Завершен важный этап в хронике сохранения и развития территории Започаинья в историческом центре Нижнего Новгорода. Ее возможный будущий облик с августа 2019 года проектировали в консорциуме ООО «Институт „Ленгипрогор“», АБ «Рождественка», Фонд «Центр стратегических разработок Северо-Запад», АО «Институт «Стройпроект», ООО «СиСофт НН» и Cushman & Wakefield Inc. Специалисты анализировали состояние городского пространства и объектов, выявляли его градостроительный потенциал, изучали динамику городской экономики, делали расчеты требуемых госвложений и частных инвестиций. Результатом кропотливой работы стал проект редевелопмента Започаинья, который презентовали нижегородцам в начале июля.
Ценности и потенциал территории
Старинный и знаковый для города район Започаинья в историческом центре Нижнего Новгорода назван в честь когда-то протекавшей здесь реки Почаины. Территория проекта пролегает от улицы Рождественской, охватывает набережную Федоровского, Ильинку и прилегающие к ней улицы, Почаинский овраг, примыкая с другой стороны к Зеленскому съезду и Большой Покровской.
Проект редевелопмента Започаинья решено укрупнитьНа площади 146 гектаров сосредоточено множество памятников архитектуры — 12% от общего количества исторических объектов Нижнего Новгорода: 77 из них являются ОКН разного статуса и 148 — ценными объектами градостроительной среды. В основном это купеческие дома и ансамбли жилой многоквартирной застройки, самыми известными из которых являются домик Петра, палаты Пушникова, домик Каширина и другие.
Сложно даже представить, какой потенциал скрывает эта территория. Но вместе с тем у нее имеется и ряд проблем. Из-за сложно-пересеченного ландшафта участки плохо связаны между собой, а сообщение с Почаинским оврагом полностью отсутствует. Что касается центральной улицы Ильинской, то из-за плотного транзитного потока машин и дефицита тротуаров сейчас она не подходит для прогулок. Оставляет желать лучшего состояние объектов культурного наследия и жилой застройки. Из-за ветхости и отсутствия должного ухода многие их них город рискует потерять навсегда.
Что предполагает редевелопмент?
Полностью перепрограммировать территорию Започаинья, наполнив ее новыми смыслами, должна масштабная реновация. В ее экономической основе лежит локализация Нижегородского IT-кластера на Ильинке и масштабное благоустройство прилегающей территории и Почаинского оврага. Разрозненное пространство решено сделать единым пешеходным маршрутом, связав с улицей Черниговской и расширив до Рождественской и Большой Покровской.
Первый этап реконструкции планируется начать уже в 2020 году, а завершиться он должен в 2022-м. В него войдут обновление набережной Федоровского, обустройство пешеходного променада «Почаина», организация общественного пространства «Вход в Започаинье». Также будет проведен капремонт участка улицы Ильинской от Зеленского съезда до улицы Добролюбова и отремонтированы фасады зданий.
Мы уже начали работы: это разработка 3D-модели всей территории, взаимодействие с будущими инвесторами. Предполагается, что часть первых объектов начнет окупаться к 2024 году. А вообще-то проект будет разворачиваться в течение 10–15 лет, ведь такие проекты быстро не делаются, — сообщил главный инженер ООО «Ленгипрогор» Юрий Перелыгин.
В рамках второго и третьего этапов реконструируют инженерную инфраструктуру и улично-дорожную сеть района Започаинье. На улице Ильинской создадут новые парковочные пространства и заменят основания под трамвайными путями. Главный инженер ООО «Ленгипрогор» объяснил, что кардинально транспортная организация территории не изменится, но станет более современной. В частности, трамвайный путь сделают бесшовным, чтобы трамваи ходили по нему без шума и грохота.
Что касается пешеходной доступности улицы, то по четной стороне Ильинки зону для прохожих расширят до 6 — 7,5 метра. А на всем протяжении территории развернут прогулочный бульвар «Почаина», который соединит Рождественскую с домиком Петра, стоящим пока «на отшибе».
В целом пешеходная доступность всей территории увеличится в несколько раз. На Ильинской будет создан нормальный променад, как на Рождественской. Предполагается пешеходная часть, трамвайные пути и одна полоса движений для автомобилей, только у нас все это будет в одном уровне и более комфортабельно для людей, — рассказал Юрий Перелыгин.
Отреставрированные ОКН и ЦОГС приспособят под современное использование. По словам главного инженера ООО «Ленгипрогор», скорее всего, в них расположатся разнообразные городские сервисы, начиная от парикмахерских и офисов банков и заканчивая ресторанами, отелями, магазинами, сувенирными лавками — словом, всем, что присуще развитому городу. Если говорить об объектах нового строительства, то они потребуют 200 000 квадратных метров. Судя по карте из материалов на платформе общественных обсуждений, основное количество новой застройки сосредоточится на улицах Маслякова, Грузинской, Гоголя, Ильинской и Плотничном переулке.
Объекты недвижимости возведут также по краям Почаинского оврага. Кроме создания здесь новых функций авторы проекта планируют таким образом укрепить овражные склоны. Здания офисных и образовательных компаний станут выполнять в том числе и роль подпорной стенки.
Бетонные конструкции одновременно со специальными инженерными сооружениями будут держать овраг. При этом площадь зеленого массива оврага увеличивается по сравнению с тем, что есть там сейчас. Поэтому с одной стороны, это новые объемы, а с другой — вопрос инженерной защиты территории, — пояснил главный инженер ООО «Ленгипрогор».
Застройка появится и в самом Почаинском овраге. Руководитель АБ «Рождественка» Наринэ Тютчева уточнила, что она займет те участки углубления, где когда-то уже существовала, согласно данным архивных материалов. Самым масштабным из возможных объектов капитального строительства, пожалуй, станет многофункциональный конгресс-центр. Начинаясь в Лудильном переулке, он будет занимать часть территории вдоль Лыковой дамбы.
Это будет многофункциональное пространство, включающее помещения лектория, офисов и конференц-залов. Еще там предусмотрен общепит, скорее всего, под него отведут первые этажи здания. Поскольку у нас один из якорных резидентов — IT-кластер, он требует для ежемесячных мероприятий помещения на две-три тысячи мест одновременно. В Нижнем Новгороде ничего подобного нет. И под этот запрос специалистов IT-компаний как раз предусмотрен данный объект, — рассказал Юрий Перелыгин.
Специалист добавил, что в отношении этажности центра действуют определенные требования. Согласно существующему регламенту, объект, пролегающий через овраг, не должен превышать этажность застройки на Грузинской. Здания на улице достигают четырех, пяти и в одной точке семи этажей. Примерно такой же высоты спроектируют и конгресс-центр.
Кроме него, в Почаинском овраге будет располагаться террасный парк. Он предстанет в виде минимум четырех террас, связанных с прилегающими улицами пешеходными дорожками. На склонах также оборудуют все виды полуспортивной рекреации. По словам Юрия Перелыгина, хороший рельеф оврага позволяет создать там веревочный городок, скейт-парк и прочую активность для молодежи и взрослого населения.
Возрождение исторического Започаинья
Редевелопмент будет проводиться в четырех строительных режимах: это реставрация, реконструкция, санация и возведение новых объектов. Реставрацию используют для восстановления ОКН, реконструкция коснется ЦОГС, а санация подразумевает под собой очистку территории от диссонирующих объектов, объяснила Наринэ Тютчева.
Согласно материалам презентации, состояние фонда ОКН в Започаинье признано удовлетворительным, есть риск утраты лишь некоторых памятников. Ситуация в отношении ЦОГС более сложная: фонд изношен в значительной степени. На многих зданиях, особенно по улице Ильинской, отреставрированы лицевые фасады, но дворовые части домов разрушаются.
По мнению Наринэ Тютчевой, объекты вдоль улицы Ильинской — самые знаковые и вести работы нужно в первую очередь на них. Однако будущими резидентами территории должны быть востребованы все ОКН, независимо от местоположения и статуса объектов. Причем это не обязательно помещения больших площадей.
Город сегодня — это город различных возможностей, и поэтому программирование объектов может быть самым разным. Специалисты IT-технологий присутствуют практически во всех сферах бизнеса, направлениях экономики и науки. Есть структуры разного размера и направления. IT-сфера — это не обязательно компании Google, Яndex или Facebook, работающие в формате open space. Есть масса других вариантов: небольших компаний, стартаперов, — отметила руководитель АБ «Рождественка».
Возрождая историю района, авторы проекта предложили восстановить рынок на дне Почаинского оврага, который существовал там в начале прошлого века. Его предполагается разместить в историческом месте — за Лыковой дамбой.
Этот рынок здесь действительно был, и мы понимаем: если в овраге появится жизнь, придут и люди. Тогда место станет безопасным и комфортным для жителей и одновременно останется тем самым историческим Почаинским оврагом, а не застроенным новыми объектами, как неоднократно планировалось. Можно, конечно, придумать кучу других вариантов функций, но мы просто решили обратить внимание, что исторически здесь был рынок, и по целому ряду параметров можно обустроить его в современном смысле этого слова, например, создать там фудмаркет, — добавила Наринэ Тютчева.
Финансирование и инвестиционные лоты
Стоимость реализации сохранения и развития Започаинья оценивается в 43,9 млрд рублей. Ввиду того, что государственной казне не по силам в одиночку освоить такой дорогостоящий проект, основную и самую большую часть — 31,4 млрд рублей — в него вложат частные инвесторы. Бюджетные субсидии составят 8,7 млрд рублей, и еще 3,8 млрд рублей поступят по концессионному соглашению.
17,4 млрд рублей из общей суммы направят на реконструкцию и новое строительство объектов, 14 млрд рублей потратят на реставрацию ОКН и ЦОГС, 8,7 млрд рублей израсходуют на ремонт инженерной инфраструктуры и 3,8 млрд рублей пустят на обновление трамвайного парка.
Главный инженер ООО «Ленгипрогор» уточнил, что за счет бюджета проведут благоустройство набережной Федоровского, реконструкцию улично-дорожной сети, мероприятия по ремонту коммуникаций и капремонт фасадов. Остальную часть расходов, связанных с реставрацией ОКН и новым строительством, возьмут на себя инвесторы. В настоящий момент в Започаинье представлено 437 инвестиционных лотов общей площадью 456 500 квадратных метров — как строения, так и земельные участки. Большая часть лотов находится в кварталах, прилегающих к улице Ильинской. Как рассказал Юрий Перелыгин, поиск инвесторов для них уже начался.
Мы публикуем намерения. У нас создан фонд, который занимается привлечением частного капитала, то есть этот процесс запущен. Собираем оферты и намерения. После этого будем принимать решение по каждому отдельному лоту, — пояснил главный инженер ООО «Ленгипрогор».
Специалист добавил, что у некоторых объектов уже появились потенциальные инвесторы. Но подробностей раскрывать не стал, поскольку информация является коммерческой тайной.
Презентация развития Започаинья размещена . Здесь же имеется возможность написать замечания и пожелания к проекту. Как это правильно сделать, расскажет на сайте министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области.
IT-квартал на Ильинской: как бизнес изменит Започаинье?Для тех же, кто хочет увидеть проект «вживую», с 3 по 17 июля в Доме архитектора открыта выставка, посвященная редевелопменту. На ней представлено большое количество информационных и графических материалов, а также интерактивная карта территории Започаинья. Посетителям предлагается выбрать для него различные функции — досуг, ритейл, жилье, обучение, офисы. Это можно сделать, вколов булавку нужного цвета в любой участок карты. По причине коронавируса выставка работает в ограниченном режиме. Посетителей пропускают внутрь Дома архитектора группами по пять человек. Желающим посетить экспозицию следует захватить с собой средства индивидуальной защиты.
Помимо обратной связи от нижегородцев проект редевелопмента Започаинья получит также оценку экспертного сообщества. Ожидается, что первые изменения в развитии территории произойдут уже к 800-летию Нижнего Новгорода в сентябре 2021 года. Отдельные этапы масштабного проекта вошли в программу благоустройства «Среда 800», и проектно-сметную документацию по ним планируется разработать в этом году.
