Район улицы Ильинской в Нижнем Новгороде выбран в качестве пилота для первого в городе проекта по редевелопменту, реализуемого на территории Започаинья. В ходе этого процесса должна произойти так называемая перезагрузка исторического пространства: планируется, что здесь разместятся офисы IT-компаний, будут восстановлены старинные здания на Ильинке, а в Почаинском овраге появится благоустроенный парк.
Преобразования начнутся в преддверии 800-летия Нижнего Новгорода. Работу над проектом стоимостью почти 23 млн рублей ведут сразу несколько компаний, решая целый комплекс задач. В качестве генерального подрядчика выступает ООО «Ленгипрогор» из Санкт-Петербурга, а самый первый, можно сказать, подготовительный этап, поручено провести Архитектурному бюро «Рождественка» из Москвы. О том, что ждет улицу Ильинскую и территорию Започаинья, корреспондент GiperNN узнал из первых уст, пообщавшись с главным инженером «Ленгипрогора» Юрием Перелыгиным и руководителем АБ «Рождественка» Наринэ Тютчевой.
Консорциум из трех компаний стал победителем конкурса на редевелопмент Започаинья, объявленного Институтом развития городской среды Нижегородской области: ООО «Ленгипрогор», Фонд «ЦСР Северо-Запад» и компания «СSoft — Нижний Новгород». Поясните, пожалуйста, какие задачи в рамках консорциума выполнят каждая из компаний?
Юрий Перелыгин: Можно сказать, что наша компания занимается проектами жизненного цикла. Мы озабочены не только тем, чтобы спроектировать, но и тем, чтобы это можно было реализовать, построить и ввести в эксплуатацию, — это специализация ООО «Ленгипрогора».
«ЦСР Северо-Запад» — один из ведущих центров в стране, наш давний партнер, они делают стратегии развития городов, разных территорий, научных центров. И наша совместная задача — найти ту идею, которая могла бы быть положена в экономическое основание нашего проекта. В итоге нами было выбрано IT-направление, так как это самый быстрорастущий сектор экономики: он вырос за последние годы в 17 раз и превысил по занятости автопром.
Когда мы провели более конкретные исследования, оказалось, что Нижний Новгород занимает первое место в стране по количеству IT-сотрудников на душу населения. И помимо этого здесь присутствует с десяток глобальный компаний, серьезных мировых игроков.
Что касается компании «СSoft — Нижний Новгород» — это как раз IT-компания, которая имеет практику работы с цифровыми моделями территорий и объектов. Их задача — создать BIM-модели (Building Information Model) и CIM-модели (City Information Model) территории Започаинья.
Наринэ Тютчева: У нас вполне конкретная задача — мы должны исследовать район Започаинья с точки зрения его исторической ценности и выявить определенный ресурс к развитию, который бы не противоречил сохранению его идентичности, уникальности и всего ценного, что там есть.
Мы проводим многослойное исследование и застройки, и территории. Мы изучаем межевание, как актуальное, так и историческое, поскольку оно является, как мне кажется, некой генетикой любой исторической территории. Мы дадим предложения по различным режимам работы с существующей застройкой. Я имею в виду реставрацию, реконструкцию, просто сохранение либо санацию зданий. А также разработаем предложения по новому строительству, для которого определяем правила с точки зрения взаимоотношения с существующей застройкой.
Кроме того, эта работа сопровождается темой, которая у нас называется «связанность», поскольку мы не можем заниматься развитием территории без развития улично-дорожной сети, пешеходных и других маршрутов. Учитывая, что Започаинье отличается уникальным рельефом, здесь это имеет очень важное значение. Поэтому, помимо всего прочего, мы предлагаем восстановление разных пешеходных и проезжих маршрутов, упорядочиваем пространственные характеристики — внутриквартальные проезды, проходы и т. п. По результатам работы мы всю территорию делим на так называемые лоты, а затем информацию по каждому лоту заносим в таблицу, которая будет отображаться в гис-системе города и должна быть размещена в открытом доступе.
Расшифруйте, пожалуйста, что означает термин «редевелопмент» применительно к данному проекту?
Наринэ Тютчева: Это не зачистка территории с последующим внедрением какого-то нового инвестиционного проекта, это очень скрупулезная работа, но с неким дополнительным вмешательством.
Например, очень многие домовладения на задних дворах имеют сараи, другую неурегулированную застройку. Исторически на этих местах находились флигели или другие сооружения. Мы изучаем, были ли там когда-то строения, какая у них была морфология, и предлагаем на месте этих, скажем, гаражей, сараев, пустошей возобновить, реконструировать, сделать новую застройку. Мы ее не проектируем, мы обозначаем высотные параметры, габаритные и какие-то еще важные аспекты, которые присущи каждому отдельному кварталу.
Работа над проектом включает в себя три этапа: разработку общей концепции и целевой программы использования территории, создание мастер-плана, создание трехмерной модели территории, а также разработку инвестиционной концепции. Поясните, пожалуйста, подробнее, что именно предполагает каждый из этих этапов?
Юрий Перелыгин: Технология работы здесь такая: поскольку это будет мастер-план, документ, в котором сочетаются экономическая и градостроительная идеи, важно, чтобы они друг друга поддерживали и не входили в противоречие. Часто бывает так, что делается проект, но он не реализуем на практике, экономически не рентабелен. И нашей задачей на первом этапе стало объединение экономики с градостроительной идеей. Безусловно, в приоритете сохранение объектов культурного наследия (их на территории Започаинья около 100), но, чтобы они не ветшали, а были живыми, работали, нужно было этот момент продумать. И мы стали выяснять, какие группы интересов могут быть сфокусированы на этой территории, в итоге определились со сферой IT, как самой перспективной в этом отношении.
Планируется разместить там около 10 тысяч рабочих мест. Ни для кого не секрет, что средняя заработная плата в IT-сфере является на сегодняшний день самой высокой, то есть это самый финансово-насыщенный сектор экономики.
Второй этап касается непосредственно уже самих объектов культурного наследия. Был проведен историко-культурный анализ по каждому из зданий, выявлены новые ценные градостроительные объекты, которые необходимо сохранить, определена степень их изношенности (эта аналитическая работа была поручена архитектурному бюро «Рождественка»). По итогам двух частей работы уже проведены рабочие группы, в которых приняли участие эксперты, общественники, представители областной и городской власти.
И впереди третий этап — собственно, создание трехмерной модели, куда вся эта аналитика будет занесена. И с этой моделью в дальнейшем можно работать как с базой данных, а с другой стороны, как с проектными идеями, проверять их на те или иные параметры. В середине декабря планируется формирование этой модели завершить и также провести по ней рабочую группу. После того как мы получим обратную связь, замечания, предложения, к концу декабря работу мы полностью завершим, придадим ей законченный вид.
Руководитель Института развития городской среды Нижегородской области Дарья Шорина назвала проект по своему масштабу и комплексности подхода первым в России, вы с ней согласны? Делала ли компания «Ленгипрогор» подобные проекты или он действительно уникален?
Юрий Перелыгин: Мы делали подобные проекты — несколько исторических территорий в Санкт-Петербурге, они живут сейчас своей замечательной жизнью. Мы сделали известный 130-й квартал в Иркутске, такого рода проекты мы создавали в Вологде, Томске, Красноярске. Но вот по такому сочетанию — 800 лет истории и IT в одном проекте, такой баланс мы делаем впервые. Это уникальный проект, и для нас определенный вызов.
Будут ли проведены общественные слушания, дадут ли нижегородцам высказать свое мнение по данному проекту?
Юрий Перелыгин: Такая работа, надо сказать, уже ведется. Перед тем как приступать к разработке проекта, были проведены социологические исследования, интервьюирование на предмет того, как могла бы развиваться данная территория и с точки зрения историко-культурной части, и с точки зрения того, чего не хватает жителям самой Ильинки. Мы встречаемся и с активистами, занимающимися судьбой Почаинского оврага. В дальнейшем проект тоже будет обсуждаться.
Расскажите, пожалуйста, какие именно запросы поступают от жителей в плане развития Започаинья?
Юрий Перелыгин: На что точно есть запрос, так это на то, чтобы Почаинский овраг остался зеленой зоной, чтобы там было парковое пространство. Сейчас заросший овраг представляет собой жуткое зрелище, но в целом — это зеленая часть города. Проблема в том, что она достаточно опасна: склоны осыпаются, там уже делали подпорные стенки, но это полумеры. Перед нами стоит задача его укрепить, разместить внутри оврага хорошее парковое пространство. Но для этого там нужно провести достаточно много работы. Может быть, мы пойдем под Лыковой дамбой — очень бы хотелось соединить две части оврага, как это было исторически. Есть еще один момент — река Почаина, она течет в трубе, и туда сбрасывается много грязных стоков с поперечных улиц. Одна из наших задач — сделать на выходе этого коллектора очистные сооружения. Также в рамках работы над парком мы, возможно, какую-то часть реки выведем на поверхность, идея такая есть.
И кроме этого, большое количество горожан говорит о том, что на Ильинской в очень жутком состоянии находятся дворы. То есть нужно не только «подшаманить» фасады, но и внутренние дворы и проезды привести в порядок, чтобы это было прозрачное, безопасное пространство, комфортное для людей. И мы будем идти навстречу этим запросам: мы точно сделаем в овраге парковое пространство, существенно расширим пешеходные возможности Ильинки и перетянем туда хорошую часть городской экономики, чтобы это было не обузой для бюджета, а наоборот, подспорьем. Надеюсь, улица Ильинская станет еще одним излюбленным местом для посещения нижегородцев и гостей города.
Наринэ Тютчева: Что касается Почаинского оврага, то мы не предлагаем никакой новой застройки, а планируем реорганизацию только на тех участках, где постройки уже есть. В нижней части оврага существуют жилые дома, и когда-то их было больше, еще там был рынок. Сейчас это довольно маргинальная среда, там темно, опасно и неприятно находиться. Мы предлагаем в рамках регенерации продолжить линию застройки с той стороны, где она когда-то была, и в конце создать общественное пространство, врытое в склон, в виде рынка, ярмарки, чтобы это место снова стало живым.
Если говорить о склонах оврага, то на них будут террасный парк, пешеходные дорожки, чтобы можно было по ним в овраг спуститься сверху, подняться наверх, чтобы это была комфортная благоустроенная прогулочная зона.
Но в целом пространство остается зеленым. Во второй части оврага к Лыковой дамбе примыкает довольно плотная застройка, большая часть которой представляет собой гаражи, промышленные постройки, но есть и несколько ценных домов. И мы предлагаем в рамках регенерации провести там замещение одной застройки на другую, создать более-менее комфортную городскую среду. В самой верхней точке оврага правильно было бы сделать спуск со смотровой площадкой, возможно, с небольшим общественным узлом, который бы сформировал красивый вход в парк. Перед этим, конечно, нужно делать укрепление склонов, потому что овраг «уползет» вместе с застройкой. То есть благоустройство должно быть комплексным.
IT-компании планируется разместить в старинных особняках или в новых зданиях? Как будет решена задача общего визуального восприятия, новые строения будут стилизованы под старину?
Юрий Перелыгин: Конечно, мы как градостроители и архитекторы не можем удержаться, чтобы что-нибудь не порисовать, не представить, как это может быть. Но на самом деле этап визуализации пока не настал, сейчас основная задача — определиться с экономикой, посчитать инвестиционные лоты — есть ли там экономическая перспектива. И вот только после этого можно будет приступать к визуализации. Но вообще, я думаю, будет в итоге какое-то сочетание, в этом и есть сложность задачи.
Ведь у IT-компаний есть определенные требования к помещениям, инженерной инфраструктуре, окружающему пространству, по стилю это чаще всего хай-тек. Они готовы размещаться и в исторических территориях, если их под это приспособить. Конечно, не каждое историческое здание можно и нужно приспосабливать, но мы не исключаем, что какие-то объекты культурного наследия могут быть в рамках лотирования интересны в том числе и IT-компаниям, может быть, каким-то небольшим.
Когда вы работаете с ОКН и рядом с ним ставите новые объемы, они должны быть стилизованы, они должны гармонично сочетаться с исторической средой. Нужно ее улучшать, а не ухудшать. Вообще, это будет уже следующий этап проектирования, и когда придет инвестор, он начнет говорить: «Вот это я хочу так, а это — вот так», вызовет архитектурную группу, объявит конкурс. И лучше будет, если мы будем контролировать этот процесс через какую-то управляющую компанию, тогда, я думаю, мы сможем выдержать стилевые решения. И мы попытаемся сделать это нормативным образом, чтобы нельзя было ни выше, ни ниже строить, для этого нужно делать Правила землепользования, регламент, но это уже другой этап работы, в которых мы (ООО «Ленгипрогор» — прим. ред.) будем принимать участие.
Наринэ Тютчева: Я не думаю, что это новая застройка должна представлять собой какие-то муляжи, псевдоисторические здания. Это могут быть и современные постройки, но хороший архитектор сумеет и современной постройкой вписаться грамотно в существующую среду, с тем чтобы оттенить ценность той исторической канвы, которая уже есть. Но каждый случай надо разбирать отдельно, и каждый раз это будет новая задача для нового архитектора. В общем, это довольно беспрецедентная история — по сути дела, мы формируем для нижегородских архитекторов большие перспективы для работы.
Что касается улицы Ильинской, то земля, здания, имеют различные обременения, они не свободны от прав третьих лиц, у нас в городе из-за этого очень часто тормозится развитие застроенных территорий. Не затруднит ли это реализацию проекта по редевелопменту?
Юрий Перелыгин: Здесь я могу сослаться только на опыт, и если власти, которые затеяли проект, делают последовательные шаги и занимаются реализацией не только на бумаге, то эти вопросы все решаемы. Губернатор Нижегородской области Глеб Никитин лично уделяет внимание этому проекту и патронирует его, мэр Нижнего Новгорода Владимир Панов тоже высказывался за то, чтобы эта территория развивалась. С бизнесом можно договориться, и частные интересы тоже выигрывают: если все вокруг облагораживается, растет капитализация, стоимость объектов на рынке, это все понимают. Переговоры с третьими лицами -особая статья этого проекта, и, насколько мне известно, власть намерена ей заниматься.
В Нижегородской области реализуется проект, когда компании могут взять в аренду объект культурного наследия за 1 рубль, но должны восстановить здание. Так вот, пока желающих заключить такой договор не нашлось. Как вы считаете, почему бизнес так пугает реставрация и восстановление ОКН, ведь аренда съедает гораздо больше, чем ремонтные работы в одном здании?
Юрий Перелыгин: Я думаю, потому что сначала ты должен восстановить здание, отреставрировать, а уже потом аренда будет нулевой. У нас есть стереотип, что девелоперский рынок перенасыщен финансово, но это не так: за последние несколько лет огромное количество компаний разорилось, кризис негативно повлиял на рынок, он сильно сжался. Поэтому все считают деньги, и я не удивлен, что нет желающих реставрировать ОКН. Это в Москве есть такая возможность — делать такие вещи за счет бюджета, а в регионах нужно искать баланс между интересами сохранения ОКН и экономикой.
И лучше этот баланс найти, потому что если никто не будет брать такие здания в аренду или в собственность, то они будут ветшать, и в конечном итоге мы их утратим, а потом и чертежи еще потеряем.
Наринэ Тютчева: Это на самом деле не только нижегородская проблема, она всероссийского масштаба, и под ней есть определенная почва, потому что программа эта несовершенна. Бизнес не верит, кроме всего прочего, в стабильность и преемственность решений. Здесь нужно дорабатывать программу и заниматься каким-то просвещением, чтобы бизнес понимал, что такое реставрация, что это не так страшно и затратно. Насколько я знаю, в Нижегородской области готовится законопроект, развивающий 73-й Федеральный закон, который в 14-й статье предлагает компенсацию собственникам ОКН за средства, вложенные в реставрацию. На этот закон был наложен мораторий до 1 января 2019 года, затем он больше не объявлялся, но механизма, как получить этот возврат за реставрацию, пока нет. И вот Нижегородская область, насколько я знаю, это один из пилотных регионов, в которых сейчас разрабатываются свои, региональные подзаконные акты, которые позволят нормы этого закона реализовывать на практике. Это сразу сделает очень интересным и привлекательным для бизнеса работу с наследием.
Проблема парковок в больших городах, особенно в центре, очень актуальна, как ее планируется решать в рамках редевелопмента Започаинья?
Юрий Перелыгин: Да, это большая проблема. Инвесторы не очень стремятся строить паркинги, потому что это повышает себестоимость проекта, а значит, понижает рентабельность. Но наши коллеги, занимающиеся транспортным разделом, нашли достаточное количество мест, на которых можно будет парковаться, и мы пока в нормативы укладываемся. Нам бы хотелось заложить паркинги в бюджет, чтобы они были публичными, но они долго окупаются, нельзя сейчас сказать, потянет ли еще и эту нагрузку бюджет.
Какие планы существуют на сегодняшний день по сохранению трамвайного движения на улице Ильинской?
Юрий Перелыгин: Трамвайное движение будет сохранено, наши специалисты по транспорту уже определились с этим вопросом. Причем движение будет сохранено в обе стороны, и только на одном небольшом участке трамвайная линия будет реверсивной. Сами пути планируется переложить, заменить на современные, чтобы они не шумели и не вибрировали.
А что касается проблемного ЖК «Сердце Нижнего», проект редевелопмента предполагает достройку это дома?
Юрий Перелыгин: Мы в своем проекте не касаемся данного объекта, но я знаю, что и городская власть, и правительство региона этим вопросом занимаются, процесс там идет.
Если говорить о финансировании редевелопмента Започаинья, то предполагается ли поступление средств из федерального и регионального бюджетов?
Юрий Перелыгин: Конечно. Такие проекты без государственного финансирования не делаются, потому что часть расходов должна лечь на бюджет: благоустройство общественных пространств, парков, дороги, коммуникации. Конечно, участие государства должно быть предусмотрено, и мы эти деньги считаем, чтобы можно было их заложить в бюджет на определенные сроки и так далее. Если говорить о пропорциях, то как правило, соотношение государственного и частного капитала в таких проектах один к трем, хотя в Иркутске, например, где мы делали проект, участие государства и инвесторов было один к десяти. Это, конечно, идеальная картинка, а если говорить о такой сложной территории, как Започаинье, то, я думаю, что пропорции один к четырем были бы вполне достижимы.
Как вы считаете, сколько времени может потребоваться на реализацию проекта по редевелопменту и благоустройству территории Започаинья?
Юрий Перелыгин: Первые ростки, я думаю, можно будет увидеть примерно через два-три года, если все совпадет, и работа с инвесторами будет эффективной. А вообще, такие проекты реализуются около десяти лет.
