машино-мест; — хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
0,3% в отношении объектов налогообложения стоимостью от 50 млн. рублей до 300 млн. рублей (включительно): — жилых домов; — жилых помещений; — объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; — единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); — гаражей и машино-мест; — хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства иди индивидуального жилищного строительства.
2% в отношении объектов налогообложения: — включенных в перечень объектов недвижимого имущества, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти Нижегородской области в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ; — образованных в течение текущего налогового периода в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в данный перечень по состоянию на 1 января года соответствующего налогового периода (при условии соответствия из критериям, предусмотренным абз. вторым п. 10 ст. 378.2 НК РФ); — объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей.
0,5% в отношении прочих объектов налогообложения. |
