Высотное строительство — направление, которое стало активно развиваться в России не так давно. Скажем, какие ассоциации возникают у большинства людей, услышавших слово «небоскреб»? Конечно, Нью-Йорк и Манхэттен. Возможно, Токио, Гонконг или Шанхай. Но вряд ли даже Москва будет в этом списке, чего уж говорить о других российских городах.
Почему высотное строительство в нашей стране так медленно развивается и нужно ли оно вообще? Какие проекты уже реализованы, а какие ждать в ближайшее время? Станут ли небоскребы привычным явлением для России? Об этом GiperNN спросил у экспертов в сфере строительства и консалтинга.
История небоскребов в СССР
Белокаменная — город больших масштабов, и размах там очень любят. Первым небоскребом в СССР задумывался Дворец советов — здание высотой 415 метров. И это без 100-метровой статуи Ленина, которая должна была его венчать. Выбор был сделан в пользу проекта Бориса Иофана, который доработали Владимир Гельфрейх и Владимир Щуко. Дворец должен был представлять собой ступенчатую башню из цилиндрических ярусов, помещенную на высокий стилобат. Изначально планировалась высота 250 метров, но потом ее решили увеличить до 450, чтобы здание затмило высочайший на тот момент небоскреб мира — Empire State Building в Нью-Йорке.
Построить гиганта собирались на месте снесенного храма Христа Спасителя и даже уже заложили фундамент, но из-за войны проект не реализовали. В эти тяжелые годы каркас разобрали и использовали стальные конструкции для строительства мостов. К проекту возвращались в 1950-х, хотя место выбрали уже другое, но в результате Дворец советов так и не был построен.
После Второй мировой войны Иосиф Сталин решил, что столица страны-победителя должна выглядеть не хуже, чем мегаполисы капиталистических стран. Это и стало причиной появления знаменитых сталинских высоток, которые являются одной из визитных карточек Москвы.
С 1947 по 1955 год их построили семь: главный корпус МГУ на Воробьевых горах (240 метров), дом на Котельнической набережной (176 метров), гостиница «Украина» (206 метров), МИД (172 метра), Дом авиаторов на Кудринской площади (156 метров), Дом у Красных Ворот (138 метров) и гостиница «Ленинградская»(136 метров). Должна была быть еще и восьмая высотка, которую планировалось возвести рядом с Кремлем, но Сталин умер, а Хрущев выступил против того, чтобы застраивать столицу «свадебными тортами». Все высотки выдержаны в одном стиле — «советский арт-деко».
Со смертью Сталина страсти вокруг небоскребов поутихли: следующий генсек, Никита Хрущев, сосредоточился на строительстве жилых домов, которые позже назвали хрущевками. Высотные здания, конечно, еще строились, но цели догнать и перегнать Запад в этой сфере уже никто не ставил.
Высотное строительство в новой России
К идее в России вернулись уже после развала СССР: в 1995 году в Москве было построено здание «Газпрома» высотой более 150 метров, а с начала 2000-х подобных проектов становилось все больше и больше: гостиница «Триумф Палас» (57 этажей и 264 метра со шпилем), ЖК «Воробьевы горы» (более 40 этажей), ЖК «Алые паруса» (самый высокий корпус — 48 этажей), многофункциональный комплекс «Эдельвейс» (43 этажа), «Башня на Набережной» (61 этаж), «Башня столиц» (65) и т. д.
Первое, что приходит в голову при упоминании высотного строительства в России, — это, конечно, международный деловой центр «Москва-Сити». Гендиректор строительной компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков отмечает, что это отдельная веха в столичном градостроительстве: в первой половине 1990-х, когда проект только начинали реализовывать, пришлось прибегнуть к помощи зарубежных специалистов, потому что у московских застройщиков не было никакого опыта в данной сфере.
Из-за более высокой себестоимости проектов рентабельность в «Москва-Сити» ниже, чем в целом по рынку, однако размер проектов выше. С точки зрения успешности бизнес-модели самыми успешными являются «Башня на Набережной» и «Город Столиц». «Москва-Сити» стала действительно центром притяжения бизнеса и капитала, но относительно коммерческого успеха проекта мнения у профессионалов рынка расходятся.
При этом эксперт отмечает, что жилые объекты здесь пользуются спросом — видовые квартиры реализуются достаточно быстро.
За пределами столицы небоскребы строили не так активно и всего в нескольких городах — Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Грозном. На Урале можно отметить башню «Исеть», которая входит во вторую десятку самых высоких зданий страны (52 этажа), небоскреб «Высоцкий» (54 этажа), торгово-деловой центр «Свердловск» (37 этажей и 151 метр по шпилю, пока не функционирует), ЖК «Февральская революция» (42 этажа), деловой дом «Демидов» (34 этажа).
В Грозном тоже есть свой «Манхэттен» — «Грозный-Сити», состоящий из семи высотных зданий — 40, 30, 28 и 18 этажей. Но планы у Чечни грандиозные: уже в следующем году здесь должно появится первое в России строение более чем на 100 этажей (если точнее — на 102). Им станет многофункциональный высотный комплекс «Ахмат-Тауэр» высотой 435 метров.
Консервативный и строгий Санкт-Петербург к высотному строительству никогда не тяготел, но именно здесь в 2019 году появился самый высокий небоскреб России и Европы — «Лахта-центр», который начнет работать до конца года. Его высота составляет 462 метра по шпилю, этажность — 87.
Что касается Нижнего Новгорода, то здесь за высотой как-то не гонятся, но тенденции есть: в Кузнечихе, на бульваре 60-летия Октября, два года назад построен дом на 26 этажей, в жилых комплексах «Гагаринские высоты» и «Анкудиновский парк» есть дома на 25 этажей, ЖК «Дом за Лентой» имеет аналогичную этажность. Конечно, по сравнению с небоскребами в 50 и больше этажей, они смотрятся более чем скромно, но для жилых объектов этажность весьма внушительная.
А вот высотных административных зданий в Нижнем не строят, хотя в 2008 году существовал проект «нижегородского Манхэттена». Он назывался Global Town и был представлен выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах.
В Борской пойме, на площади более 3 тысяч гектаров, должны были построить центр международной торговли, оперный театр, гигантский развлекательный центр — словом, город будущего. Однако планы так и остались планами: в мире бушевал финансовый кризис, и инвесторы в проект просто не пошли.
Примерно в тот же период на пересечении улиц Бетанкура и Совнаркомовской намеревались построить многофункциональный район «Стрелка-Сити», где высотные здания должны были достигать 60 этажей. Причина провала проекта аналогичная — финансовые трудности.
Взгляд в будущее: трудности и перспективы
Мы спросили у экспертов, есть ли в России предпосылки к тому, чтобы высотное строительство стало здесь нормой, а не экзотикой. Борис Лесков считает, что данное направление, безусловно, будет развиваться, но страна большая, и вряд ли это будет происходить равномерно.
Есть ряд регионов, где из-за климатических условий строить небоскребы экономически нецелесообразно. Высотное строительство, безусловно, будет присутствовать, но стоит учитывать, что это авторские и индивидуальные проекты, я бы даже сказал, точечные, развитие которых возможно в крупных мегаполисах, где ощущается дефицит ликвидных площадок для строительства и стоимость земли постоянно растет.
Он добавляет, что сейчас в стране всего 76 построенных объектов высотой более 130 м, 26 — в стадии строительства, 22 — ждут инвестора и 28 проектов так и не были реализованы. Для стран, где направление развивается уже многие десятилетия (США, государства Азиатско-Тихоокеанского региона), это смешные цифры. Но там высоки темпы развития техники, усовершенствования строительных материалов, инженерных идей и т. д., ведь строительство небоскребов уже поставлено на поток.
Во всем мире идет поиск решений, которые помогут снизить затраты на обслуживание высотных зданий, заметен тренд на повышение энергоэффективности, — отмечает гендиректор «Концерна РУСИЧ». — Отдельно отмечу, что архитекторы, инженеры и дизайнеры стараются объединить с конструктивными и рациональными решениями безопасность, эстетику и комфорт.
В России притормозило развитие высотного строительства и то, что еще 30 лет назад у нас отсутствовала единая нормативная база и исследовательская база, регулирующая строительство небоскребов: под каждый проект разрабатывалась и утверждалась своя документация, что препятствовало популяризации и широкому развитию высотного строительства.
Директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев солидарен с Лесковым в том, что у России пока мало опыта и наработок для стремительного развития высотного строительства.
За проектами небоскребов идут и соответствующие технологии, и компетенции. А существующие стандарты и регламенты — это и есть проблема развития высоток в России. Мы не совпадаем с международными правилами, у нас пока нет наработанных проектов и кейсов, кроме как «Москва-Сити», пожалуй. До решения о строительстве небоскреба должны быть разработаны новые архитектурно-инженерные системы, правила пожарной безопасности, вентиляционные решения и т. д.
Разуваев добавляет, что точечные объекты неправильно называть «высотным строительством»: для таких проектов нужно выделять специальную зону, это должно быть вписано в общий архитектурный облик города, стать архитектурной доминантой и, в конце концов, должно быть обосновано экономически не только с позиции необходимости стройки, обслуживания и безопасности, но и последующего демонтажа.
Экономическая обоснованность — отдельный разговор: небоскребы традиционно строят там, где земля дорогая, а «для красоты» это просто нерентабельно. Реализация такого проекта — дело непростое: высотные сооружения относятся к строительным объектам повышенного риска и инженерной сложности, а это означает, что вступают в силу другие строительные нормы по толщине стен, количеству лифтов, нормативам по пожарной безопасности и эвакуации людей из здания.
Себестоимость проекта при строительстве здания выше 75 м увеличивается. Девелопер, который берется за реализацию подобного проекта, должен понимать, как компенсировать эти расходы, так как панорамные виды — еще не гарантия хороших и стабильных продаж. Поэтому перед застройщиком возникает еще одна задача — создание и реализация рабочей маркетинговой стратегии, которая не бывает дешевой.
Гендиректор «Концерна РУСИЧ» прогнозирует, что в России большинство девелоперов продолжат реализовывать в сфере жилого строительства проекты в 18–25 этажей — это более экономически выгодно. Вести качественное строительство таких объектов позволяет накопленный градостроительный опыт отечественных застройщиков.
Новые небоскребы будут появляться преимущественно в Москве, а если брать провинцию, то в Екатеринбурге.
Из 21 небоскреба, которые планируют построить в ближайшие годы в стране, 7 приходится на столицу Урала. Этот вопрос роста города ввысь обсуждают в обществе, в других регионах пока потребность такого строительства остро не стоит.
Точечные объекты высотной застройки могут появляться во многих городах России: пять лет назад в Саратове построен ЖК «Volga Sky» на 37 этажей, в 2022 в Новосибирске должен быть сдан ЖК на 43 этажа, а годом раньше во Владивостоке планируют закончить 42-этажный ЖК «Аквамарин», который уже стал самым высоким строящимся зданием Сибири и Дальнего Востока. Словом, амбициозных планов — великое множество, но многие проекты так не переходят стадию реализации или останавливаются буквально на старте.
Да и нужны ли России небоскребы вообще? Этот вопрос был и остается спорным. Британский архитектор Кристофер Александер в своей книге «Язык шаблонов: города, здания, строительство» заявляет, что у высотных зданий нет решающих достоинств, «за исключением спекулятивных доходов для банков и землевладельцев». Он уверен, что высотки портят лицо города, а для людей просто вредны, потому что «сводят их с ума».
Однако мало кто поспорит, что «Москва-Сити» представляет собой один из самых эффектных столичных пейзажей, а небоскребы Дубая не могут не поражать воображение. Представить современный мегаполис без высотных зданий уже почти невозможно, так что строить их в России непременно будут, хотя бы в имиджевых целях.
