Ликвидность — это показатель, определяющий, как скоро тот или иной актив может быть продан по цене, близкой к рыночной, — без внушительных скидок. Чем быстрее находится покупатель, тем более ликвидным считается объект. Поскольку вопрос ликвидности является одним из наиболее важных для участников рынка недвижимости, GiperNN решил разобраться, как правильно оценить и при необходимости повысить ликвидность жилья. За разъяснениями мы обратились к Елене Витковской, специалисту по недвижимости риелторской компании «Манхэттен».
Елена, существуют ли факторы, повышающие ликвидность недвижимого имущества?
Безусловно. Таких факторов достаточно много, их даже можно разделить на несколько групп. К первой, если мы говорим о жилье, относится месторасположение объекта, включая транспортную развязку, наличие инфраструктуры, низкий уровень преступности на территории района и благоприятную экологическую обстановку.
Всегда востребовано жилье в центре Нижнего Новгорода — внутри трамвайного кольца. Пользуется спросом и микрорайон Кузнечиха, ранее считавшийся одним из наиболее благополучных с точки зрения экологии, где сейчас строится немало новых жилых комплексов. Можно сказать, что в каждом из районов города есть свои удачные локации: чаще они расположены вблизи районной администрации, крупных ТЦ или парковых зон.
Вторая группа факторов, влияющих на ликвидность жилья, — это характеристики самой недвижимости, в частности возраст дома. Самыми ликвидными на данный момент являются квартиры в домах, построенных не более пятнадцати лет назад, с лоджиями и балконами. В качестве примера, объединяющего первые два фактора, можно привести дома, построенные в 2003–2007 годах ГК «Выбор» и Ипотечной компанией Сбербанка около ТЦ «Этажи». Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в этом районе всегда продаются достаточно быстро и по хорошей цене.
Немаловажную роль также играют удачная планировка и живописный вид из окон. Как правило, покупатели не любят объекты на первом и последнем этажах: спрос на них меньше, а значит и цена — ниже.
Наконец, на ликвидность влияет ситуация на рынке недвижимости, включая фактор сезонности. Весной и осенью сделки проходят активнее, что также сказывается на стоимости, но не стоит забывать, что в это время ниже не только спрос, но и предложение.
Можно ли утверждать, что квартиры являются более ликвидными по сравнению с коммерческими площадями?
Как для жилой, так и для коммерческой недвижимости действует общее правило: чем крупнее и дороже объект, тем меньше его ликвидность. Маленькую квартиру продать всегда легче, чем большой особняк, а найти покупателя на офис — проще, чем на целый бизнес-центр. Так что если мы сравним большую дорогую квартиру и маленький магазинчик на красной линии с хорошим трафиком, то коммерция в данном случае окажется более ликвидной.
Какие жилые объекты являются наиболее ликвидными в Нижнем Новгороде?
Наибольшей популярностью среди нижегородцев пользуются однокомнатные квартиры и студии. Также стабильным является спрос на двухкомнатные квартиры. Элитное жилье с огромными метражами и эксклюзивной дорогостоящей отделкой в нашем городе не так востребовано и экспонируется заметно дольше. Более ликвидными при прочих равных условиях оказываются квартиры в Сормовском, Советском, Нижегородском и Автозаводском районах.
По моей практике, квартиры с ремонтом продаются намного лучше. Даже в сегменте «эконом» потенциальные покупатели рассчитывают увидеть жилье в хорошем состоянии. Как минимум речь идет о пластиковых окнах, ровных полах, наличии кухонного гарнитура и в целом — приятной цветовой гамме. Соответствующие этим критериям объекты продаются гораздо лучше, чем так называемые «убитые» квартиры, даже если продавец делает на них хорошую скидку.
Может ли продавец — собственник или агент — повысить ликвидность продаваемого жилья?
Да, это вполне реально. Главное, что можно сделать для повышения ликвидности, — решить проблемы с документами. Позаботиться о правовой стороне сделки стоит заблаговременно, чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей. Можно заранее выписать людей из квартиры, а если в числе собственников значатся несовершеннолетние, — подготовить разрешение от органов опеки.
Немаловажную роль играет поиск покупателя — грамотное составление объявления и эффективное его продвижение на специализированных площадках, таких как Gipernn.ru. Объявление о продаже должно содержать подробное описание и качественные фотографии квартиры и дома, а также планировку.
Здесь же мы обычно говорим и о предпродажной подготовке — проведении косметического ремонта и уборке в квартире. Минимальные вложения в ликвидацию дефектов жилья могут заметно повысить его ликвидность.
Как агенту правильно определить стоимость жилой недвижимости, чтобы она была более ликвидной на рынке?
При определении стоимости риелтор должен принимать во внимание все нюансы: район города и месторасположение относительно инфраструктуры, транспортную развязку, благоустроенность дворовой территории, год постройки дома, этажность, особенности планировки квартиры, ремонт, мебель, которая достанется покупателю, а также количество аналогичных предложений конкурентов и общую ситуацию на рынке. Немаловажную роль играет и состояние документов.
При этом необходимо помнить, что на любой, даже самый неликвидный объект, есть свой покупатель. Преимуществом агента перед собственником квартиры является знание объективной ситуации на рынке, соотношения спроса и предложения и данных о совершаемых сделках. Анализ этой информации помогает назначить справедливую цену и быстрее выйти на сделку.
Какие объекты жилой недвижимости сегодня наиболее интересны инвестору с точки зрения ликвидности?
С точки зрения инвестиций наиболее привлекательными сегодня выглядят квартиры в домах точечной застройки в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Именно такие объекты являются более перспективными при дальнейшей перепродаже. Объясню, почему не стоит вкладывать деньги в строящиеся жилые комплексы. Пока в новом микрорайоне будут возводиться дома, в продаже будет очень много аналогичных предложений. Кроме того, застройщик может проводить различные акции и делать скидки, что заметно снизит шансы выгодно продать вашу квартиру в данном ЖК. Но и здесь имеются исключения: если вы приобретали жилье на этапе котлована, то после сдачи дома оно, конечно же, вырастет в цене. Также я бы не рекомендовала инвестировать в объекты старого фонда: купеческие дома, «народные стройки» и квартиры в домах на краю города.
Как быстро в Нижнем Новгороде можно продать квартиру с разным уровнем ликвидности?
Квартира со средней ликвидностью может быть продана за три-четыре месяца. Скорее всего, это будет жилье в нижней части Нижнего Новгорода на невысоком этаже, где окна квартиры выходят на оживленный проспект.
Квартиру с низкой ликвидностью можно продавать и более полугода. Это может быть трешка в спальном районе с малоэтажной застройкой или семикомнатная двухуровневая квартира в элитном доме на Верхневолжской набережной.
Примером ликвидного объекта жилой недвижимости, который мне удалось быстро реализовать в этом году, была 1-комнатная квартира в Верхних Печерах на предпоследнем этаже 9-этажного дома 1990-х годов постройки. Покупатель нашелся за неделю.
