30 декабря 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий, посвященный так называемой всероссийской реновации. Предполагается, что новый механизм станет толчком к возрождению городской среды и упростит решение многих застарелых градостроительных проблем, в том числе расселения ветхого и аварийного фонда.
«Первыми ласточками» в отработке предложенных мер в Нижнем Новгороде должны стать улицы Черниговская и Ильинская. Сохранив историческую застройку, здесь планируется создать современные городские кварталы, комфортные для проживания, работы и досуга. Однако, по мнению губернатора Нижегородской области Глеба Никитина, в столице Приволжья достаточно и других мест исторической среды с недостойными условиями для жизни — эти территории тоже предстоит развивать по новым правилам.
Законодательная инициатива является своевременной и необходимой. Принятие поправок позволит отойти от практики точечной застройки и предотвратить появление долгостроев. Изменения дадут толчок комплексному квартальному развитию и созданию комфортной городской среды, — подчеркнул Глеб Никитин.
От кого зависит реализация механизма в Нижегородской области? Как принятие закона поможет инвесторам? И защитит ли он права собственников жилья при расселении? Эти и другие вопросы на вебинаре Нижегородского отделения Общероссийского народного фронта разъяснил эксперт по жилищному законодательству РФ, специалист Центра передовых технологий Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, член научно-экспертного совета при комитете по делам местного самоуправления Игорь Кокин.
Что изменил новый закон?
Новшества коснулись Жилищного, Гражданского, Земельного кодексов и ряда законодательных актов. Но самое большое количество поправок внесли в Градостроительный кодекс РФ. Впервые вместо термина «благоустройство» в нем появляется понятие комплексного развития территорий, подразумевающее под собой целую группу мероприятий по обновлению среды и созданию благоприятных условий жизни людей.
Подробному раскрытию термина в документе отведена новая глава № 10. Она знакомит с целями реформы и информирует, в каком порядке следует принимать и реализовывать градостроительные решения. При этом в законе прописаны только базовые понятия: на их основе губернатору и правительству Нижегородской области предстоит разработать собственные нормативные акты. Региональные власти могут принимать или отклонять целые пункты документа в зависимости от особенностей и показателей своих городов. Так, в девятом пункте статьи 66 ГК РФ говорится о возможности развивать две несмежные территории по решению субъекта Федерации. Это могут быть, к примеру, земельные участки, разделенные федеральной автотрассой.
Органы государственной власти Нижегородской области получают в свои руки новый, интересный и полезный инструмент. Он позволит решить часть проблем региона, — считает Игорь Кокин.
Законом предусмотрено несколько видов комплексного развития территории. Речь идет о пространствах с жилой и нежилой застройками, а также свободных от объектов. Новшеством стала возможность проводить реновацию по инициативе правообладателя: данный механизм подробно описан в статье 70 ГК РФ. Собственник или арендатор земли (при условиях права аренды более пяти лет и при наличии согласия владельца) имеет право обратиться с заявлением о своих намерениях в органы госвласти или местного самоуправления.
В качестве примера Игорь Кокин привел сетевой магазин в одном из российских городов, директор которого захотел благоустроить прилегающую территорию. О своих планах он заявил в мэрию города и без труда в рамках нового закона добился согласия местных властей, которые одобрили бесплатное для казны благоустройство.
Также, согласно изменениям, правообладатели могут включать в границы комплексного развития дополнительные участки без торгов, что раньше не представлялось возможным. При этом участки должны принадлежать городу или муниципалитету и не быть обремененными правами третьих лиц.
Довольно часто возникают ситуации, когда собственник получил разрешение на возведение недвижимости, например, торгового центра. Объект почти завершен, и выясняется, что не хватает места для парковок. Девелопер обращается к властям с заявлением о предоставлении дополнительных участков, но ему отказывают, так как по старым правилам землю можно было получить только по конкурсу. В соответствии с новым механизмом теперь торги для заключения договора не проводятся, и муниципальные участки рядом с объектом капитального строительства могут быть предоставлены без этой процедуры, — рассказал Игорь Кокин.
Решение проблемы старого фонда
Одной из острых проблем современных городов остаются ветхие здания. Речь идет, в первую очередь, о деревянных сооружениях без какой-либо исторической ценности: во многих из них до сих пор живут люди. Чтобы снести такие дома, ранее следовало включить их в перечень аварийных, что требовало времени и определенных усилий. Согласно новым правилам, такие объекты по решению региона могут быть уничтожены или реконструированы без статуса аварийности, но с некоторыми оговорками.
Так, согласно пункту 2 статьи 65 ГК РФ, их можно сносить на основании износа основных конструктивных элементов — крыши, стен и фундамента. Значение этого износа самостоятельно определяется субъектом Российской Федерации, написано в законе.
Еще одной веской причиной для избавления от старой постройки является отсутствие в ней инженерно-технических систем. Например, в Нижнем Новгороде до сих пор сохранились многоквартирные дома, в которых нет элементарных удобств — водоснабжения и канализации. Однако, несмотря на это, аварийными они не признаны.
По мнению федеральных законодателей, на городских улицах также нет места зданиям с ограниченно работоспособным техническим состоянием. Значение нового термина Минстрой РФ должен объяснить в ближайшее время, рассказал Игорь Кокин. Пока же этот пункт в документе остается недействующим.
В соответствии с поправками в Градостроительный кодекс под снос могут быть определены многоквартирные дома, возведенные в период индустриального домостроения по типовым проектам. Какой именно — опять-таки должны установить региональные власти.
И наконец, ветхую постройку можно снести, если стоимость капремонта одного квадратного метра общей площади жилых помещений превысит конкретное значение. Его размер также зависит от решения субъекта Федерации. При этом Игорь Кокин напомнил, что сегодня в Нижнем Новгороде идет дискуссия, стоит ли включать непроведенный капремонт в выкупную стоимость жилья при расселении.
При определении норматива власти фактически признают, что расходы на капремонт составляют определенную сумму. Таким образом, у собственников квартир могут появиться все основания спросить, почему ее не включили в выкупную стоимость, — пояснил эксперт по жилищному законодательству.
Как защищены собственники квартир?
Ускорение сноса или реконструкции неаварийных дома является лишь малой частью работы: нужно расселить его жителей, предоставив людям нормальные условия существования. Для этого предусмотрены новые статьи 67 в Градостроительном и 32.1 в Жилищном кодексах РФ.
Для начала собственников следует ознакомить с решением о предстоящем комплексном развитии территории, в границы которого попадают их дома. Данная информация должна быть опубликована в специализированных СМИ, на официальном сайте органов госвласти и информационных щитах в местах массового скопления граждан.
Затем жильцам каждого дома необходимо проголосовать «за» или «против» предстоящего расселения на общем собрании. Согласно закону, это решение принимается 2/3 голосов от общего числа собственников жилых помещений в доме. Период для проведения собрания должны установить областные власти. Если в течение 30 дней с момента окончания этого срока жильцы так ничего и не решили, их дома автоматически включаются в комплексное развитие территории, следует из текста закона.
Однако это не означает, что ситуацию невозможно изменить. Собственники квартир могут исключить свои дома из программы общим решением на основании 1/3 голосов, объяснил Игорь Кокин. Это можно сделать до момента, когда будут утверждены документы по планировке территории: как правило, в течение несколько месяцев, отметил эксперт.
В этом смысле дома собственников, не являющиеся аварийными, защищены законом, в частности статьей 67 ГК РФ. Жильцы могут принять решение как о включении, так и об исключении многоквартирных зданий из программы развития, тогда у них не будет проблем с расселением и выкупной ценой. Что касается индивидуальных жилых домов, то в программу входят только аварийные объекты. Остальных объектов ИЖС она не касается, — подчеркнул Игорь Кокин.
Согласно статье 32.1 Жилищного кодекса, взамен изымаемых квартир инвестор должен предоставить собственникам денежное возмещение. При расчетах учитывается стоимость земельного участка и помещений в доме, также принимается во внимание непроизведенный капремонт, расходы на переселение и прочее. Хотя приоритетом по новому закону является компенсация, по заявлению собственник может получить взамен освобождаемой квартиры другое равнозначное жилое помещение.
Если фактически квартира оценена в 1,5 миллиона рублей, собственник вправе рассчитывать на квартиру аналогичной стоимости. Не аналогичного метража, и это надо иметь ввиду. Здесь идет речь о предоставлении жилья в порядке мены. В случае несогласия собственник всегда имеет право оспорить размеры возмещения или жилого помещения в суде, при этом суд будет очень тщательно рассматривать каждую деталь в отношении лица, заключившего договор, — рассказал Игорь Кокин.
Закон также предлагает возможность собственника получить квартиру большей площади и с большим количеством комнат. Он имеет на это право, заплатив разницу в цене, в том числе разрешается использовать средства материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат. Действие данного пункта регулируется нормативным актом, который должен быть разработан регионом.
Законом оговорены несколько случаев, когда взамен изымаемого жилья предоставляется только жилое помещение. Это происходит, если в квартире проживает несовершеннолетний, недеспособный или ограниченно дееспособный гражданин. Также недопустима выплата компенсации, если объект находится в залоге (ипотека) или на него наложены ограничения, например, акт об аресте недвижимого имущества. В этих ситуациях Росреестр вместе с правом собственности регистрирует и его обязательства, пояснил эксперт по жилищному законодательству.
В законопроекте все права граждан учтены, в большой программе кто-то будет не со всем согласен. Но это вопрос власти и компромисса, а также возможности находить компромисс с населением, — прокомментировал закон вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
После принятия документа на федеральном уровне реализация нового механизма в регионе полностью зависит от Нижегородской области. Первые результаты программы горожане должны увидеть к 800-летию Нижнего Новгорода в августе 2021 года, и совпадут ли они с ожиданиями и заявленными целями — покажет время.
