В 2020 году торговые центры Нижегородской области и России в целом столкнулись с самым длительным простоем в своей работе. Более трех месяцев посетителей обслуживали только продуктовые гипермаркеты, аптеки и салоны сотовой связи. Когда COVID-ограничения были частично отменены и власти разрешили магазинам открыться, выяснилось, что вернуться в ТЦ готовы не все арендаторы. Что происходит с арендными площадями в нижегородских моллах сегодня и не случится ли так, что «коронавирусный» кризис станет окончанием эпохи торговых центров?
Чем грозит уход арендаторов?
Текущий год имеет все шансы стать самым провальным в истории российской торговой недвижимости. По данным консалтинговой компании CBRE, девелоперы уже перенесли ввод 25% изначально запланированных площадей на 2021 год — как говорится, до лучших времен. Но если одни имели возможность поставить реализацию проектов на паузу, как справляются те, кто ежедневно несет эксплуатационные и коммунальные расходы, платит кредиты и налоги, но лишился покупателей из-за самоизоляции и потерял арендаторов из-за кризиса?
Управляющий партнер «IDEM — Консультанты по торговой недвижимости», председатель Комитета по торговой недвижимости Российской Гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Гресс прогнозирует, что из-за COVID-ограничений в нижегородских торговых центрах освободится около 10% площадей. При этом ситуация в каждом конкретном случае будет зависеть от того, насколько успешным был объект до кризиса и каким спросом со стороны арендаторов он пользовался. По мнению эксперта, от потерь не застрахован ни один торговый комплекс, поскольку некоторые ретейлеры будут закрывать свои магазины.
Думаю, что торговые центры, уже испытывавшие проблемы, неконцептуальные и устаревшие, примут на себя основной удар этого кризиса. И если в освободившиеся помещения успешных ТЦ все равно придут арендаторы, то в других объектах доля вакантных площадей может достигнуть 25–30%, — считает Екатерина Гресс.
Первое, что следовало сделать управляющим компаниям торговых центров — сохранять политику лояльности к существующим арендаторам. Так поступил, например, экс-директор ТВЦ «Швейцария» Виктор Шурганов. По его словам, за время пандемии из 63 арендаторов торгово-выставочный центр покинули только пять. Некоторые компании приняли решение работать из дома, сделав ставку на онлайн-продажи и дистанционное оказание услуг там, где это возможно.
Работа с малым и средним бизнесом — это искусство разумного компромисса. У некоторых предпринимателей выручка упала на 100%. Если собственник площадей встанет в позу, арендаторы просто уйдут с невозвратными долгами. Считаю, что собственнику выгоднее потерять 30–40% платежей, но получить что-то потом, чем потерять вообще все. Арендодатель и арендатор зависят друг от друга, и в сложной ситуации либо вместе выплывают, либо могут пойти ко дну, — поделился Виктор Шурганов.
Глава компании IDEM Екатерина Гресс уверена, что торговым центрам, которые не смогли договориться с ретейлерами и потеряли многих из них, будет непросто привлечь новых арендаторов. Любое «оголение» площадей эксперт назвала ударом по трафику ТЦ. Чтобы вновь заполнить объект, потребуется изучать тренды и готовиться к преобразованиям. Сейчас в более выгодной ситуации находятся комплексы, делающие шаги в направлении lifestyle, когда торговые центры не замыкаются исключительно на продаже одежды и обуви, а предоставляют широкие возможности для досуга.
Об успешном опыте работы с арендаторами в непростые времена пандемии рассказал корреспонденту GiperNN генеральный директор ООО «Директория» Александр Кокович. В период самоизоляции в торговых центрах «Фантастика», «Республика», «Седьмое небо» и «Жар-Птица» продолжали работать только продуктовые магазины, сотовая связь, аптеки и другие арендаторы, предлагающие товары первой необходимости: им-то и были предоставлены скидки в связи с тем, что трафик ТЦ на тот момент упал более чем на 80%.
Те арендаторы, кому пришлось закрыться, вышли с просьбой о полной отмене арендной платы на период ограничительных мер, потому что было невозможно спрогнозировать сроки простоя. Наша компания, осознавая всю серьезность положения и перспективы массового закрытия магазинов собственниками торговых сетей, приняла решение на период карантина отменить базовую часть арендной ставки, оставив при этом оплату эксплуатационной/сервисной части, — поделился Александр Кокович.
Отсрочка по оплате аренды в вышеперечисленных торговых центрах была предоставлена только одной компании, остальные арендаторы с такой просьбой не обращались: данный механизм, пояснили в ООО «Директория», не пользуется спросом из-за невозможности прогнозирования будущей выручки. Однако ретейлеры имели право обратиться к собственнику ТЦ с требованием отсрочки в рамках ФЗ № 98 от 01.04.20 и постановления правительства № 439 от 03.04.20 за период до 1 октября 2020 года. Принятые управляющей компанией решения помогли избежать массового оттока арендаторов.
Конечно, единичные уходы арендаторов в наших торговых центрах есть, но они коснулись тех операторов, которые и перед пандемией чувствовали себя финансово неустойчиво. По большей части на их места уже проведена ротация и подписаны договоры с новыми арендаторами. Так, например, в ТРЦ «Фантастика» за период пандемии ушли три арендатора. Магазин ССС был заменен на Kari, галантерейный магазин — на магазин аксессуаров Zakka, ресторан «Суши-Мин» — на ресторан японской кухни «Мушу». В ТРЦ «Жар-Птица» вместо магазина «Посуда-Центр» пришел магазин строительных материалов и товаров для дома «Аксон», — уточнил Александр Кокович, добавив, что всех арендаторов удалось заменить на равноценных и в той же ценовой категории.
Как изменится «начинка» ТЦ из-за кризиса?
Даже те торговые центры, которые покинули минимум арендаторов, в ближайшем будущем ощутят на себе последствия пандемии. В период кризиса изменились покупательские способности нижегородцев, впрочем, как и желания: многие оценили преимущества онлайн-покупок как с точки зрения экономии времени, так и с точки зрения безопасности. Управляющим компаниям придется принимать эти обстоятельства во внимание, если, конечно, они хотят остаться на плаву.
Мы с вами находимся в самом эпицентре смены парадигмы торговых центров и скоро увидим перерождение этих объектов. Через три года мы не узнаем существующие ТЦ. На их площадях станет значительно больше пространств для встреч, общения, получения услуг. Магазины останутся, некоторые сохранят классический формат, другие — будут больше работать в формате пунктов выдачи, — рассказала Екатерина Гресс.
О предстоящих изменениях в торговых центрах говорит и глава московского бюро IQ, специалист в сфере проектирования ТЦ и общественных пространств Эрик Валеев. Согласно его наблюдениям, корректировки в сфере ретейла уже затронули протоколы эксплуатации и схемы зонирования площадей. Поскольку вынужденная самоизоляция повысила популярность онлайн-ретейла, многие сети решили, что занимают слишком много площадей в торговых центрах. В условиях экономического спада и снижения потребительской активности ретейлеры могут отказаться от части нерентабельных магазинов, перераспределив приоритеты в пользу e-commerce.
Все это может повлечь за собой рост вакансии в ТЦ и падение показателей их посещаемости. Собственники и управляющие компании начнут анализировать и тестировать новые концепции зонирования и наполнения площадей, уделять больше внимания развлекательным и общественным компонентам, — рассуждает Эрик Валеев.
Отдельно эксперт упомянул о требованиях, предъявляемых властями к ТЦ в период пандемии. Принципы безопасности, которые подобные объекты должны соблюдать, также изменили «начинку» работающих комплексов. Наряду с улучшением протоколов уборки и организацией трафика в зданиях будут внедрять бесконтактные системы доступа и сервиса. Автоматические дверные приводы с датчиками на входах, автоматизированные смесители в санузлах и прочие технические составляющие позволят снизить риск соприкосновения с поверхностями и сократить расходы на эксплуатацию, считает глава столичного бюро IQ.
Новые стандарты социального дистанцирования и гигиены в общественных местах окажут влияние и на схемы организации пространства ТЦ. Конфигурации занимаемых ретейлерами площадей, а также системы навигации моллов будут просчитываться с оглядкой на ограничения количества точек скопления посетителей, — комментирует Эрик Валеев.
По мнению специалиста по проектированию ТЦ, даже после отмены ряда COVID-ограничений, включая требования обязательного ношения масок и перчаток, корректировки режимов работы торговых комплексов, увеличение количества и качества уборок и мероприятий по дезинфекции могут стать общепринятой практикой. В дальнейшем покупателей продолжат мотивировать к использованию бесконтактных систем и различных сервисов самообслуживания, в частности, автоматических касс.
Генеральный директор ООО «Директория» Александр Кокович, в свою очередь, сообщил о беспрецедентных мерах, принятых в торговых центрах «Фантастика», «Республика», «Седьмое небо» и «Жар-Птица» для защиты покупателей и сотрудников в соответствии со всеми требованиями Роспотребнадзора.
Регулярно проводится санитарная обработка общих зон, эскалаторов, лифтов. Во всех галереях ТРЦ нанесена специальная разметка, чтобы развести в стороны потоки людей. Также ограничительная разметка нанесена внутри магазинов в районе касс, ограничена работа примерочных. Везде можно воспользоваться санитайзерами для рук. Все эти меры позволяют сделать торговые центры гораздо более безопасными для посещения, чем, к примеру, общественный транспорт, — пояснил Александр Кокович.
Глава компании IDEM Екатерина Гресс ожидает, что новая реальность торговых центров связана не только с повышением уровня их безопасности и увеличением доли досугово-развлекательной составляющей. Будущее ТЦ зависит и от меняющихся предпочтений ретейлеров. Поскольку коронавирус показал уязвимость торговых комплексов и невозможность их работы (вспомним, в числе обязательных требований к магазинам в период пандемии власти называли наличие отдельного входа и ограничение по метражу), некоторые арендаторы могут отказаться от ТЦ в моллов в пользу стрит-ретейла. И если в течение последних лет сети ориентировались преимущественно на торговые комплексы, то сейчас можно наблюдать прямо противоположную тенденцию.
Подводя итог, специалист по торговой недвижимости отметила, что пандемия стала серьезным ударом для нижегородских и российских ТЦ. Согласно подсчетам экспертного сообщества, по итогам 2020 года ТЦ могут недосчитаться 60% от прошлогодней прибыли. Тяжелее всего придется тем, кто не желает замечать глобальные изменения потребительского поведения.
В Нижнем Новгороде серьезная конкурентная ситуация, нужно работать с конкурентами, искать новые ниши, быть на пике отслеживания изменений. Те, кто прямо сейчас, не начнут работать над реконцепцией, пострадают больше остальных. Это объективно, и мы это видим по другим городам, — констатирует Екатерина Гресс.
Возглавляющий бюро IQ Эрик Валеев смотрит в будущее моллов с большим оптимизмом, считая, что некоторые изменения даже пойдут им на пользу.
Любой кризис является неприятным, но не фатальным явлением для бизнеса и рынка недвижимости. Они обладают необходимой гибкостью для того, чтобы адаптироваться к новым условиям. Торговые центры никуда не исчезнут, а станут современнее и безопаснее, — обнадеживает Эрик Валеев.
Ранее мы рассказывали о том, как обстоят дела с другой коммерческой недвижимостью — офисной. Мы опросили экспертов, чтобы выяснить: все ли предприниматели захотят вернуться в бизнес-центры после самоизоляции или на смену классическим офисам придут новые форматы площадей.
