Улица Ильинская станет стартовой зоной редевеломпента Започаинья — исторической территории Нижнего Новгорода, одного из самых колоритных его районов. Проект преображения Ильинки должен быть разработан до конца 2019 года, на его создание выделено 22,9 млн рублей из регионального бюджета.
Инициатива долго готовилась к запуску: к процессу «взращивания» идеи подключились Институт развития городской среды Нижегородской области, градозащитники, горадминистрация, правительство региона, художники и эксперты. И вот, наконец, редевелопмент на старте — в результате конкурса определен исполнитель, которому предстоит разработать проект восстановления и развития территории Ильинки.
За дело взялось ООО «Институт «Ленгипрогор» — оно будет работать в консорциуме со специалистами из других компаний. Пока разработчики избегают любых подробностей: сначала территория будет подробно изучена и проанализирована, и только потом проектировщики выберут направление и методы работы. Но опыт «перезагрузки» исторической городской среды у этих профессионалов есть, и он весьма успешен.
Почему городская среда — это важно?
Юрий Перелыгин — главный инженер ООО «Ленгипрогор». Работу над проектом редевелопмента Започаинья он решил начать с лекции по экономике развития городской среды, в которой поделился конкретными кейсами из своей работы.
Перелыгин уверен, что, если человек не получает от городской среды того, что ему нужно, у него возникает желание покинуть город. Для Нижнего Новгорода это особенно актуально: сегодня столица ПФО теряет население быстрее, чем любой из городов-миллионников России. Безусловно, здесь сказывается близость к Москве.
Я всем мэрам говорю: после того, как люди вышли из моего предприятия, они — ваши. Все остальное время они проводят вне работы. И в связи с этим есть требования к городской среде. Если человек не видит в городской среде объекта удовлетворения своих социальных интересов и потребностей, не может социализироваться, он уедет из этого города.
Сегодня в развитых странах 80% экономики создается в городах. Перелыгин полагает, что в будущем границы между муниципалитетами будут стираться, и это уже можно проследить на примере Московской агломерации. Возможно, через несколько десятилетий даже Нижний Новгород станет отдаленным районом Москвы в паре часов езды до центра столицы.
Современное жилье: чего хотят покупатели квартир?С точки зрения демографии никаких радужных перспектив нет, потому что, согласно прогнозам, в ближайшие 12–15 лет нас ждет существенный спад рождаемости — последствия демографической ямы 1990-х. Ну, и притяжение Москвы вряд ли будет ослабевать: в ближайшие десятилетия агломерация может пополниться еще десятью миллионами человек. То есть где-то прибудет, но где-то — убудет. И эти 10 миллионов будут потеряны для провинциальных городов России.
Эксперт предполагает, что уже в скором времени абсолютное большинство населения страны сосредоточиться в нескольких мегаполисах и агломерациях по всей территории страны. Судьба того или иного города будет напрямую зависеть от того, сумеет ли он «схватить» следующий этап развития и стать местом комфорта, притяжения и кипящей активности.
Редевелопмент: что это и зачем он нужен?
Редевелопмент — красивое модное слово, но далеко не все хорошо понимают, что это такое. В случае с Ильинкой речь идет о комплексном переформатировании исторической территории под современные задачи с сохранением ее идентичности.
Глава Института развития городской среды Нижегородской области Дарья Шорина определяет редевелопмент как «перепрошивку», или «перезагрузку», исторической части города. На территории Започаинья более 80 объектов культурного наследия, многие из них находятся в аварийном состоянии и расселены, но это вовсе не означает, что они должны погибнуть или стать просто городскими декорациями. При том, что эти здания имеют историческую ценность, они вполне могут нести социальную и экономическую функции. Для того чтобы это стало реальностью, и нужен редевелопмент.
Ключевым моментом данного процесса является формирование объектов недвижимости: если ты их сформировал, у тебя есть что продавать, — подчеркивает главный инженер «Ленгипрогора» Юрий Перелыгин.
Редевелопмент улицы Ильинской должен стать не просто реставрацией и «причесыванием» квартала, он должен дать привлекательные для бизнеса объекты недвижимости, которые при этом будут полезны и интересны всему городу.
Что такое объект недвижимости? Это земля плюс имущественный комплекс, который с ним связан, плюс правовые ограничения, наложенные на него историей, — поясняет Перелыгин.
Санкт-Петербург
В качестве примера экономически успешного проекта редевелопмента представитель «Ленгипрогора» приводит 130-й квартал Санкт-Петербурга. Это был проект времен Анатолия Собчака, деньги давал мировой банк под гарантию городского бюджета.
Мы вырезали землю, сформировали объекты недвижимости, написали вокруг этого правовые регламенты (не выше, не ниже, материал такой-то и т. д.) и выставили объекты на продажу. Все знали, что это финансирует мировой банк. А что он финансировал? Инженерную инфраструктуру, потому что в центре Петербурга сто лет ничего не ремонтировалось, — рассказывает градостроитель.
До этого, по его словам, питерские застройщики покупали «кота в мешке»: часто выяснялось, что перед тем, как строить, им нужно провести баснословно дорогие работы по созданию инфраструктуры. Конечно, при таких условиях желание вкладывать деньги в территорию мало у кого возникало.
Лоты в 130-м квартале разлетелись сразу же после объявления торгов. Денег хватило на то, чтобы привести в порядок всю инфраструктуру — канализацию, дороги, электричество и т. д. Мировой банк, кстати, к тому времени не вложил ни рубля, но сыграл роль сам факт его участия, ведь он обеспечил доверие инвесторов. Сейчас 130-й квартал Санкт-Петербурга — очень популярное и престижное место в Северной столице.
Иркутск
Еще один удачно реализованный проект редевелопмента — центр Иркутска, тоже 130-й квартал. В 2009 году город готовился отмечать 350-летие (оно приходилось на 2011 год), и бывший тогда губернатором Дмитрий Мезенцев решил, что центр города необходимо привести в порядок. Кстати, выглядел он тогда действительно не очень презентабельно.
Историческая застройка в Иркутске деревянная, и эту особенность нужно было сохранить и достойно обыграть. Сложность, по словам Юрия Перелыгина, состояла в том, что объекты в 130-м квартале были нескольких видов собственности, и со всеми владельцами следовало договориться. Переселить из квартала предстояло около 400 горожан — они жили в старинных деревянных домах. Более 300 согласились, но несколько десятков решили остаться. Два жилых дома в квартале не были расселены, жильцы остальных получили квартиры в новых домах в центре. Специалисты, осуществлявшие редевелопмент центра Иркутска, сделали ставку на изменение планировки квартала и по-другому «нарезали» собственность, при этом сохранив и восстановив все исторические здания.
Сейчас 130-й квартал посещает около 6 миллионов человек в год. Мы рассчитывали на создания 600 рабочих мест, а теперь их там около 2 тысяч. Квартал генерирует 1 миллиард налогов во все уровни бюджета, хотя мы рассчитывали на 80 миллионов, — описывает Перелыгин экономический эффект.
Он подчеркивает: правильно сделанные градостроительные объекты (удачная планировка — обязательное условие) всегда успешно зарабатывают деньги, в том числе и для города. Если комфортной городской среды нет, объект стоит дешево и генерировать денежные потоки он не будет.
Опыт Санкт-Петербурга и Иркутска сейчас применяется на других проектах в городах России. Ильинка должна стать одним из таких, и, хочется верить, наиболее удачным.
Что ждет улицу Ильинскую?
С Ильинки начнется масштабный многолетний процесс редевелопмента Започаинья — то есть она задаст, так сказать, ритм и настрой. Улицу предстоит сделать интересной для горожан и туристов и привлекательной для инвесторов. Первые изменения ожидаются уже в 2020 году, о чем сообщила глава департамента градостроительства и развития агломераций Нижегородской области Марина Ракова.
От этой работы мы ждем оживления в бизнес-сообществе — все заинтересованные стороны смогут вкладывать средства в объекты недвижимости и земельные участки, повышая их капитализацию за счет создания уникальной городской среды.
Городские власти планируют, что преображение Ильинки и Започаинья в целом будет профинансировано из федеральных программ и с помощью частных инвесторов.
Руководитель Института развития городской среды Нижегородской области Дарья Шорина, выступая на Moscow Urban Forum, выразила надежду, что после того, как территория Започаинья будет разбита на лоты, инвесторы проявят активность. Они смогут вложить деньги в историческую недвижимость и реализовать свои бизнес-проекты, но с оговоркой о необходимости четко соблюдать обозначенные правила и регламенты.
Большая и сложная работа связана с выявлением и решением всех имущественных вопросов. И земля, и объекты находятся в разных уровнях собственности, а еще существуют замороженные договоры о развитии застроенных территорий. На каких-то участках присутствуют инвесторы, которые просто выжидают, когда историческое наследие деградирует, и они смогут построить то, что им хочется.
Однако этот вопрос, по словам главы ИРГСНО, будет решен: требования к инвесторам ужесточены, и они будут либо действовать в рамках концепции, либо отказываться от участков.
Юрий Перелыгин уверен: территория Започаинья в первую очередь должна быть востребована самими нижегородцами, так что преобразовывать ее надо под них и для них. Если это случится, но возникнет и туристический интерес.
Нижегородцы же надеются на то, что с помощью таких проектов Нижний Новгород сумеет «поймать» виток развития и станет местом притяжения, а не оттока населения. Все-таки на Москве Россия не заканчивается, а только начинается.
