Всем знакома (из прессы, дворовых разговоров, TV, через знакомых, или, не приведи Бог, лично) ситуация сосуществования на одной жилплощади абсолютно не способных делить ее мирно людей. Это могут быть родители и их повзрослевшие дети, братья (сестры), занимающие одну квартиру после смерти родителей, бабушки/дедушки и их внуки, а то и абсолютно чужие друг другу люди – например, бывшие супруги, расторгнувшие брак более 10 лет назад. Невозможность мирного сосуществования во всех этих случаях проистекает, как правило, из поведения одного из жильцов – злоупотребления спиртным (наркотиками), ином асоциальном образе жизни, или простого пофигизма, заключающегося в полном нежелании финансово участвовать в содержании занимаемого жилища. Следует сразу оговориться, что по вине законодателя многие из таких наших сограждан оказались в совершенно безвыходной жизненной ситуации. Если до введения в действие Жилищного кодекса РФ 2004 г. вопрос решался элементарно – разделом лицевого счета и оставлением маргинала наедине с коммунальными службами, то в настоящее время нормы кодекса напрямую данной процедуры не предусматривают, а домоуправляющие компании, не вникая в суть вопроса, отказывают в ней именно по основанию отсутствия указаний в ст.82 ЖК. Но всегда ли это отказ оправдан? Разберем типичные ситуации.
Ситуация первая: два собственника в одной квартире
Эта ситуация самая простая. Если собственники не могут договориться между собой, им прямая дорога в суд. Содержание искового заявления зависит от конкретной ситуации, а именно:
Если доли не определены (совместная собственность супругов или результат приватизации), то при отсутствии иной договоренности доли эти будут равными. В заявлении в суд следует просить определить доли в данной квартире (ст.245 ГК РФ) и разделить ее в натуре (ст.252 ГК, причем истец представляет проект раздела для утверждения его судом), или определить порядок пользования квартирой, если раздел принципиально невозможен. После получения судебного решения его следует зарегистрировать в Управлении ФРС – квартира при этом приобретает статус коммунальной (ст.ст.41-43 ЖК РФ) - а дальше собственник волен делать со своей долей все, что захочет (помня о том, что другой собственник имеет преимущественное право выкупа его доли в случае ее возмездного отчуждения).
Если доли в квартире определены, это зависит от их соотношения и того обстоятельства, оба собственника используют ее в качестве постоянного (и единственного) места жительства, или же нет. Если один из собственников квартиры имеет в ней долю, заведомо непригодную к выделу в натуре (1/8, например) и фактически квартирой не пользуется, то по основаниям п.4 ст.252 ГК РФ другие могут просить у суда устранить его долю в праве путем выплаты ему компенсации. Согласие самого этого собственника желательно, но принципиального значения не имеет.
Но перечисленные случаи направлены, в конечном итоге, на прекращение совместного владения. А как быть, если двух собственников свела однокомнатная малометражка, и доли их равны? Поскольку разделить такую квартиру в натуре в принципе невозможно, следует определить порядок пользования квартирой в судебном порядке (при отсутствии договоренности между сторонами). Далее каждый из собственников вправе требовать от домоуправляющей компании заключения с ним отдельного договора на техническое обслуживание и ремонт жилья. Отказано им в этом быть не может – пункт 3 ст.154 ЖК РФ, а если ДУК все же чинит вам препятствия – требуйте письменного отказа, когда же получите - обжалуйте его в суд. Жалоба в суд может быть принесена и при отсутствии письменного отказа – но тогда озаботьтесь, чтобы на руках у вас осталась копия заявления о заключении с вами отдельного договора, с отметкой о его принятии ДУК. Поверьте – суд будет на вашей стороне. И если антисоциальное поведение собственника не прекратится после заключения с ним отдельного договора на техническое обслуживание и ремонт жилья (например, будет по-прежнему накапливаться задолженность по коммунальным платежам) – вопросами выселения займется уже ДУК. Маленькая, но существенная подробность: право преимущественного выкупа доли сособственника сохраняется за вами и при продаже ее в рамках производства по взиманию долгов.
Ситуация вторая: в вашей квартире остался зарегистрированным бывший член семьи собственника
Как правило, это бывшие супруги, или вдовы (вдовцы), оказавшиеся на одной жилплощали с родителями мужа (жены). Внимание! Дети, даже достигшие совершеннолетия, бывшими членами семьи не являются! Даже если у них давно уже свои семьи.
Эта ситуация тоже не из самых сложных и встречается в двух вариантах:
- бывший член семьи был ранее вселен в квартиру, уже являющуюся собственностью другого лица (в том числе – собственностью супруга, приобретенной до брака или полученной в браке, скажем, в дар или в порядке наследования)
- данное лицо отказалось от участия в приватизации, оставшись проживать в квартире на условиях найма.
Первый случай проще: п.4 ст.31 ЖК РФ не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. За одним изъятием: если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения (осуществления права пользования) иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жильем, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Из содержания данной нормы ясно, что направлена она на защиту интересов бывших супругов и несовершеннолетних детей, не являющихся совместными или долевыми собственниками жилого помещения. В случае, если лицо, пользующееся жилым помещением на основании такого судебного решения, использует его не по назначению (например, устраивает там склад металлолома или химических препаратов), систематически нарушает права и законные интересы соседей (подтверждается их жалобами в полицию) или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилья, собственник жилого помещения также вправе назначить данному лицу разумный срок для проведения ремонта недвижимости. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (пункт 2 ст.35 ЖК РФ).
Второй случай, можно сказать, клинический: действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ). Проще говоря, попытка выселить такое лицо без предоставления ему другого жилого помещения, путем применения, например, по аналогии пункта 2 ст.35 ЖК РФ успехом, скорее всего, не увенчается. Суды разъясняют по этому поводу, что, давая согласие на приватизацию жилья, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), такие граждане исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Так что и в случае продажи такой квартиры гражданин, ранее отказавшийся от участия в ее приватизации, сохранит право пользования данной квартирой. То есть, выселить его не удастся и новому владельцу квартиры.
Ситуация третья: квартира муниципальная (договор социального найма)
Статья 69 Жилищного кодекса относит к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма его супруга (супругу), а также детей и родителей данного нанимателя. Другие родственники и/или нетрудоспособные иждивенцы могут быть вселены нанимателем в качестве членов его семьи и признаются таковыми, если ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Это означает, в частности, что задолженность по уплате коммунальных платежей может быть взыскана с любого из включенных в договор социального найма совершеннолетнего дееспособного гражданина – законодатель предполагает, что в расчетах члены одной семьи разберутся между собой сами.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Что это значит? Эта оговорка в пункте 4 ст.69 ЖК РФ дает основание нанимателю, на шее которого камнем виснет бывший член семьи, не желающий участвовать в затратах на содержание квартиры, требовать у наймодателя (обычно в лице домоуправляющей компании) выставления отдельных счетов на оплату коммунальных платежей данному гражданину. Отказ обжалуется в суд (см. выше), вся практика решения этого вопроса положительная.
Для чего это нужно? Такое разделение платежей мало того, что сохраняет ваши деньги (и нервы), но и является первым шагом к избавлению от такого недобросовестного жильца. Потому что по требованию наймодателя договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
- невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения (по вине проживающих в нем лиц);
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Внимание! По этим основаниям право требования расторжения договора и выселения принадлежит наймодателю (т.е. администрации в лице ДУК), а не нанимателю (т.е. ответственному квартиросъемщику). Поэтому, чтобы инициировать судебный процесс против подобного гражданина, обращайтесь с жалобами в ДУК, администрацию района, полицию и т.д. – чем больше, тем лучше.
Это никак не влияет на право нанимателя (или иного лица, с которого, предположим, взыскивались суммы коммунальных платежей, если злостным неплательщиком являлся именно наниматель) обратиться в суд с требованием о взыскании с неплательщика соответствующих сумм. Вычисляется сумма требования просто: после сложения всех расходов итог нужно разделить на число проживающих в данной квартире лиц (за несовершеннолетних (недееспособных) лиц платят из родители (опекуны), полученную сумму умножить на число месяцев просрочки платежа. Это и будет сумма ваших исковых требований. При этом следует учесть, что взыскана она будет не более, чем за три года (это справедливо и в том случае, если требования предъявляются, к примеру, к вам домоуправляющей компанией – только нужно заявить о применении срока исковой давности).
Что касается предъявления требований непосредственно нанимателем, то наиболее распространенным иском является требование о признании гражданина прекратившим пользование жилым помещением. Типичная ситуация: гражданин, зарегистрированный в муниципальной квартире, не проживает в ней зачастую много лет, коммунальных услуг не оплачивает (а бывает, что и адрес этого гражданина уже неизвестен). Или: давным-давно создана другая семья, где имеется другая квартира, и т.п. Выходом из этой ситуации и является предъявление иска о признании прекратившим пользование жилым помещением. Подается требование по месту регистрации ответчика (считается его последним известным местом жительства). Для получения нужного решения придется запастись доказательствами: это может быть розыскное дело (например, на давно пропавшего сына или дочь), показания соседей (о том, что ответчик не проживает по данному адресу уже длительное время), если место жительства ответчика (фактическое) известно – данные о месте его постоянного проживания, показания соседей с нового места жительства и т.п.
Следует также знать, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст.71 ЖК РФ). Так, не будет считаться прекратившим пользование жилым помещением гражданин, выехавший на длительный срок по контракту за границу, проходящий срочную или контактную службу в РА, получающий длительное лечение вне места своего жительства, а равно – отбывающий наказание в виде лишения свободы.
Не удастся снять с регистрационного учета гражданина, непроживание которого в спорной квартире связано с воспрепятствованием ему в этом со стороны нанимателя. Если, к примеру, у бывшего супруга (супруги) отобрали ключи, или заменили замки в его (ее) отсутствие, установили металлическую дверь и т.п., то суд с вероятностью 99,9 % удовлетворит встречный иск такого гражданина об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, или о вселении. Основание – статья 71 ЖК РФ.
Есть ли возможность разделить муниципальную квартиру между бывшими членами семьи (проще говоря, разъехаться) в принудительном порядке? Теоретически есть: проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. (п.п. 2 и 3 ст.72 ЖК РФ). При подаче искового заявления в суд заинтересованное лицо должно представить предлагаемые варианты обмена. На практике таких дел становится все меньше и меньше: бюро обмена жилой площадью практически прекратило работать, риелторские агентства дают, в основном, рекомендации приватизировать квартиру, затем продать ее и приобрести отдельные жилые помещения на вырученные деньги. Тем не менее, теоретическая возможность размена существует, и это надо учитывать.
Кого еще суд не выселит ни при каких обстоятельствах?
Несовершеннолетних детей с места жительства родителей, независимо от прав собственности на спорную квартиру (дети ни при каких обстоятельствах не становятся бывшими членами семьи – до совершеннолетия, разумеется); недееспособных лиц направленных на постоянное проживание в социальные учреждения (за исключением муниципального жилья); лиц, ранее отказавшихся от участия в приватизации данной квартиры (см.выше); лиц, при прочих «пригодных для выселения» условиях сумевших доказать, что спорное жилое помещение является для них единственным местом жительства (исключения мы разобрали выше). Так что, затевая спор о выселении, готовьтесь к длительным «военным действиям» с негарантированным итогом, и помните: вселить человека в квартиру в нашей стране в разы проще, чем потом выселить.
