В перспективе ближайших 10–15 лет микрорайон Караваиха может стать образцом комплексной жилой застройки в Нижнем Новгороде. Сегодня это тихие обветшалые улочки за проспектом Гагарина со своей неповторимой атмосферой «города-сада». Здесь сталинские пятиэтажки соседствуют с деревянными бараками, хрущевки сменяются панельными девятиэтажками, а в нескольких метрах от малоэтажных домов с цветущими палисадниками возвышаются типичные новостройки. Все эти причудливые сочетания кажутся весьма романтичными, но с каждым годом стареющие кварталы все больше приходят в уныние.
Механизм комплексного развития территории (КРТ) должен вдохнуть в Караваиху новую жизнь, сохранив при этом ее архитектурную многослойность и естественный зеленый каркас. С приходом инвестора микрорайон обзаведется социальными и коммерческими объектами, развитой улично-дорожной сетью, ухоженными зонами отдыха и благоустроенными общественными пространствами. Ветхие и аварийные дома отправят под снос, а на их месте появится современная застройка, аккуратно вписанная в исторический контекст.
Разработкой концепции развития микрорайона занимается Институт урбанистики Нижнего Новгорода при поддержке Президентского фонда культурных инициатив. Проект «Караваиха. От уникальности места к архитектурному осмыслению» позволил специалистам через социокультурные исследования создать мастер-план, отвечающий запросам местных жителей и обеспечивающий рентабельность грядущих преобразований. Какой будет новая застройка в Караваихе, рассказала архитектор Зоя Рюрикова на встрече с нижегородцами 4 сентября.
Жилые дома и теплицы на крыше
Пилотной площадкой для КРТ стала территория в границах улиц Бонч-Бруевича, Батумской, Пятигорской и 40 лет Октября общей площадью 50 га. Она насчитывает несколько десятков аварийных домов под расселение: большая часть сосредоточена по улицам Елисеева, Батумской и Углова. На их месте предлагается расположить новую застройку, особенностью которой станет повторение пропорций существующих зданий. Выход жилья бизнес- и экономкласса составит более 90 тысяч квадратных метров.
Избежать повышения этажности было невозможно: в противном случае проектом никогда бы не заинтересовались инвесторы. Но архитекторам удалось найти нестандартное решение — жилые дома с переменной высотой в 2-3-5-9 этажей, которые воспринимаются соразмерными человеку. Эффект достижим за счет того, что двухэтажная часть расположена со стороны улицы, девятиэтажная — со стороны двора. По словам Зои Рюриковой, во время прогулок жители Караваихи попросту не будут обращать внимание на верхние этажи зданий.
Малоэтажная часть новостроек в каком-то смысле окажется стилизацией архитектурных ансамблей Караваихи 30-50-х годов XX века. Новоселы получат в собственность палисадник и личную парковку, а на крышах найдется место для настоящей теплицы. Проектировщики позаботились даже о том, чтобы жители могли собрать урожай: освещенности будет достаточно.
Теплицы на крышах — это дополнительная опция, которая может быть предложена новым жильцам. Крыша абсолютно свободная, инсолируемая, и на ней реально можно что-то выращивать, проводить свой досуг, — объяснила Зоя Рюрикова.
Существующую застройку по улице Столетова планируется практически полностью сохранить, а вот улица Елисеева попадает в зону активной реновации. Исключением станет деревянный дом № 1, который сразу запоминается благодаря фигурным балконам. Архитекторы рассчитывают, что он будет реконструирован и поможет сохранить самобытность микрорайона.
Недовольство нижегородцев вызвало предложение возвести новые дома на улице Углова. Местные жители не хотят смотреть в окна чужих квартир и опасаются, что строительство создаст угрозу существующей десятиэтажке. Как отметила Зоя Рюрикова, переменная высота новостроек обеспечит нужную инсоляцию, а вопросы безопасности будут дополнительно проработаны.
Общественные пространства
Всегда оживленная улица Батумская станет пешеходным каркасом микрорайона, на который должны «нанизываться» досуговые пространства. Вдоль нее планируется разместить новый сквер с фонтаном, детские и спортивные площадки, магазины и зоны отдыха. По Батумской также предполагается пустить круговую велодорожку с выходом на улицу Бонч-Бруевича, чтобы местные жители могли с комфортом передвигаться между кварталами.
Важной особенностью организации общественных мест станет их связь с крупнейшими зелеными зонами — парком «Швейцария» и Щелоковским хутором. Для этого в так называемых прострельных точках микрорайона появятся смотровые площадки, где можно будет отдохнуть, наслаждаясь природой и прекрасными видами.
Мини-сквер соединит девятиэтажки по улице Батумской. Как отметила Зоя Рюрикова, узость пространства между существующими жилыми домами и детским садом не позволяет вести здесь крупное строительство, но формат прогулочной зоны дает возможность разместить небольшие коммерческие павильоны.
Детсады и школы
Проектом комплексного развития Караваихи предусмотрено возведение детского сада на 300 мест и двух корпусов школы на 1200 мест. Дошкольное учреждение расположится рядом с детсадом № 205 по улице Луганской, а общеобразовательное — займет две разные площадки. По словам Зои Рюриковой, подходящего места, чтобы собрать всех учеников с 1-го по 11-й класс в одном здании, на территории микрорайона просто нет.
Начальная школа со встроенным детсадом запроектированы на рельефе по улице Батумской, возле существующего детского сада № 143. За счет такого соседства планируется обеспечить преемственность дошкольного и общего образования. Средняя школа займет участок ближе к районной администрации, рядом с улицей 40 лет Октября. Дорога обеспечит связь с соседними кварталами. Зоя Рюрикова уточнила, что в зону обслуживания новой школы попадут дома в радиусе один километр.
Оздоровительный комплекс
Во время социокультурных исследований проектировщики выяснили, что в Караваихе существует запрос на спорт и здоровый образ жизни. Поэтому легендарная баня на улице Батумской сохранит свое историческое назначение, но в процессе реконструкции приобретет дополнительные функции. Она станет большим оздоровительным комплексом с различными спортивными залами для всего микрорайона.
Спортзалы могут появиться не только в здании бани, но и на первых этажах в тех самых девятиэтажных домах на Улова, которые вызвали критику местных жителей. В одном из них, расположенном ближе к проспекту Гагарина, архитекторы предложили разместить детскую поликлинику.
Творческие мастерские и парковки
Нехватка коммерческих помещений в Караваихе породила еще одну оригинальную идею — создать творческие мастерские для малого бизнеса с подземным паркингом. По задумке проектировщиков, креативные пространства появятся на месте гаражного массива, расположенного между жилым микрорайоном и садами.
Зоя Рюрикова уточнила, что экономическая часть вопроса пока остается открытой. Очевидно, что собственники гаражей должны получить компенсацию за снос. Архитекторы полагают, что она могла бы стать первым взносом для тех, кто хочет обзавестись теплой мастерской для круглогодичной работы и творчества.
Мы предлагаем воссоздать боксы три на шесть или шесть на шесть, в которых можно круглогодично чем-то заниматься. Это малый бизнес, малое производство, ремонт… Все зависит от зонирования. В какой-то части можно будет купить гараж, в какой-то появится булочная, — отметила Зоя Рюрикова.
Вкупе с открытыми стоянками подземный паркинг обеспечит машино-местами новых жителей микрорайона — свыше двух тысяч человек. Согласно градостроительным нормам, парковки проектировались из расчета по одной на каждую квартиру в домах бизнес-класса и по 0,7 — в домах экономкласса.
Местные жители отнеслись к идее нового строительства на месте гаражного массива довольно скептически. Они считают, что планам архитекторов помешает подземная река. По словам нижегородцев, в смотровых ямах у большинства владельцев гаражей стоит вода. Проектировщики пообещали подумать, как можно решить эту проблему.
Таунхаусы и сады
Мастер-план КРТ не затронул территорию вдоль проспекта Гагарина — для нее уже утверждена планировочная документация. На месте двухэтажной застройки по красной линии появятся новые жилые дома, но их строительством будут заниматься другие инвесторы.
Нетронутыми архитекторы оставили и садоводческие товарищества, лишь проложив через них пешеходные связи в сторону Щелоковского хутора. Но на границе с дачами предусмотрена возможность строительства таунхаусов: один земельный участок зарезервирован со стороны улицы Углова, второй — возле нового корпуса начальной школы. Между садами и мастерскими появится местный проезд, чтобы обслуживать образовательное учреждение и жилую застройку.
Расселение по КРТ
Механизм комплексного развития территории ориентирован на решение проблемы ветхого и аварийного жилья. Но после расселения старожилы Караваихи могут столкнуться с необходимостью уехать из родного района, и такой вариант мало кого устраивает. Архитекторы пообещали отразить позицию жителей в проекте, но не стали никого обнадеживать.
Мы как проектировщики можем внести в проект принцип «волнового переселения», когда жители расселенного дома уезжают во вновь построенный дом в этом же районе. Но сработает он или не сработает — зависит не только от нас, — призналась Зоя Рюрикова.
До конца осени представленную концепцию развития Караваихи еще можно корректировать. Институт урбанистики принимает обратную связь от нижегородцев до 24 ноября, после чего мастер-план в своем окончательном виде прейдет Минграду. В 2022 году он должен быть утвержден на Архитектурном совете и региональном штабе по градостроительному развитию, а также согласован с городской администрацией.
Весной 2023 года ожидается принятие решение о КРТ и выход на торги по выбору инвестора. Заключить договор с застройщиком и дать старт масштабным преобразованиям планируется в июне. И если все шаги будут сделаны верно, через несколько лет жизнь в Караваихе станет настоящей мечтой для нижегородцев, которые ценят гармонию, эстетику и комфорт.
