В Нижнем Новгороде состоялась встреча инвесторов Invest Day — 2024. 26 июня на площадке Корпоративного университета правительства Нижегородской области (КУПНО) собрались более 150 участников — все они успешные игроки рынка недвижимости, которые готовы делиться своим опытом с коллегами и получать от них новые знания в ответ. Организатором закрытой встречи выступили агентство недвижимости и клуб инвесторов «Монолит».
Спикерами Invest Day — 2024 стали действующие руководители направлений и отделов агентства — это риэлторы, которые годами профессионально занимаются инвестиционными сделками. На реальных примерах из собственной практики они показали, как эффективно вложить деньги в жилую и коммерческую недвижимость, причем не только в России, но и за ее пределами.
Эксперты раскрыли подводные камни процесса инвестирования и поделились бесценными лайфхаками из личного опыта. Особенностью встречи стало полное отсутствие рекламы: только полезная практическая информация и реальные кейсы. О самых ярких способах заработать на недвижимости рассказал корреспондент GIPERNN.RU, посетивший Invest Day — 2024.
Покупка элитной новостройки
Один из способов заработать на покупке недвижимости — вложиться в элитную новостройку, поделилась эксперт по инвестициям в строящееся жилье Дарья Петрова. По ее словам, спрос на премиальные объекты в Нижнем Новгороде растет, а вот предложение — в дефиците. Соответственно, эксклюзивный лот, который покупатель захочет перепродать, всегда будет в цене.
В прошлом марте Дарья Петрова помогла своим клиентам приобрести квартиру в элитном жилом комплексе в Плотничном переулке. Застройщик организовал закрытый старт продаж, к которому у эксперта был доступ. В результате премиальную квартиру площадью 90 квадратных метров удалось купить за 23 млн рублей. Через 15 месяцев лот перепродали новому покупателю, но уже за 35 миллионов. За вычетом налогов доходность за сделку составила 45%, а годовая доходность достигла 36%.
Нам очень не хватает таких вариантов на рынке. Срок строительства был всего 15 месяцев, в доме всего 18 квартир. Уникальные, дорогие, малоквартирные дома в хороших локациях всегда будут цениться. Найти покупателя на такой объект несложно вне зависимости от стоимости объекта, — подытожила Дарья Петрова.
Заработок на флиппинге
Флиппинг представляет собой инвестиционную стратегию, при которой инвестор покупает недвижимость с дисконтом, проводит ремонт, а затем перепродает ее по более высокой цене. В этот раз в центре внимания — квартира в жилом комплексе комфорт-класса в Верхних Печерах. Флиппер Ольга Павлова поделилась, что ее клиенты приобрели лот без отделки по договору долевого участия с кредитным плечом за 5,2 млн рублей.
Первоначальный взнос составил 1,1 млн рублей, ставка — 6% годовых. До сдачи дома в эксплуатацию на тот момент оставалось три месяца. Ремонт обошелся в 1,2 млн рублей. Благодаря привлечению нескольких бригад от строительных фирм, с которыми сотрудничает «Монолит», все работы удалось выполнить в рекордные сроки — буквально за 30 дней.
Через семь месяцев квартира нашла нового покупателя: он готов отдать за недвижимость со свежим современным ремонтом 8,95 млн рублей. Таким образом, клиентам Ольги Павловой удастся получить 57% доходности за сделку: при расчетах учитывались расходы по кредиту и налог. Годовая доходность инвестиций в этом случае составит 98%.
Ситуация интересна еще и тем, что всего инвестор купил в этом жилом комплексе пул из 12 квартир на 70 млн рублей, или 60% от всех продаваемых на тот момент объектов. В результате при перепродаже нам удалось сформировать ценообразование в этом ЖК — все остальные смотрели, по какой цене мы продаем квадратный метр, — заметила Ольга Павлова.
Выкуп квартиры с торгов
Аукцион позволяет приобрести квартиру на 20–60% дешевле рыночной стоимости, однако для того, чтобы сделка принесла ожидаемую прибыль, важно выбрать правильный лот и продумать стратегию, рассказала эксперт по аукционной недвижимости Ирина Козинцева. Практически эталонным она назвала кейс по перепродаже своими клиентами однокомнатной квартиры в одной из пятиэтажек Советского района. Компактная студия площадью 28 «квадратов» была приобретена всего за 1,7 млн рублей.
К счастью для покупателей, жилье находилось в достаточно хорошем состоянии: там необходимо было только убраться и частично обновить некоторую мебель. После этого квартиру начали сдавать в аренду. Сначала с арендаторов брали 15 тысяч рублей в месяц, не считая коммунальных расходов. Затем плату повысили до 17 тысяч рублей на тех же условиях. Через 17 месяцев объект был продан за 5 млн рублей. Доходность за сделку составила 151%, годовая доходность — внушительные 107%.
Несмотря на радужную картину, сделки с квартирами, выкупленными с торгов, способны нести за собой ряд рисков, подчеркнула Ирина Козинцева. Например, покупатели могут стать обладателями неликвида либо приобрести недвижимость с долгами по коммунальным платежам. Зачастую объекты с аукциона находятся в очень плохом состоянии. Вдобавок проблемы могут скрываться в правоустанавливающих документах должника, наличии в квартире прописанных и проживающих граждан или в ошибках при подготовке документов для вывода объекта на торги.
Создание и продажа готового бизнеса
Инвестиции в коммерческие помещения также могут быть рискованными, однако грамотный подход защитит от неудач и поможет хорошо заработать, отметил эксперт по данному виду недвижимости Нодари Хатоев. Иллюстрацией стал его собственный кейс по созданию и продаже готового арендного бизнеса. Первым шагом инвестора стал поиск арендатора — выбор пал на популярную в Нижнем Новгороде сеть разливных напитков.
Нодари Хатоев обговорил основные условия будущего договора аренды, согласовал ставку и только потом приступил к выбору помещения под нужды арендатора. Подходящее нашлось на первом этаже жилого дома в поселке Новинки: 52 квадратных метра недвижимости обошлись в 4,3 млн рублей. После этого с уже выбранным арендатором был заключен краткосрочный договор на 11 месяцев.
Месячный арендный поток составил 60 тысяч рублей, годовой арендный поток — 720 тысяч рублей. Спустя полгода Нодари Хатоев продал готовый бизнес за 6,9 млн рублей. После вычета налогов и различных сопутствующих расходов чистый доход инвестора составил 2,2 млн рублей. В свою очередь, годовая доходность достигла 100%.
Приобретение недвижимости за рубежом
Для тех, кто не боится расширять горизонты, эксперт Марина Мышаева подготовила кейс по инвестициям в зарубежную недвижимость. Растущий в цене актив и регулярный пассивный доход получил один из ее клиентов, который в 2021 году приобрел апартаменты на Пхукете в Таиланде. По словам Марины Мышаевой, покупка недвижимости на острове — всегда выгодный сценарий: площадь земли ограничена, а потому она постоянно растет в цене.
Инвестиции в зарубежную недвижимость — это хорошо, но не для всех. Это способ инвестирования, когда у вас есть яйца и вы хотите переложить их в разные корзины, — в шутку заметила Марина Мышаева.
Выбранные клиентом апартаменты расположены в одном из самых привлекательных жилых комплексов Тайланда — Laguna Skypark, в 700 метрах от популярного пляжа Бангтао. Стоимость лота площадью 34 квадратных метра составила 130 тысяч долларов. Апартаменты традиционно для страны сдавались с полной отделкой и меблировкой. Клиент приобрел недвижимость в беспроцентную рассрочку на пять лет, заплатив в качестве первоначального взноса 65 тысяч долларов.
Еще 5200 долларов он отдал за покупку передвижной мебели, подключение счетчиков, а также обязательный взнос за капитальный ремонт. После этого полностью обустроенные апартаменты начали сдаваться в аренду: к настоящему моменту общий доход от этой деятельности достиг почти 20,2 тысячи долларов. Полученные деньги клиент частично направил на погашение платежей по рассрочке. В результате общая сумма вложенных им средств в проект составила 78 136 долларов.
Пока клиент не торопится продавать лот: аренда стабильно приносит 10% годовых в валюте. Однако, если бы возникла такая потребность, апартаменты можно было бы реализовать за 155 тысяч долларов, получив 57,8% доходности за сделку. Причем такие цифры — это далеко не максимум, который сможет заработать продавец, отметила Марина Мышаева. Дело в том, что сейчас Laguna Skypark еще находится в стадии строительства. После того, как объект будет завершен, а большинство апартаментов раскупят, реализовать лот можно будет в разы дороже.
Подводя итоги Invest Day — 2024, управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов признался, что событие прошло «на ура». Выяснилось, что немалая часть гостей — клиентов и партнеров агентства — участвовали в закрытой встрече второй год подряд. По словам нашего собеседника, это подчеркнуло статус и информативность мероприятия.
У нас был полный sold out! В этом году, помимо кейсов, мы предложили нашим гостям несколько лотов с высокой доходностью. Получили по ним несколько заявок и ведем работу. Также провели консультации по коммерческой, зарубежной недвижимости. Результатом очень довольны! — добавил Алексей Козлов.
В следующем году традиционная встреча инвесторов Invest Day обязательно состоится вновь, но уже в новом формате, приоткрыл завесу тайны Алексей Козлов. Неизменным останет главное: десятки интересных «живых» кейсов, море полезной информации и, конечно, дружеское общение в теплом кругу инвесторов-единомышленников.
