Рынок загородной недвижимости радует покупателей множеством разнообразных предложений. Для тех, кто не готов идти на компромиссы, приобретая дом, построенный по стандартному проекту, всегда есть варианты выбрать участок с подрядом или без такового. Однако, делая ставку на покупку земли, нужно знать о некоторых юридических тонкостях. В противном случае можно столкнуться с не самыми приятными последствиями.
Категории земель
Большинству потенциальных покупателей известно, что оптимальными для возведения частных домов являются земли населенных пунктов, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство. В большинстве случаев коттеджные поселки располагаются именно на таких территориях. Присматривая для себя участок, обязательно узнайте, можно ли будет построить на нем дом, и не установлено ли в его отношении каких-либо ограничений по застройке.
Дело в том, что в продаже вы можете увидеть и другие земли, в частности, сельскохозяйственного назначения. Если собственник говорит, что на данном участке разрешено личное подсобное хозяйство или дачное строительство, важно максимально вникнуть во все юридические нюансы. Поскольку речь идет о сделке с недвижимостью, нелишним будет заранее проконсультироваться со специалистом, чтобы впоследствии не возникло проблем со строительством коттеджа или оформлением прав на него. Особенно это касается земельных наделов, отнесенных к числу особо охраняемых, где возведение домов может быть ограничено или совсем запрещено.
Не пожалейте времени для посещения сайтов муниципальных образований, где публикуются правила землепользования и застройки. Ознакомьтесь с нормативными актами, регулирующими земельные отношения и планы развития территорий. Возможно, так вы и выясните, что через несколько лет прямо около вашего поселка будет построено скоростное шоссе или проложена железная дорога. Только получив объективные данные как о правовом статусе участка, так и о намерениях властей в отношении прилегающих территорий, вы сможете принять взвешенное решение о его покупке.
Юридическая чистота участка и право строить дом по своему проекту
Планируя купить землю, проверьте, что продавец действительно имеет право на проведение сделки. Для этого стоит заказать расширенную выписку ЕГРН: так вы удостоверитесь в отсутствии зарегистрированных обременений. Поскольку в коттеджных поселках участки выделяются путем межевания, необходимо убедиться в том, что границы вашего надела не пересекаются с соседними. Данный момент также имеет очень важное значение.
После того, как вы убедились в том, что участок свободен от прав третьих лиц, не имеет проблем с границами и подходит для возведения жилья, переходите к следующему этапу — согласованию предстоящего строительства. Поправки в Градостроительный кодекс РФ, принятые этим летом, предусматривают обязательное уведомление органов местного самоуправления о ваших планах по застройке земли.
После того, как местная администрация изучит данные по объекту ИЖС, она направит вам заключение о соответствии или несоответствии его параметров разрешенному использованию участка и другим законным требованиям.
Вопросы управления в коттеджном поселке
Продавцы недвижимости в коттеджных поселках довольно часто информируют потенциальных покупателей о том, что обслуживанием территории занимается специально созданная компания. В ее обязанности входит поддержание порядка, организация сезонных работ по благоустройству, взаимодействие с различными подрядчиками и решение других задач, чтобы жизнь домовладельцев была максимально комфортной.
В Жилищном кодексе РФ для собственников частного жилья предусмотрена также возможность создания ТСЖ, которое, по сути, является инструментом для обеспечения общих интересов граждан. Но эта форма управления общим имуществом в коттеджных поселках является далеко не самой распространенной. Лидерство принадлежит именно УК, о чем мы говорили выше. Такие организации представляют собой подрядчиков, которые оказывают хозяевам участков услуги, получая за это вознаграждение.
Даже при наличии управляющей компании все важные вопросы, связанные с жизнедеятельностью поселка, решаются в рамках общего собрания собственников. Чтобы минимизировать связанные с этим трудности, стоит заранее определить состав общего имущества, изучив проект строительства коттеджного поселка. Как правило, в перечень включают коммуникации и объекты инфраструктуры, поселковые дороги, парковки и так далее.
При этом важно понимать, что места общего пользования после реализации участков под строительство коттеджей продолжают оставаться собственностью изначального владельца. Обслуживать и управлять этими объектами можно только после получения согласия хозяина, для этого будет целесообразно подписать соответствующие договоры. Стоит сказать, что действующее законодательство не устанавливает четкий порядок регулирования прав в отношении общего имущества собственников, да и практика по этому вопросу пока не слишком обширна.
