Экономическая ситуация, сложившаяся из-за пандемии коронавируса, остановила многие рынки, и сфера недвижимости оказалась не в лучшей ситуации. Покупательная способность людей упала, продажи снижаются, часть строек просто встала. Но квадратные метры по-прежнему остаются синонимом надежности — вложений, которые в любом случае не пропадут. Одни считают, что кризис — самое время покупать, потому что на рынке появляется много интересных объектов по привлекательным ценам, а другие, приобретая недвижимость, просто стремятся сберечь свой капитал.
Российская редакция журнала Forbes собрала вместе крупнейших игроков рынка, чтобы обсудить сложившуюся ситуацию и поговорить о том, какие перспективы есть у отрасли. Конференция «Недвижимость 2020. Эпоха перемен» прошла 29 апреля в формате видеотрансляции, как того требуют нынешние ограничения. Как выяснилось, агентства, девелоперы и крупные банки уже освоили дистанционную форму работы, и это не основная проблема отрасли.
Поддержка спроса и предложения
Одной из самых насущных тем, волновавших всех участников конференции, стала тема государственной поддержки. Президент пообещал помочь отрасли пережить кризис: в стране разработан комплекс мер, в который входит субсидирование ипотеки и кредитов застройщиков, кроме того, планируется выкупить у девелоперов часть готового жилья.
Как отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, анализ первого квартала показал, что 2020 год мог стать одним из самых успешных и по объему ипотечных кредитов, и по объему ввода жилья. Пандемия коронавируса не может не сказаться на рынке, но катастрофы точно не принесет, отметил Гольдберг и назвал введение ипотеки под 6,5% в новостройках очень действенной мерой поддержки отрасли.
Таких ставок на рынке для конечного потребителя не было никогда, и спрос мы видим очень высокий, это поддержит застройщиков.
Другие участники дискуссии также считают данную меру поддержки своевременной и адекватной. По мнению заместителя директора девелоперской группы ЛСР Ивана Романова, сейчас сложился уникальный момент для приобретения недвижимости, на рынке можно найти очень выгодные предложения, а у ипотечных кредитов самая низкая в истории ставка.
Я думаю, это поддержит отрасль, особенно рынок квартир экономкласса, в долгосрочной перспективе рынок недвижимости покажет стабильный рост.
Что касается последствий кризиса, то, как считает глава аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, они будут смягчены тем, что отрасль переходит на проектное финансирование. Это снижает финансовую нагрузку на застройщиков и защищает рынок от появления новых долгостроев. Сейчас около 35% жилья в России строится с использованием эскроу-счетов. В отношении проектов, которые возводятся на средства граждан, планируется субсидировать кредиты застройщиков, а также выкупать непроданные квартиры. Так, только ДОМ.РФ выкупит 3 млн кв.м в домах, где уже проданы от 30 до 80% квартир, — это поддержит и спрос, и предложение, отметил представитель госкорпорации.
По информации Гольдберга, в проектах, которые будут завершены в 2020 году, продано уже более 70% квартир, в проектах, сдача которых намечена на 2021 год, реализовано от 40 до 50% жилой площади.
Замороженные стройки и нехватка средств
Есть запас прочности. Все будет зависеть от того, как долго продлится карантин. Но мы надеемся, что он закончится в июне и отрасль быстро восстановится.
Здесь с представителем ДОМ.РФ согласились и остальные участники дискуссии. По мнению большинства, запас прочности у отрасли действительно есть, но хватит его ненадолго. Если ограничения не будут сняты к началу лета, многим компаниям придется задуматься о своем дальнейшем существовании.
Кроме того, к государству все же есть претензии: на фоне стратегических мер поддержки зарплату сотрудникам, а также арендные и налоговые платежи ряду предпринимателей платить просто нечем. Так, в Московском регионе большинство строек остановилось, застройщикам нужно сохранять тысячи рабочих мест или увольнять работников.
Участники конференции привели в пример опыт зарубежных стран, где существует подобная проблема. В США, например, где очень большое количество объектов заморожено, пакет помощи гражданам и бизнесу составил 2 трлн долларов, из них на строительную отрасль направят 43 млрд. Из этих средств компании оплатят кредиты, аренду, коммунальные услуги и выдадут зарплаты. Почти половина обратившихся за помощью уже получила деньги на свои счета.
В Германии также используют прямые денежные вливания для поддержки бизнеса, в том числе и строительных фирм. Кроме того, если у компании снизились объемы заказов, им субсидируют до 60% зарплаты, стройки при этом в стране останавливать не стали.
Дистанционные сделки
Если, в отличие от Москвы, в большинстве регионов России стройки не заморожены, офисы продаж девелоперов и агентств недвижимости не работают по всей стране. Отрасль массово переходит на удаленную работу: показы, сделки, оформление ипотечных кредитов — все это становится возможным проводить онлайн.
Здесь ключевая роль отводится банкам, это отметили все участники дискуссии. И в кризис, по мнению представителей нескольких агентств недвижимости, крупные банки перестроились достаточно быстро.
Банк ДОМ.РФ уже провел первую межрегиональную электронную сделку с ипотекой: на момент оформления жилищного кредита созаемщики находились в разных городах — в Москве и Казани. Сбербанк организовал заключение сделок по покупке недвижимости на дому. Нижегородские банки также осуществляют электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Но, как выяснилось, при том что практика дистанционных сделок заработала, это не решает всех проблем.
Как рассказал Иван Романов, заместитель директора девелоперской группы ЛСР, спрос все равно реагирует на условия самоизоляции, и чем жестче ограничения в регионе, тем больше изменилось поведение покупателей.
В итоге около 12% клиентов отказались от сделок, еще около 30% — это люди, которые хотят купить и имеют средства, но сделку они собираются совершить тогда, когда режим самоизоляции будет снят.
Большинству людей нужно своими глазами увидеть будущее жилье, а есть и те, кто просто не доверяет процедуре удаленной покупки недвижимости. Покупатели пока в полной мере не готовы к дистанционным сделкам.
Мы ждем, мы нарабатываем этот отложенный спрос, который будет реализован уже после отмены режима повышенной готовности, — рассказал заместитель директора девелоперской группы ЛСР.
То же самое говорит и Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». По ее словам, многие приобретают квартиру один раз на всю жизнь, и таким покупателям нужно «почувствовать пространство».
Мы конечно, выходим из ситуации как можем: снимаем ролики со стройки с помощью дронов, некоторые девелоперы даже запустили мобильные приложения. Но, несмотря на все наши усилия, люди тяжело принимают решение об удаленной покупке, и мы рассчитываем на отложенный спрос, который высвободится после отмены самоизоляции.
компании «Метриум»
Новые запросы покупателей
От насущных проблем отрасли участники дискуссии перешли к обсуждению перемен, которые неизбежно ждут рынок жилья и коммерческой недвижимости после окончания пандемии.
По мнению генерального директора агентства недвижимости Cushman&Wakefield Сергея Рябокобылко, Россия находится в более выигрышной позиции, потому что может наблюдать за опытом других стран, которые уже начали восстанавливаться после снятия ограничений. Но сейчас уже можно с уверенностью сказать, что привычка работать удаленно скажется на запросах клиентов, как и снижение их покупательной способности, говорит Сергей Рябокобылко.
Что касается коммерческой недвижимости, то популярность офисных площадей ощутимо снизится, ведь многие компании поймут, что эти дорогостоящие квадратные метры им просто не нужны и можно организовать работу определенной части сотрудников дистанционно. То же касается и большого количества торговых площадей, так как интерес к покупке товаров онлайн только растет, и пандемия здесь сыграла свою роль. Но, по мнению генерального директора Cushman&Wakefield, стремление к социализации у людей не исчезнет, не будет массового стремления жить вдали от цивилизации и других людей.
Мне кажется, те города, которые хорошо планируются, будут востребованы. Например, проекты, предполагающие возможность удаленного рабочего места. Такие жилые комплексы уже существуют, и я думаю, что за ними будущее. Еще будут востребованы жилые здания с максимально насыщенной инфраструктурой, в которых есть спортзалы, бассейны.
Cushman&Wakefield
Вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн считает, что платежеспособность населения падает, поэтому лоты должны стать меньше.
Такая ситуация происходит каждый кризис, причем не только у нас, но и во всем мире. Но с другой стороны, с нынешней самоизоляцией возникает другая проблема — когда вся семья дома, на небольшой территории находиться тяжело.
Поэтому актуальными становятся проекты, где застройщик оставляет часть первых этажей незаселенными и эти свободные пространства легко разделяются перегородками. То есть можно использовать пространство под офисы, а убрав перегородки, провести там детский праздник, говорит Екатерина Тейн.
Кроме того, по ее словам, новый виток развития ждет загородную недвижимость. При этом интерес к многоквартирным домам в городах никуда не денется: не все захотят отказаться от привычной городской инфраструктуры.
Если говорить о сегментах, то новостройки в данной ситуации себя будут чувствовать лучше, чем вторичное жилье, поскольку есть субсидированная ипотека от государства, поэтому, по моим прогнозам, вторичный рынок просядет на какое-то время. Что касается снижения цен, то сильного падения ждать не нужно. У всех застройщиков есть финансовая модель, есть банковские обязательства, которые нужно выполнять, — подчеркнула Екатерина Тейн.
Еще один эффект от привычки работать удаленно — это то, что покупатели не будут стремиться приобрести жилье рядом с работой, считает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
Расстояния теперь не будут пугать так, как раньше, поэтому жилье у черты города и даже за ней может быть более востребованным в силу еще и своей более низкой стоимости.
компании «Метриум»
Также Наталья Сазонова согласилась с коллегами в том, что покупатели будут проявлять интерес к небольшим квартирам, и эта тенденция наблюдается на протяжении нескольких последних лет.
Выгодные вложения
Если для большинства обывателей недвижимость — это дом, то для инвесторов квадратные метры — источник дохода. В нынешних реалиях многие сферы оказались под угрозой, такие как гостиничный бизнес, например. Но есть сегменты, доход от которых растет. Как отметил управляющий директор компании UFG Welth Managament Михаил Девятов, замедление мировой экономики неизбежно, цены на нефть падают, фондовые рынки очень неустойчивы.
В данной ситуации я считаю недвижимость стабильным активом, привлекательным для инвесторов. Около трети инвестиционных портфелей состоятельных людей приходится на недвижимость, ее используют для диверсификации активов.
UFG Welth Managament
Девятов отметил, что 2019 год был рекордным в плане отдачи от инвестиций в недвижимость, рынок находился на пике. Лидером среди стран стала Германия — 26% инвестиций было вложено в недвижимость этой страны, затем шли Великобритания, Франция, Нидерланды. При этом 40% всех инвестиций пришлись на офисные площади, подчеркнул директор компании UFG Welth Managament.
Но сейчас уже стало понятно, что от офисов не будет прежней отдачи, это же касается и гостиниц. Наиболее интересной направлением с точки зрения инвестиций сегодня является логистическая и складская недвижимость, считает Михаил Девятов.
Рост сектора i-commerce и логистики составил в последние годы примерно 40%, в ближайшие три-четыре года ожидается такое же увеличение, — добавил эксперт.
А вот по мнению Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, сейчас вообще трудно делать какие-либо прогнозы.
На мой взгляд, правда в том, что пока ничего не понятно, и заниматься стратегическим планированием — дело неблагодарное. Уровень непонимания сейчас очень высок как у простых людей, так и у руководителей инвестиционных фондов.
Knight Frank Russia
Новиков уточнил, что подавляющее большинство запросов от клиентов сегодня связано с приобретением интересных активов по низкой цене. Также есть интерес к сфере логистики.
И продавцы, и покупатели в России пытаются понять, где справедливая цена, нужно ли ее корректировать. А если говорит о Европе, то в ближайшие три-четыре месяца для инвесторов будет открыто окно возможностей, потому что очень много интересных объектов появится на рынке и не по «разогретым», как было в последние десять лет, ценам, — отметил управляющий партнер Knight Frank Россия.
Также он добавил, что банки сейчас столкнулись с необходимостью реструктуризации большого количества кредитов под торговые центры и офисные объекты.
А вот в логистике, складских помещениях, наоборот, все хорошо: ретейлеры набирают площади, закрываются сделки на десятки тысяч квадратных метров, — подытожил Алексей Новиков.
Тем временем в России готовятся планы поэтапного снятия ограничений в рамках борьбы с коронавирусом. В каждом регионе прорабатывается своя модель выхода из режима самоизоляции в зависимости от динамики распространения инфекции. А это значит, что последствия пандемии также по-разному скажутся на игроках рынка недвижимости, но восстанавливаться после кризиса так или иначе придется всем.
